تأجير لامتلاك صفقات الشكل والمظهر الكثير مثل مبيعات المنازل القياسية، وأنها بديل للقروض المنازل التقليدية. من المشترين والبائعين يمكن أن تستفيد من هذه الترتيبات، ولكن من الضروري أن يعرف الجميع ما هي المخاطر قبل الشروع في العمل.
يتناول هذا الصفحة مع الإيجار لتملك المعاملات التي تنطوي على المنزل، ولكن هناك أنواع أخرى من البرامج هناك.
Table of Contents
ما هو إيجار لعون؟
تأجير لامتلاك وسيلة لشراء أو بيع شيء مع مرور الوقت، مما يتيح للمشتري “خيارا” لشراء في مرحلة ما في المستقبل.
مع شراء التقليدي وبيع، من البائع والمشتري إتمام شراء أكثر أو أقل مباشرة بعد الموافقة على الشروط (في الختام)، ولكن استئجار لامتلاك مختلفة.
تحت الإيجار لاتفاق الخاص، البائع والمشتري الاتفاق على إمكانية لبيع في وقت ما في المستقبل. في نهاية المطاف، والمستأجر / المشتري يقرر إذا كانت المعاملة سوف تتخذ فعلا. في غضون ذلك، يجعل المشتري الدفع للبائع، وجزء من هذه المدفوعات (عادة) تخفض من الأموال اللازمة لشراء منزل في وقت لاحق.
لماذا شراء وإيجار لعون؟
إيجار للبرامج الخاصة يمكن أن تكون جذابة للمشترين، وخاصة أولئك الذين يتوقعون أن تكون في وضع مالي أقوى في غضون بضع سنوات.
شراء مع سوء الائتمان: يمكن للمشترين الذين لا يستطيعون مؤهلة للحصول على قرض المنزل تبدأ شراء منزل مع الإيجار لتملك الاتفاق. مع مرور الوقت، وأنها يمكن أن تعمل على إعادة بناء عشرات الائتمان الخاصة بهم، وأنها قد تكون قادرة على الحصول على قرض بمجرد أن يكون الوقت أخيرا لشراء منزل.
قفل في سعر الشراء: في الأسواق مع زيادة أسعار المساكن، يمكن للمشترين الحصول على اتفاق لشراء بسعر اليوم (ولكن وشراء سيعقد عدة سنوات في المستقبل). المشترين لديك خيار التراجع إذا انخفضت أسعار المنازل، على الرغم من ما إذا كان من المنطقي ماليا سوف تعتمد على مقدار ما دفعت بموجب الاتفاق.
اختبار القيادة: يمكن للمشترين يعيش في المنزل قبل ارتكاب لشراء العقار. ونتيجة لذلك، فإنها يمكن التعرف على القضايا مع المنزل، والجيران كابوس، وغيرها من المشاكل قبل فوات الاوان.
نقل أقل: يمكن للمشترين الذين يلتزمون المنزل والحي (ولكن غير قادر على شراء) وصول الى منزل أنها سوف تشتري في نهاية المطاف. وهذا يقلل من التكلفة وإزعاج للتحرك بعد بضع سنوات.
بناء الإنصاف: من الناحية الفنية، والمستأجرين لا تبني العدالة في بنفس الطريقة التي أصحاب المنازل القيام به. ومع ذلك، والمدفوعات يمكن أن تتراكم وتوفير مبلغ كبير لوضعها نحو شراء المنزل. يمكن للمشترين أيضا مجرد توفير المال في حساب التوفير واستخدام هذه الأموال بدلا من ذلك (تجنب المزالق من الإيجار لتملك، وتوفير القدرة على شراء أي منزل).
لماذا بيع وايجار لعون؟
يمكن الباعة أيضا الاستفادة من الإيجار لتملك الترتيبات.
المزيد من المشترين: إذا كنت تواجه صعوبة في اجتذاب المشترين، يمكنك أيضا تسويق للمستأجرين الذين يأملون في شراء في المستقبل. ليس الجميع لديه ائتماني جيد ويمكن أن يتأهل للحصول على قرض، ولكن الجميع في حاجة إلى مكان للعيش فيه.
كسب الدخل: إذا كنت لا تحتاج لبيع الحق بعيدا واستخدام المال لدفع أخرى إلى أسفل، يمكنك كسب إيرادات الإيجار في الوقت الذي يتجه نحو بيع ممتلكات.
ارتفاع الأسعار: يمكنك أن تطلب ثمنا أعلى المبيعات عند تقديم تأجير لامتلاك. كنت توفير فرصة أن الناس قد تكون مستعدة لدفع ثمن. يكون المستأجرين أيضا “خيارا” لشراء منزل – التي قد تستخدم أبدا – والمرونة تكاليف دائما اضافية.
استثمرت المستأجر: للمشتري المحتمل هو أكثر عرضة لرعاية خاصية (والحصول على جنبا إلى جنب مع الجيران) من المستأجر مع عدم وجود الجلد في اللعبة. والمشتري استثمرت في العقار وله مصلحة في الحفاظ عليه.
كيف تعمل
كل شيء قابل للتفاوض: A الإيجار إلى المعاملة الخاصة، التي تعرف أيضا باسم خيار التأجير، يبدأ العقد. كل من المشتري والبائع توافق على شروط معينة، وجميع الشروط يمكن تغييرها لتناسب احتياجات الجميع. اعتمادا على ما هو مهم بالنسبة لك (سواء كنت المشتري أو البائع)، يمكنك طلب بعض الميزات قبل توقيع الاتفاق.
على سبيل المثال، قد طلب مقدما دفع أكبر أو أصغر إذا كان ذلك سيكون مفيدا بالنسبة لك.
النصيحة الأساسية: تأكد من مراجعة أي عقد مع محام العقارات لأن هذه المعاملات يمكن أن تكون معقدة، وهناك الكثير من المال. الإيجار لصفقات الخاصة عرضة للخطر وخاصة بالنسبة للمشترين. عدة الحيل للاستفادة من الناس مع سوء الائتمان وآمال كبيرة لشراء منزل. حتى مع وجود بائع صادق، فمن الممكن أن يخسر الكثير من المال اذا كانت الامور لا تسير كما مخطط له.
على خيار لشراء: في بداية أي الإيجار لتملك الصفقة، يدفع المشتري من البائع قسط الخيار ، الذي غالبا ما يكون نحو خمسة في المئة من سعر الشراء النهائي (على الرغم من أنه يمكن أن يكون بالتأكيد أعلى أو أقل). هذا المبلغ يعطي المشتري الحق أو “الخيار” – ولكن ليس الالتزام – لشراء منزل في مرحلة ما في المستقبل.
لا المبالغ المستردة: دفع قسط أولي غير قابلة للاسترداد، ولكن يمكن تطبيقها على سعر الشراء (اذا كان المشتري يشتري من أي وقت مضى المنزل، وقالت انها لن تضطر إلى الخروج مع الكثير من النقد). خيار المدفوعات أكبر محفوفة بالمخاطر للمشترين: إذا لم الصفقة من خلال الذهاب لأي سبب من الأسباب، وليس هناك طريقة للحصول على هذا المال. البائع يحصل عادة للحفاظ على أي أقساط التأمين بعد الإيجار لتملك ينهي الصفقة.
سعر الشراء: المشتري والبائع رقما سعر الشراء للمنزل في العقد المبرم بينهما. في مرحلة ما في المستقبل (عادة ما بين سنة وخمس سنوات، اعتمادا على المفاوضات)، ويمكن للمشتري شراء منزل لهذا السعر – بغض النظر عن ما هو البيت فعلا يستحق. عند تحديد السعر، وهو سعر هذا أعلى من السعر الحالي ليس من غير المألوف (وإلا، والبائع هو أفضل حالا مجرد بيع اليوم). إذا ذهبت المنزل تصل في قيمتها بشكل أسرع مما كان متوقعا، الأشياء تعمل في صالح المشتري. إذا يفقد المنزل القيمة، والمستأجر ربما لن شراء منزل (جزئيا لأنه قد لا معنى له، ويرجع ذلك جزئيا إلى المستأجر قد لا تكون قادرة على التأهل للحصول على قرض كبير مع ارتفاع نسبة القروض إلى القيمة). تطبق عادة المشترين عن الرهن العقاري عندما يحين الوقت لشراء المنزل.
دفعات شهرية: المشتري / المستأجر أيضا يجعل دفعات شهرية للبائع. تلك المدفوعات بمثابة مدفوعات الإيجار (لأن البائع لا تزال تملك العقار)، ولكن المستأجر عادة يدفع اضافية قليلا كل شهر. وعادة ما ينسب مبلغ إضافي لسعر الشراء النهائي، لذلك يقلل من كمية من المال والمشتري أن يأتي مع عند شراء المنزل. مرة أخرى، الإيجار “قسط” إضافية غير قابلة للاسترداد – يعوض البائع لانتظار حولنا لنرى ماذا سيفعل المشتري (البائع لا يمكن بيع العقار إلى أي شخص آخر حتى الاتفاق مع نهايات المستأجر).
الصيانة: الجميع يشارك يستفيد من الواقعات المنزل، ولكن الذي يجب أن تدفع؟ موافقتك ينبغي أن يحدد من هو المسؤول عن الصيانة الروتينية وإصلاحات واسعة النطاق. وتقول بعض الاتفاقات أن أي شيء أقل من 500 $ هو من مسؤولية المشتري، ولكن يمكن للقوانين المحلية تعقيد الأمور (قد تكون هناك حاجة الملاك لتوفير بعض الراحة، حتى لو كان يقول اتفاق على خلاف ذلك).
الإيجار لعون مطبات
لا شيء على ما يرام، وهذا يشمل الإيجار لامتلاك البرامج. هذه المعاملات معقدة، وكلا من المشترين والبائعين يمكن الحصول على بعض المفاجآت غير السارة. يتم سرد بعض الأمثلة أدناه، ولكن قائمة من الاشياء التي يمكن ان تذهب الخطأ هو أطول من ذلك بكثير. فقط محام العقارات المحلية يمكن أن تعطيك فكرة جيدة عن ما هو على المحك في الوضع الخاص بك، لذا يجب التأكد من زيارة واحدة قبل التوقيع على أي شيء.
المخاطر التي يتعرض لها المشترون
مصادرة الأموال: إذا لم يكن لشراء منزل – لسبب ما – تفقد كل من الدخل الإضافي الذي دفعته. الباعة الذين يميل بسهولة قد يجعل من الصعب أو غير جذابة بالنسبة لك لشراء.
التقدم البطيء: قد تخطط لتحسين الائتمان الخاصة بك أو زيادة دخلك ذلك أن عليك التأهل للحصول على قرض عندما ينتهي الخيار، ولكن الأمور قد لا تعمل كما هو مخطط لها.
أقل التحكم: لا بعد تملك العقار، لذلك لم يكن لديك السيطرة الكاملة على ذلك. مالك العقار يمكن أن يوقف تقديم مدفوعات الرهن العقاري وفقدان الممتلكات من خلال الرهن، أو قد لا يكون مسؤولا عن القرارات حول بنود الصيانة الكبرى. وبالمثل، يمكن أن مالك العقار تفقد حكم أو الإقلاع عن دفع الضرائب على الممتلكات وينتهي مع الامتيازات على الممتلكات. الاتفاق ينبغي أن تعالج كل هذه السيناريوهات (ولا يسمح للمالك أن يبيع في حين لديك خيار على الممتلكات)، ولكن المعارك القانونية هي دائما ألم كبير.
انخفاض أسعار: قد أسعار المنازل تنخفض ، والتي قد لا تكون قادرة على إعادة التفاوض على خفض سعر الشراء. ثم كنت تركت مع خيار مصادرة جميع الأموال الخيار الخاص بك أو شراء منزل. إذا المقرض الخاص بك سوف لا يوافق على قرض ضخم، ستحتاج لجلب اموال اضافية لإغلاق لدفعه.
المدفوعات المتأخرة يصب: اعتمادا على اتفاق الخاص بك، إذا كنت لا تدفع الإيجار في الوقت المحدد، قد تفقد الحق في شراء (جنبا إلى جنب مع كل من مدفوعات اضافية الخاص بك). في بعض الحالات، عليك أن تبقي خيار، ولكن لديك دفع اضافية لشهر يست “تحسب”، وأنها لن تضيف إلى المبلغ الذي قد تراكمت للشراء في نهاية المطاف.
القضايا الرئيسية: قد يكون هناك مشاكل مع الخاصية التي لا نعرف عنها حتى محاولة لشرائه (مثل مشاكل العنوان). علاج الإيجار لتملك شراء مثل شراء “الحقيقي” – الحصول على لقب التفتيش والبحث قبل الغوص في.
الحيل: تأجير لعمليات الاحتيال الخاصة هي وسيلة جذابة لاتخاذ مبالغ كبيرة من المال من الناس الذين ليسوا في وضع آمن من الناحية المالية.
المخاطر للبائعين
لا اليقين: المستأجر الخاص بك قد لا شراء، لذلك عليك أن تبدأ من جديد والبحث عن مشتر أو مستأجر آخر (ولكن على الأقل تحصل للحفاظ على اموال اضافية).
بطء المال: أنت لا تحصل على كبير مبلغ مقطوع، والتي قد تحتاج إلى شراء منزلك المقبل.
في عداد المفقودين التقدير: أنت قفل عادة في سعر البيع عند التوقيع على اتفاق الإيجار لتملك، ولكن أسعار المساكن قد ترتفع بشكل أسرع مما هو متوقع. قد نفعل ما هو أفضل تأجير المكان والحصول على اتفاق البيع في المستقبل (أو أنت قد لا).
هبوط أسعار المساكن: قد تقع أسعار المنازل، وإذا لم يكن لديك المستأجر شراء، هل كنا أفضل حالا ببساطة بيع العقار.
العيوب اكتشاف: قد المشترون اكتشاف العيوب التي لم تعرف انك حول استخدام المنزل بشكل مختلف، وأنها قد قررت عدم شراء. ربما السباكة يمكن التعامل مع الزوجين، ولكن ليس لأسرة مكونة من خمسة، ولا أحد يمكن أن يعرف حول هذه القضية. كنت لا تحاول خداع أي شخص – انها عيب أبدا أن جاء تحت ترتيب معيشي السابق – ولكن الآن انها قضية وعليك أن الكشف عنها للمشترين في المستقبل (أو إصلاحه).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.