أ عكس الرهن العقاري هو نوع من القروض التي تقدم النقدية باستخدام الأسهم منزلك. ليست هذه هي الطريقة لاقتراض الأكثر مرونة (أقل تكلفة أو)، لذلك يستحق تقييم البدائل قبل استخدام واحد. في الوضع الصحيح، وتوفر هذه القروض وسيلة قوية للاستفادة من قيمة منزلك.
أساسيات
مثل الرهن العقاري القياسية، على عكس الرهن العقاري هو القرض الذي يستخدم منزلك كضمان. ومع ذلك، فإن هذه القروض هي مختلفة في العديد من الطرق، مما يؤدي إلى الجزء “العكسي” من اسم.
- يمكنك الحصول على المال بدلا من دفع الأموال إلى حسابك في البنك كل شهر
- مبلغ القرض الخاص بك ينمو مع مرور الوقت، في مقابل تقلص مع كل دفعة شهرية
مفهوم يشبه الرهن العقاري الثانية أو بيت العدالة القرض. ومع ذلك، هي عكس الرهون العقارية المتاحة فقط لأصحاب المنازل الذين تتراوح أعمارهم بين 62 و كبار السن، وكنت عادة لا تحتاج لسداد هذه القروض حتى الخروج من المنزل.
يمكن عكس الرهون العقارية توفر المال لأي شيء تريده. طالما كنت تستوفي الشروط (أنظر أدناه)، يمكنك استخدام هذه الأموال لتكملة دخلك مصادر أخرى أو أي وفورات قمت المتراكمة. ومع ذلك، لا مجرد القفز في احتمال المال السهل – وتعقيد هذه القروض (وخاصة للاسترخاء)، وأنها تقلل من أصول لرثتك.
هناك عدة مصادر لعكس الرهون، لكننا سوف تغطي رأسها تحويل الأسهم الرئيسية الرهن العقاري (HECM) متوفرة من خلال إدارة الإسكان الاتحادية.
A HECM عموما أقل تكلفة للمقترضين بسبب الدعم الحكومي، وقواعد لهذه القروض جعلها نسبيا صديقة للمستهلك.
كم يمكن أن تحصل؟
مبلغ من المال تحصل يعتمد على عدة عوامل، ويستند على حساب أن يجعل بعض الافتراضات حول المدة القرض سوف تستمر.
الأسهم: لمزيد من الإنصاف لديك في منزلك، وأكثر يمكنك أن تأخذ بها. بالنسبة لمعظم المقترضين، وأنها تعمل من الأفضل إذا كنت قد تم سداد القرض الخاص بك على مدى سنوات عديدة ويدفع بالكامل تقريبا الرهن العقاري الخاص بك قبالة.
سعر الفائدة: أسعار الفائدة منخفضة يعني يمكنك الحصول على أكثر من عكس الرهن العقاري.
العمر: عمر أصغر والمقترض على القرض تؤثر أيضا على مقدار ما يحصل، ويمكن المقترضين القديمة يستغرق أكثر. إذا كنت تميل إلى استبعاد شخص أصغر سنا للحصول على تعويضات أعلى، وتوخي الحذر – أن الزوج الأصغر سنا من الخروج في وفاة المقترض الأكبر سنا إذا لم يتم تضمين الشخص الأصغر سنا في القرض.
اختيارك لل طريقة للحصول على المال مهم أيضا. يمكنك الاختيار من بين عدة خيارات دفع تعويضات.
مبلغ مقطوع: الخيار الأبسط هو أن تأخذ كل المال دفعة واحدة. مع هذا الخيار، القرض الخاص بك لديها معدل فائدة ثابت، ورصيد القرض الخاص ينمو ببساطة بمرور الوقت تتراكم الفائدة.
مدفوعات دورية: يمكنك أيضا اختيار لتلقي دفعات منتظمة (شهرية، على سبيل المثال). ويمكن لتلك المدفوعات تستمر لحياتك كلها، أو لفترة معينة من الزمن (10 سنوات مثلا). إذا أصبح القرض المستحق لجميع المقترضين قد انتقلت من المنزل، والمدفوعات تنتهي. مع المدفوعات مدى الحياة، فمن الممكن أن تأخذ بها أكثر مما كنت والمقرض الخاص بك متوقع إذا كنت تعيش حياة طويلة بشكل استثنائي.
خط ائتمان: بدلا من اتخاذ النقدية على الفور، يمكنك اختيار خط ائتمان، والذي يسمح لك لسحب أموال إذا وعندما كنت في حاجة إليها. وميزة هذا النهج هو أن لا تدفع سوى الفائدة على المال كنت قد اقترضت في الواقع، وخط الائتمان الخاصة بك من المحتمل أن تنمو مع مرور الوقت.
الجمع: لا تستطيع أن تقرر؟ يمكنك استخدام مزيج من البرامج أعلاه. على سبيل المثال، قد أخذ مبلغ مقطوع صغيرة في خط الهجوم والحفاظ على خط ائتمان في وقت لاحق.
للحصول على تقدير مدى يمكنك أن تأخذ بها، في محاولة لعكس الرهن العقاري جمعية الوطنية المقرضين آلة حاسبة . ومع ذلك، فإن معدل والرسوم الفعلية التي يتقاضاها المقرض الخاص بك تختلف عن الافتراضات المستخدمة.
عكس تكاليف الرهن العقاري
كما هو الحال مع أي قرض المنزل الآخرين، عليك أن تدفع الفائدة والرسوم للحصول على عكس الرهن العقاري. وكانت رسوم تاريخيا عالية المعروف، ولكن الأمور تتحسن.
ومع ذلك، تحتاج إلى دفع الانتباه إلى التكاليف ومقارنة العروض من عدة المقرضين.
يمكن أن يكون الرسوم (وغالبا ما تكون) تمول أو صلب القرض الخاص بك. وبعبارة أخرى، لم يكن لكتابة شيك – لذلك كنت لا تشعر تلك التكاليف، ولكن كنت لا تزال تدفع لهم. رسوم تقلل من كمية اليسار الانصاف في منزلك، مما يترك أقل عن العقارات الخاصة بك (أو لك، إذا كنت تبيع المنزل وسداد القرض). إذا كان لديك الأموال المتاحة، فإنه قد يكون من الحكمة أن يدفع من جيبه بدلا من دفع الفائدة على تلك الرسوم لسنوات قادمة.
إغلاق التكاليف: عليك أن تدفع بعض تكاليف اغلاق نفسها المطلوبة لشراء منزل أو إعادة تمويل. على سبيل المثال، سوف تحتاج إلى تقييم، ستحتاج المستندات المقدمة، وسوف المقرض الخاص بك مراجعة الائتمان الخاصة بك. بعض هذه التكاليف هي خارجة عن إرادتك ولكن الآخرين يمكن أن تدار ومقارنة. على سبيل المثال، رسوم نشأة تختلف من بنك إلى بنك، ولكن مقاطعتك تسجيل مكتب التهم نفسها بغض النظر عمن التي تستخدمها.
خدمة الرسوم: قد تحصل صدمة عندما تشاهد رسوم شهرية التي تأكل في دخلك الشهري من عكس الرهن العقاري. هناك حدود قصوى على رسوم HECM، لكنه دائما يستحق التسوق في جميع أنحاء.
أقساط التأمين: لوتدعم HECMs من قبل إدارة الإسكان الفدرالية (مما يقلل من خطر المقرض الخاص بك)، لدفع علاوة للإدارة الإسكان الفدرالية. الأولي الخاص قسط التأمين والرهن العقاري (MIP) ما بين 0.5 في المئة و 2.5 في المئة، وعليك دفع رسوم سنوية قدرها 1.25 في المئة من رصيد القرض الخاص بك.
الفائدة: بالطبع، كنت تدفع الفائدة على أي أموال كنت قد اتخذت من خلال عكس الرهن العقاري.
السداد
كنت لا تجعل المدفوعات الشهرية على عكس الرهن العقاري. بدلا من ذلك، ومن المقرر رصيد القرض عندما يتحرك المقترض بشكل دائم خارج المنزل (عادة عند الموت أو عندما يبيع المنزل). ومع ذلك، و أخذ على الديون التي يجب تسديدها – انك لا تلاحظ ذلك.
ومجموع الديون الخاصة بك يكون المبلغ من المال الذي أخذ نقدا بالاضافة الى الفائدة على الأموال التي اقترضت. في معظم الحالات، وينمو الديون الخاصة بك مع مرور الوقت – لأنك اقتراض المال ولم تقدم أي مدفوعات (قد يكون حتى الاقتراض أكثر كل شهر).
عندما يأتي القرض المستحق، لا بد من سدادها. ومن المقرر عموما القرض عندما يكون جميع المقترضين “بشكل دائم” انتقلت بها. ومع ذلك، عكس الرهن العقاري يمكن أن تأتي أيضا يرجع إذا فشلت في تلبية شروط الاتفاق الخاص بك – اذا كنت لا تدفع الضرائب على الممتلكات الخاصة بك، على سبيل المثال.
الحصول على سداد معظم القروض العقارية عكس من خلال بيع المنزل. على سبيل المثال، بعد مماتك، في البيت ويذهب في السوق، وتتلقى النقدية التي يمكن استخدامها لتسديد القرض. إذا كنت مدينا أقل مما كنت بيع المنزل ل، تحصل للحفاظ على الفرق. إذا كنت مدينا أكثر مما كنت بيع المنزل ل، أنت ليس لديك لدفع الفرق مع HECM (وبعبارة أخرى، “الفوز”).
في بعض الحالات، ورثتك تقرر حفاظ على الوطن. في تلك الحالات، يعود مبلغ القرض كاملا – حتى لو كان رصيد القرض هو أعلى من قيمة المنزل. سوف تحتاج رثتك من أجل التوصل إلى مبلغ كبير من المال للحفاظ على منزل في الأسرة.
المتطلبات
للحصول على عكس الرهن العقاري، سوف تحتاج إلى تلبية بعض المعايير الأساسية.
القواعد الاساسية:
- المنزل هو الإقامة الأساسي الخاص بك (لا يمكنك استخدام واستئجار العقارات، على سبيل المثال)
- كنت لا يقل عن 62 عاما
- أنت لست الجانحين على أي الديون المستحقة للحكومة الاتحادية
ما يكفي من الإنصاف: منذ كنت أخذ المال من منزلك، فإنك تحتاج إلى كمية كبيرة من الأسهم في منزلك للاستفادة منها. ليس هناك قرض لحساب قيمة مثل كنت قد مع الرهن العقاري “إلى الأمام”.
النفقات الجارية: يجب أن يكون لديك القدرة على الاستمرار في دفع النفقات الجارية المتعلقة منزلك (ستحتاج لإثبات أنك قادر على مواكبة النفقات). هذا يضمن أن الملكية تحافظ على قيمتها والاحتفاظ ملكية العقار. على سبيل المثال، سيكون لديك نفقات الصيانة المستمرة، والتي قد تحتاج لدفع الضرائب على الممتلكات وأقساط التأمين.
الدخل: لا تحتاج دخل في التأهل لعكس الرهن العقاري لأنك غير مطلوبة لجعل المدفوعات على القرض.
المشورة: قبل يمول HECM، يجب عليك حضور “دورة إعلامية المستهلك” مع مستشار HECM هود وافقت عليها. وهذا يفترض أن توفر معلومات غير منحازة حول المنتج.
الرهن العقاري الأول: إذا كنت لا تزال مدينون المال على منزلك، لا يزال بإمكانك الحصول على عكس الرهن العقاري (بعض الناس يفعل ذلك من أجل القضاء على دفعات شهرية الحالية). ومع ذلك، فإن عكس الرهن العقاري تحتاج إلى أن يكون أول امتياز على الممتلكات. بالنسبة لمعظم المقترضين، وهذا يعني سداد ديون الرهن العقاري الخاص بك المتبقية مع جزء من عكس الرهن العقاري الخاص بك. هذا هو أسهل إذا كان لديك ما يقرب من 50٪ من الأسهم في منزلك (أو أكثر).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.