هل العقارات استثمار تقاعد جيد؟ يمكن بالتأكيد ، وقد أمّن الكثير من الناس أسلوب حياة مريح من خلال بناء مجموعة من العقارات.

ومع ذلك ، لا يوجد شيء مضمون 100٪ ويفقد بعض الأشخاص التعساء قميصهم وكل شيء آخر معه. يتطلب الأمر قدرًا معينًا من المعرفة والمهارة والحدس والشجاعة للاستثمار في العقارات. إذا كانت لديك هذه الخصائص ، وقمت بذلك بشكل صحيح ، يمكن أن تكون العقارات استثمارًا رائعًا.

عزز معرفتك العقارية

مثل أي مهنة ، لكي تكون جيدًا فيها ، عليك أن تعرف ما تفعله. يمكنك تحويل الاستثمار العقاري إلى مهنة تتيح لك الكثير من وقت الفراغ ، لكن كن مستعدًا لاستثمار سنوات والصبر.

هناك الكثير من الندوات التي يتم الإعلان عنها حول كيفية الاستثمار في العقارات ، وفي حين أن بعضها ربما يكون لائقًا ، فإن البعض الآخر سينتهي به الأمر إلى تكلفتك آلاف الدولارات مقابل الكثير من المجلدات المكتبية. إذا كنت جادًا في تحويل العقارات إلى استثمار جيد ، فابدأ بقراءة كتب عن الاستثمار العقاري كتبها خبير مرموق مثل جون تي ريد. مكان جيد للبدء هو كيف تبدأ في الاستثمار العقاري من ريد .

نشر روبرت كيوساكي العديد من الكتب المعروفة بما في ذلك Rich Dad و Poor Dad و Unfair Advantage. يجد البعض أن كتبه تحفزك وتثير حماسك ، وتستحق القراءة ، ولكنها قد لا تقدم رؤية موضوعية تمامًا لما يتطلبه الأمر لإجراء استثمارات عقارية جيدة ، بينما تميل كتب جون تي ريد إلى امتلاك الكثير من المعرفة القابلة للاستخدام أي شخص عادي.

صقل مهاراتك

هناك طرق عديدة للاستثمار في العقارات. يختار البعض المضاربة ، والبحث عن قطعة أرض يمكنهم قلبها ، أو منزل يمكنهم إعادة تشكيله وبيعه بسرعة في سوق صاعد. يبحث آخرون باستمرار عن العقارات المدرة للدخل ؛ سواء مكاتب تجارية أو شقق أو دوبلكس أو منازل سكنية يمكنهم تأجيرها.

قم بتقييم مهاراتك ورأس المال المتاح لديك لتحديد كيفية الشروع في اختيار استثماراتك الأولى. قد يكون لدى أولئك الذين تربطهم علاقات وثيقة بخطط التنمية لمدينتهم موهبة في اكتشاف قطع الأرض الجذابة. قد يتمكن أولئك الذين لديهم جهات اتصال مع المقاول من إجراء عمليات إعادة التشكيل بسعر مخفض.

بنى العديد من الأشخاص المستقلين مالياً محافظهم العقارية بممتلكات مدرة للدخل. هذا يتطلب رؤية طويلة المدى والقدرة على معالجة الأرقام. هناك العديد من الأشياء التي يجب مراعاتها قبل شراء عقار مؤجر ، مثل معدل الشغور المحتمل. من غير المحتمل أن يتم تأجير عقارك 365 يومًا في السنة ، سنة بعد سنة. ينسى الناس أحيانًا تضمين تفاصيل مثل هذه في حساباتهم ويمكن أن ينتهي بهم الأمر إلى المبالغة في تقدير دخلهم المتوقع. 

هناك أيضًا متطلبات حفظ السجلات والاعتبارات الضريبية للتعامل معها عند الاستثمار في العقارات. يعمل خصم ضريبة الإيجار على العقارات بالنسبة للبعض ، لكنه ليس أموالاً مجانية. قد يساعد الاستهلاك في حماية بعض الدخل الحالي من الضرائب ، ولكن يتم استرداد الاستهلاك لاحقًا ، لذا فهو ليس وجبة غداء مجانية أيضًا. 

طور حدسك

هناك مقالان سمعتموهما على الأرجح عن العقارات. الأول هو “الموقع ، الموقع ، الموقع”. انها حقيقة. يجب أن يكون لديك حدس حول مناطق المدينة التي قد تصبح مشهورة ، والمناطق التي يجب الابتعاد عنها. في ظل الاقتصاد البطيء ، سيظل الطلب على العقارات المؤجرة في المواقع الصلبة مرتفعًا. ومع ذلك ، لا تقفز إلى شراء قطعة من الممتلكات إلا إذا كنت على دراية بالمنطقة.

تجنب خطأ الخلط بين الحدس والحماس. عندما كانت العقارات مزدهرة في الفترة من 2004 إلى 2006 ، قفز الكثير من الناس مباشرة. ومن المثير للاهتمام ، أن العديد من معلمو العقارات المزعومين بدأوا بهدوء في بيع ممتلكاتهم في نفس الوقت تقريبًا. أخبرهم حدسهم ، جنبًا إلى جنب مع المهارة ، بالخروج والجلوس على الهامش لبضع سنوات.

في بعض الأحيان ، يتطلب الأمر الشجاعة

هناك قول شائع آخر هو أن “العقارات تأخذ جيوبًا كبيرة” ، وهذا صحيح عمومًا. سيكون لديك ضرائب على الممتلكات يجب دفعها ، والأوقات التي قد تكون فيها العقارات المستأجرة شاغرة بينما لا يزال لديك قرض عقاري لدفعه ، وتكلفة الإصلاحات والصيانة التي يجب القيام بها.

يمكن أن تكون الرافعة المالية (الاقتراض من أجل الشراء) استراتيجية فعالة لبناء محفظة عقارية إذا تم تنفيذها بعناية. مع تأجير العقارات كما هو الحال مع أي شيء آخر ، عندما تستخدم الرافعة المالية ، فإنك تشتري أحد الأصول بأموال شخص آخر. هذا شيء عظيم ، لكنه ينطوي على مخاطر ؛ الكثير من النفوذ يمكن أن يكون خطيرًا.

في الفترة من 2009 إلى 2011 ، شاهد الكثير من الناس محافظهم العقارية تتألم لأنهم استخدموا الكثير من النفوذ ، وفقد الكثيرون جميع ممتلكاتهم. حدث سيناريو نموذجي بالنسبة للكثيرين مع تباطؤ الاقتصاد ، حيث انتقل عدد قليل من المستأجرين ، وانخفضت مصادر الدخل الأخرى ، ولم يكن لدى المستثمرين العقاريين التدفق النقدي لمواصلة دفع الرهون العقارية على عقاراتهم الاستثمارية الشاغرة أثناء انتظارهم. الاقتصاد. لم يكن لديهم الجيوب العميقة المطلوبة.

يتطلب شراء عقار للوجه الشجاعة أيضًا. قد لا يتم بيع العقار بالسرعة التي كنت تتوقعها ، ويجب أن يكون لديك نقود كافية لتغطية الرهن العقاري حتى يتم بيع العقار. ستواجه قرارًا إما بالتمسك به والانتظار أو بيعه بسعر أقل. يجب الجمع بين الشجاعة والمعرفة والمهارة والحدس حتى تكون فعالة.

الخط السفلي

يمكن أن يكون العقار استثمارًا جيدًا إذا علمت نفسك وقمت به بالطريقة الصحيحة. إذا كنت ترغب في استخدام العقارات لبناء مصدر ثابت لدخل التقاعد ، تحلى بالصبر واعمل بشكل منهجي أثناء بناء مجموعة من العقارات المدرة للدخل.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

لذلك اشتريت للتو منزلًا جديدًا. أنت تستقر وتزين وتستمتع بامتيازات ملكية المنزل. ثم يتغير دخلك بشكل غير متوقع. فجأة ، تجد نفسك ليس لديك أموال إضافية لدفعها لحالات الطوارئ أو حتى ما يكفي من المال لتغطية نفقاتك والادخار للمستقبل لأن مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك كبيرة جدًا. فجأة ، أنت فقير في المنزل. 

لكن ماذا يعني أن تكون فقيرًا في المنزل؟ يقول الخبراء إن مدفوعات منزلك يجب أن تكون حوالي 25٪ من راتبك المستحق ، بينما يقول آخرون أنه يمكنك أن تصل إلى 30٪ إذا لم يكن لديك دين آخر مستحق ولم تكن تخطط للدخول في ديون. 

قد ينتهي بك الأمر إلى فقير في المنزل إذا تغيرت ظروفك بشكل غير متوقع ، وأصبحت مدفوعاتك نسبة مئوية أكبر بكثير من راتبك المنزلي ، مثل 50 أو 60٪. قد تكافح حتى لتسديد مدفوعاتك.

يمكن أن يحدث لأسباب عديدة. على سبيل المثال ، قد تقرر أنت وزوجك أن أحدكما سيترك وظيفته ليصبح أحد الوالدين في المنزل. أو ربما تفقد وظيفتك أو تضطر إلى التعامل مع مرض غير متوقع.

في كلتا الحالتين ، أن تكون فقيرًا في المنزل ليس أمرًا ممتعًا. إليك ما يجب أن تفعله إذا سألت نفسك أسئلة عن الرهن العقاري ووجدت نفسك فجأة مسكنًا. 

حدد السبب

أولاً ، يجب أن تفحص سبب كونك فقيرًا في المنزل. ربما كنت تحصل على راتب كبير عندما اشتريت منزلك ، لكن ذلك تغير منذ ذلك الحين. أو ربما تكون قد انتقلت من أسرة ذات دخلين إلى أسرة ذات دخل واحد. أو ربما كانت مدفوعات منزلك كبيرة جدًا منذ البداية ، ولم تفكر بشكل كامل في مقدار نفقاتك الشهرية الأخرى ، مما يجعلك مرهقًا جدًا من الناحية المالية. 

إذا كان لديك تبديل في صورتك المالية أو إذا أضفت نفقات مثل تكاليف الرعاية النهارية أو الفواتير الطبية أو النفقات الشهرية الأخرى ، فقد تبدأ في الاستياء من مدفوعات منزلك وتتمنى ألا تمتلك حتى منزلًا. 

هل هذا الوضع مؤقت؟

انظر إلى الموقف وحدد ما إذا كان مؤقتًا أم دائمًا. إذا كنت تعلم أن هذا الموقف سيستمر لمدة عامين أو ثلاثة أعوام فقط ، فقد تتمكن من السيطرة ، ولكن عليك أن تلتزم بعدم الإنفاق دون داع. حد الإنفاق هذا يعني عدم وجود إجازات أو كماليات أخرى.

إذا قررت أن وضعك سيستمر لأكثر من ثلاث سنوات ، فعليك التفكير في الخيارات. يمكن أن تمنعك مدفوعات الرهن العقاري الكبيرة جدًا من الوصول إلى أهداف مالية أخرى ، مثل الادخار للتقاعد أو إنشاء محفظة استثمارية. 

قدم تضحيات قصيرة المدى

إذا كنت تحب منزلك ، فقد تقرر أنك على استعداد لتقديم تضحيات للبقاء فيه وعدم البيع. قد تعني هذه التضحيات أنك ستتولى وظيفة إضافية ، أو تلتقط بعض الأعمال المستقلة ، أو تغير الوظائف أو الوظائف ، أو حتى تؤجر غرفة إضافية عبر خدمة تأجير مثل Airbnb. 

قد تسمح لك هذه التضحيات قصيرة الأجل بسداد ديونك الأخرى وبناء صندوق الطوارئ الخاص بك بحيث تكون مدفوعات منزلك أكثر سهولة. 

ضع في اعتبارك البيع

قد يكون من الصعب أن تقرر بيع منزل عملت بجد لتقليص حجمه أو الانتقال إلى حي أكثر تكلفة. ومع ذلك ، فإن القيام بذلك يمكن أن يسهل عليك القيام بالأشياء الأكثر أهمية بالنسبة لك. يمكن أن يساعدك أيضًا في بناء مستقبل مالي أفضل.  

إذا قررت أنك بحاجة إلى بيع المنزل والانتقال إلى شيء أكثر تكلفة أو حتى إيجار مؤقت ، فيجب عليك الاتصال بسمسار عقارات جيد وطرح منزلك في السوق في أقرب وقت ممكن. لا تريد الانتظار حتى يائسًا من البيع لأنك قد لا تتمكن من البيع لبضعة أشهر أو حتى سنة ، حسب السوق. قد لا تتمكن من الحصول على نفس القدر من المال من بيع المنزل إذا كنت ترغب بشدة في البيع بسرعة. 

تجنب التعويق

عند التعامل مع كونك فقيرًا في المنزل ، فأنت لا تريد أن تصل إلى نقطة التأخر في السداد أو ما هو أسوأ من ذلك ، وأن تواجه حبس الرهن ، لذا تأكد من اتخاذ إجراء قبل حدوث ذلك. 

بالإضافة إلى ذلك ، إذا كنت تحت الماء على الرهن العقاري ، فقد يكون اتخاذ هذا القرار أكثر صعوبة. إذا لم تتمكن من بيع منزلك مقابل ما تدين به على الرهن العقاري ، ففكر في التحدث إلى البنك الذي تتعامل معه حول البيع على المكشوف. البيع على المكشوف يعني أن البنك يوافق على قبول مبلغ للمنزل أقل مما تدين به على الرهن العقاري. لكن ضع في اعتبارك أن البيع على المكشوف لا يُمنح في كل منزل ، لذا تأكد من استكشاف ما إذا كنت مؤهلاً قبل متابعة هذا الخيار. 

فكر في الانتقال إلى منطقة أرخص

في العديد من مناطق البلاد ، يمكن أن تكون أسعار المساكن فلكية ، وقد يكون من الصعب للغاية شراء منزل. قد تحتوي أماكن أخرى على منازل بأسعار معقولة جدًا. 

قد يكون من الأفضل لك الحصول على وظيفة منخفضة الأجر في منطقة مختلفة لتتمكن من تحمل تكاليف الأشياء التي تريدها أكثر من غيرها. ضع في اعتبارك نمط الحياة الذي تريد أن تعيشه ، سواء كان ذلك امتلاك منزل ، أو السفر بشكل متكرر ، أو وجود ميزانية كبيرة للإنفاق التقديري ، ثم اضبط اختياراتك لجعل ذلك ممكنًا. 

على سبيل المثال ، قد يجعل المنزل باهظ الثمن من الصعب السفر ، في حين أن المنزل الأصغر سيجعل الأمر أسهل. إذا كنت ترغب في قضاء المزيد من الوقت مع عائلتك ووقت أقل في العمل ، فإن اختيار العيش في منطقة أقل تكلفة قد يجعل من السهل الوصول إلى هذه الأهداف. 

منع حدوث ذلك مرة أخرى

قبل شراء منزل آخر ، يجب أن تحدد ميزانية قبل البحث عن منزل ، وأن تقاوم الرغبة في تجاوز ذلك ، بغض النظر عن مدى حبك للمنزل.

نصائح أخرى

• احتفظ بمدفوعاتك بنسبة 25٪ من راتبك المستحق ، واضبط الحد الأقصى لميزانيتك على 2.5 ضعف راتبك الحالي. 
• لا تعتمد على ما يرغب البنك في إقراضك.
• لا تخطط لزيادة الرواتب أيضًا. اشترِ المنزل الذي يمكنك تحمل تكاليفه الآن ، أو قد تجد نفسك مسكنًا فقيرًا على الطريق. 
• يجب عليك أيضًا التأكد من اختيار الرهن العقاري المناسب بسعر فائدة ثابت لمنع زيادة مدفوعاتك. 

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

يمكن للوكلاء أن يكون عونا – أو عائق – في البيع والشراء الرحلة. وإليك بعض الأشياء التي يجب معرفتها قبل كنت استئجار واحدة.

شراء أو بيع منزل هو على الأرجح أكبر صفقة مالية عليك كاملة من أي وقت مضى. يمكن وكلاء العقارات دليل لكم من خلال هذه العملية، ولكن استئجار خطأ واحد، وكنت قد تفقد الوقت الثمين والمال.

كما هو الحال مع أي مهنة، وهناك أرفع وكلاء العقارات الذين تفعل أشياء من كتاب ومنها باهتة الذين ملتوية. لتجنب تجربة سيئة، تحتاج إلى القيام ببعض البحوث وطرح الكثير من الأسئلة.

تعلم هذه الدروس الآن لمساعدتك على اتخاذ قرارات أفضل في وقت لاحق.

1. انهم في بعض الأحيان العمل لكلا الجانبين

في بعض الدول، ويمكن نفس الوكيل العقاري يمثل كل من المشتري والبائع في معاملة. انها دعت وكالة المزدوجة، وعلى الرغم من أنه قد تسريع الامور عن طريق السماح للمشترين والبائعين على التواصل مع نفس العامل، فإنه يمكن أيضا دعوة صراعات خطيرة من الفائدة. تفكر في ذلك: المشترين والبائعين ونادرا ما يكون نفس الأهداف للتوصل الى اتفاق، فكيف وكيل واحد يفعل ما هو أفضل لكليهما؟

عندما تكشف وكالة المزدوجة، كما هو مطلوب بموجب القانون، وكلاء يجب أن تفسر بعناية ما سوف يفقد من خلال الموافقة على ذلك، يقول ريتشارد هارتي، والمشتري الحصري وكيل وشريك في ملكية هارتي مجموعة العقارات في هايلاند بارك، إلينوي.

إذا كنت لا تسأل ولا تخبر وكيل غير شريفة، قد تعطي تدري ما يصل الولاء غير مقسمة وكيلك، والتوقعات أنها سوف نشير القضايا مع الخاصية أو العقد – كلا أسباب كبيرة للمشترين والبائعين على كل و وكيلهم الخاص في المقام الأول.

2. انهم لا يعرفون ما هو منزلك يستحق

وكلاء تبدو عادة في مبيعات الأخيرة من منازل مماثلة وتعطيك رأيهم قيمة منزلك على أساس الخبرة، ولكن هذا يجب حدها لا تقرر الخاص السعر المطلوب.

وقال وكيل مخادع قد تبالغ في قيمة إذا كانوا يعتقدون ان يؤدي الى اقناع صاحب المنزل لتوقيع اتفاقية الإدراج، أو تقلل أنه إذا كانوا يعتقدون ذلك يعني بيع سريعة، ويقول دوج ميلر، وهو محام العقارات في منطقة مينيابوليس والمدير التنفيذي لالمستهلك دعاة في العقارات الاميركية، وهي منظمة غير ربحية وطنية.

والمهنية المثمن العقاري يمكن أن توفر أكثر دقة تقدير قيمة المنزل . على الرغم من أنه قد يكلف حوالي 300 $ أو 400 $، والحصول على تقييم قبل وضع منزلك في السوق يمكن أن تساعدك على تحديد سعر واقعي.

3. ارتكابها قابل للتفاوض

قد يتوقع وكلاء قائمة لك لقبول ارتكابها – عموما حوالي 6٪ من سعر البيع – دون شك، ولكنك بالتأكيد لم يكن لديك ل. على الرغم من أنها قد تكون غير مريحة، والتفاوض على نسبة العمولة هو تماما في غضون حقوقك، ويجب مناقشة الأمر قبل التوقيع على أي نوع من العقد. تبدأ من خلال طرح أسئلة محددة حول مدى ستذهب مباشرة إلى وكيل ومستوى الخدمة التي يمكن أن نتوقع في مقابل عمولة قال.

عند التفاوض، من المهم أن نعرف أن وكلاء قائمة عادة تقسيم لجنة مع وكيل المشتري. قد يكون لديهم كل لدفع جزء من العمولة الناتجة لشركة وساطة، وكذلك.

4. انهم ليسوا متأكدين حقا سوف مفتوحا تساعد

على الرغم من أن بعض وكلاء قائمة يصر البيوت المفتوحة حيوية، إلا أن الإحصاءات تقول قصة أخرى: في عام 2017، تم العثور على٪ 7 فقط من المشترين وطنهم الجديد في البيت المفتوح أو من علامة الفناء، وفقا لالرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) المسح.

وقال بيل Gasset، السمسار في إعادة / ماكس العقارية التنفيذي في هوبكينتون، ماساتشوستس في رسالة بالبريد الالكتروني المشترين الذين جدول العروض هي دائما تقريبا فحصها من الناحية المالية. المتسوقين منزل مفتوحة، من ناحية أخرى، قد لا بعد أن تمت الموافقة عليها مسبقا من قبل المقرض.

ثم هناك الجانب الأمني. وقال Gasset معظم البائعين أبدا التفكير في حقيقة أن أي شخص يمكن أن تأتي من باب البيت المفتوح. “أسوأ السلبي من البيت المفتوح هو السرقة.”

في نهاية المطاف، واختيار لديك منزل مفتوح هو لك وحده. الموازنة بين المخاطر مقابل المكافآت بعناية قبل أن تقرر.

حضور منزل مفتوح كمشتري هو وسيلة جيدة للحصول على مشدود إلى وكالة المزدوجة، وذلك بفضل سياسة NAR حول “قضية القوادة”، ويقول ميلر – في الواقع، الذي تسبب لك ل شراء منزل. تقول القاعدة يحق للعامل الذي يقدم لأول مرة إلى منزلك في المستقبل إلى اللجنة بكامل هيئتها.

إذا قمت بعرض منزل مفتوح وتقرر تقديم عرض، يمكن أن الوكيل اتخاذ الائتمان لاهتمامك. واضاف “بدون أي تحذير لك، ومصادرة حقك فقط لتوظيف وكيل الخاص بك والتفاوض رسم لها” يقول ميلر. تجنب عبور هذا الخط الوهمي بأن تكون حذرا حول كيفية التعامل مع وكيل البيت المفتوح. لا توفر اسمك، توقيع أي وثائق أو مناقشة رأيك في المنزل مع الوكيل إلا إذا كان لديك، يقول ميلر. إذا كنت ترغب حقا مفتوحا، وترك والعثور على وكيل للمشتري الذي يمكن أن تساعدك على تقديم عرض.

5. مقدمي خدمتهم ليست دائما أفضل

مفتش المنزل، محامي العقارات، عنوان الشركة أو موفر خدمة أخرى اقترحت من قبل وكيلك ليست دائما الخيار الأفضل أو أكثر بأسعار معقولة. قد يكون العائل أوصى أحد معارفه، أو في بعض الحالات، على استعداد لتوفير عامل مع حافزا للأن الإحالة.

وينبغي أن المستهلكين مقابلة العديد من موفري المحتملين وجعل قرارهم حول منهم لتوظيف، يقول هارتي.

اختيار وكيل عقارات بعناية

لتجنب العمل مع وكيل الخطأ، لا استئجار أول واحد كنت تتحدث إليه، حتى لو انهم “صديق لصديق.” خذ هذه الخطوات للسيطرة على الوضع منذ البداية.

مقابلة العديد من وكلاء العقارات. اطلب من كل مرشح كيف تخطط لمساعدتك على شراء أو بيع بأفضل سعر ممكن. دائما طلب المراجع، والنظر في قائمة معاملاتهم الأخيرة ونسأل اذا كانت على استعداد للتفاوض ارتكابها.

تأجير للمهارات بالضبط ما تحتاجه. على الرغم من أن يكونوا قادرين على القيام على حد سواء شراء وبيع الجانبين من المعاملات، والعديد من وكلاء تتخصص في جانب واحد أو آخر. استخدم هذا لصالحك. إذا كنت شراء، والعثور على وكيل للمشتري الذي سوف تأخذ من الوقت لمساعدتك في العثور بالضبط ما كنت أبحث عنه. إذا كنت تبيع، والبحث عن الوكيل الذي لديه تاريخ من جلب على سعر جيد وإغلاق في الموعد المحدد.

الحصول على محام العقارات المعنية. ولكن ليس المطلوب دائما من قبل دولة القانون، وجود مراجعة المحامي المستقل جميع الاتفاقات والعقود يمكن أن يكون خطوة ذكية. على عكس وكلاء، ويمكن المحامين العقاري تقدم من الناحية القانونية المشورة بشأن جميع أجزاء من اتفاق الشراء، يقول ميلر.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

يظهر العقارات مثل الوجه أو الفشل ، مليون دولار قائمة ، و انعكاس هذا البيت يمكن أن تجعل الأمر يبدو وكأنه ليس هناك طريقة لانقاص اللعبة. يمكنك استثمار مبلغ معين من المال في الممتلكات وتحديث وتجديد بعناية، ثم قائمة للبيع، شبه فوري. النجوم من هذه البرامج قد تصل الرياح كسب أقل مما كانت تتوقع، ولكن يبدو أنها لم تفقد قمصانهم.

ولكن وفقا لميندي جنسن، مدير المجتمع للاستثمار العقاري موقع جيوب أكبر، وهناك من نصف طن من قضايا هذه البرامج لم تصور. أنها لا تظهر جميع المشاكل التي تواجهها عند بدء تشغيل أول مرة، على سبيل المثال. أنها لا تظهر فقط كم هو سهل أن نقلل من تكاليف اعادة التأهيل، أو لنسيان كل نفقات أصغر فسوف نواجه على طول الطريق.

عند استبدال البلاط في المطبخ، على سبيل المثال، فإنه أبعد ما يكون من السهل جدا لتقدير فقط تكلفة البلاط، ونسيان أشياء مثل لاصق البلاط والجص، وسداده البلاط، والإسفنج، وقيمة الوقت الخاص بك. “، في حين أن هذه البنود ليست فائقة مكلفة، وأنها لا تزال بحاجة إلى أن تمثل” قال جنسن.

ثم هناك كبيرة القضايا تواجه المستثمرين بأن رمي ميزانياتها عن مسارها – أشياء مثل مشاكل الأساس، وقضايا تقسيم المناطق، والعفن الأسود. بطريقة أو بأخرى معظم العقارات معارض الخوض أبدا في هذه المناطق المظلمة حيث يمكن للمستثمرين يختتم فقدان المال على الصفقة.

تجنب هذه خمسة أخطاء الاستثمار العقاري

والحقيقة هي، الاستثمار العقاري ليست دائما وردية كما يمكن التنبؤ به أو كما يبين TV جعله من أن تكون. وهذا صحيح ما إذا كنت تستثمر في المنازل ل”الوجه” لهم بالنسبة للمشترين الجدد، أو ما إذا كنت تستثمر في العقارات المؤجرة لبناء طويلة الأجل، الدخل السلبية.

إذا كنت تفكر في الاستثمار في العقارات بهدف التقليب لجني الأرباح أو تصبح المالك، وهنا بعض الأخطاء الصاعد سترغب في تجنب ما يلي:

# 1: نسيان التفتيش الرئيسية

يقول جنسن بعض المشترين قد تكون مستعدة للتخلي عن عملية تفتيش منزل المهنية للحصول على صفقة من خلال الذهاب. هذا هو دائما خطأ، كما تقول، منذ تفتيش المنزل يمكن أن تكشف عن الإصلاحات التي ستحتاج إليها لتقديم والتخطيط ل. كيف يمكن أن المستثمرين العقاريين تشغيل بشكل صحيح الأرقام إذا لم تكن متأكدا كم هم بحاجة للإنفاق على إصلاح؟ الجواب: انهم لا يستطيعون.

ليس ذلك فحسب، ولكن من الممكن هل يمكن الحصول على البائع لتغطية بعض تكاليف إصلاح أثناء عملية التفاوض. ومع ذلك، وهذا ممكن فقط إذا كنت تعرف ما هو الخطأ لتبدأ.

جنسن يقترح المشي من خلال المنزل مع المفتش لطرح الأسئلة لأنها الانتقال من غرفة الى غرفة. “مواصلة يسأل حتى كنت راضيا أن تفهم ما يقولونه”، قالت. في حين أن مفتش المنزل لا تكون قادرة على إعطائك تقديرات لإجراء إصلاحات، فإنها غالبا ما أعلمك ما يقرب وكم كنت ستدفعه.

يمكنك استخدام هذه المعلومات لتحديد ما إذا كانت الخاصية يستحق الاستثمار فيه، أو ما إذا كان يجب خفض الخسائر الخاصة بك وتشغيل.

# 2: عدم تشغيل أرقام

وهذا يقودنا إلى الصاعد خطأ شائع آخر جعل المستثمرين العقاريين. في بعض الأحيان أن يكون بين المستثمرين الحصول على متحمس جدا حول شراء عقار ينسون أن رسميا التعليم والتدريب المهني الصفقة.

ليس كل الممتلكات سيجعل استثمارا جيدا، يقول جنسن، وبعض الخصائص لا معنى لها بأي ثمن. لهذا السبب، عليك أن تجلس وتشغيل جميع الأرقام أن تقرر ما إذا خاصية يستحق الاستثمار فيه.

في الحد الأدنى، لديك لتقدير دفع أقساط الرهن العقاري والضرائب والتأمين وتكاليف الإصلاح مقدما، وتكاليف الصيانة المستمرة، وغيرها من النفقات ومقارنتها سوق الإيجار المقدرة أو سعر البيع ستتلقى للممتلكات.

ولا تنسى أن نستعرض ما والنظر في كل حساب أنت من المحتمل أن تواجهها. “ليس المحاسبة لجميع المصروفات هي المشكلة الأكثر شيوعا” قال جنسن. “باستثناء الوظائف الشاغرة والنفقات الرأسمالية هي أسوأ المجرمين”.

سيكون لديك وظيفة شاغرة في مرحلة ما، وليس المحاسبة لمدة شهر من الإيجار فقدت كل عام (أو كل بضع سنوات) يمكن ان يفجر الربح الخاص بك كامل. وينطبق الشيء نفسه على النفقات الكبيرة مثل سقف جديد، ونظام HVAC جديد، أو سخان الماء.

# 3: الفشل في الشاشة بشكل صحيح المستأجرين

إذا كنت الاستثمار في العقارات لتصبح المالك، فأنت تريد أن يكون لديك خطة في مكان لفحص وشاشة المستأجرين الذين يطلبون استئجار الخاص. يقول جنسن قد يكون من الصعب على الفور المستأجرين المحتملين مشكلة منذ والمستأجرين سيئة لن اقول لكم مقدما أوجه القصور فيها.

“لا أحد يذهب لنهج لكم كمستأجر ويقول:” أنا لا أذهب إلى دفع الإيجار بعد الشهر الأول، وأنا رمي الحفاضات في المرحاض ولكمة ثقوب في الجدران، “ولكن هذا يحدث أكثر بكثير في كثير من الأحيان مما كنت اعتقد عندما كنت لا المستأجرين الشاشة الخاصة بك “.

يقول جنسن يجب تشغيل الائتمان والشيكات وكذلك تحريات جنائية على المستأجرين المحتملين. وبالإضافة إلى ذلك، يجب أن احترس من “الأعلام الحمراء” التي قد يكون مؤشرا قد يكون لديك مشكلة. بعض الأشياء لمشاهدة لتشمل ما يلي:

• المستأجرين الذين يرغبون في الانتقال في الفور: “في حين ليس دائما أمرا سيئا، فإنه يمكن أن يعني شخص ما الحصول على طرد” قال جنسن. “كما انها علامة على سوء التخطيط للغاية من جانبهم، والناس الذين يخططون لأمور سيئة كبيرة مثل هذه الخطوة سوف تميل أيضا إلى خطة سيئة للأشياء الصغيرة مثل دفع الإيجار في الوقت المحدد”.
• الرغبة في دفع مقدما لمدة سنة: جنسن يقول هذا هو العلم الاحمر ضخمة لعدة أسباب. أولا، قد يعني أنها تريد أن تفعل أشياء شريرة في الممتلكات الخاصة بك ولا أريد منك حولها. ثانيا، وهو ما يعني أنها يمكن أن تكون سيئة مع المال وربما تريد أن تدفع لك في وقت مبكر حين أن لديهم بعض، وربما من الميراث أو أي نوع آخر من غير متوقعة.

في حين فحص المستأجرين هو عنصر حاسم في أي عمل تجاري المالك، المستثمر العقاري شون براير من بيع بيتي سريعة أتلانتا يقول أنه من المهم أيضا كنت لا تدري التمييز ضد المستأجرين.

“ ، لتجنب دعاوى قضائية من الإدارة الاتحادية للإسكان (FHA)، وسوف تحتاج إلى التعامل بحذر عند إدارة واستئجار العقارات بحيث لا تميز تدري ضد المستأجرين”، قال. وقال “هناك الطبقات محمية واضحة. العرق أو اللون أو الدين أو الجنس أو الأصل القومي. وهما أن الملاك جديدة تميز قصد ضد تبلغ من العمر، والأسرة، والإعاقة “.

إذا كان لديك أسئلة حول متى يمكنك أن تمنع تطبيق من المستأجر المحتملين، يقول براير للبحث عن محام في ولايتك.

# 4: عدم توفر عدد كاف الاحتياطيات النقدية

ذكرنا كيف ينبغي أن تعمل دائما الأرقام عند الاستثمار في العقارات، ولكن من المهم أيضا للتأكد من لديك النقد في الصندوق لدفع نفقات كبيرة تتوقع (على سبيل المثال، سقف جديد أو نظام HVAC) – ونفقات مفاجئة لا يمكن التكهن بما اذا كان حاولت (على سبيل المثال، والمستأجرين تدمير الممتلكات الخاصة بك).

ووفقا لبراير، حتى لو كنت تجديده مؤخرا الممتلكات وأنت لم يكن لها أي قضايا في السنة، يجب أن لا يزال يتم وضع المال جانبا. ويقول أيضا هذا هو أحد الدروس التي تعلمها بالطريقة الصعبة. هو وزوجته بشراء دوبلكس كأول تأجير ممتلكاتهم وتجديد ذلك من أعلى إلى أسفل. لأن كل شيء كان جديدا، كانوا يعتقدون أنهم يمكن الاسترخاء وتجنب الإصلاحات الثمن لبضع سنوات. الصبي، كانوا الخطأ.

“عام في الملكية، وأبلغنا أن المدينة كان يخرج للقيام عملية تفتيش روتينية للتحقق من حالة الملكية”، كما يقول. “وبعد التفتيش، أرسلوا لنا قائمة من ثلاث صفحات من البنود التي تحتاج إلى معالجة، بدءا من تغيير الأسلاك الكهربائية واستبدال السقف وصولا الى استبدال وسائل والتجهيزات”.

في شهر واحد، كان عليهم أن يحل محل نصف من السقف، استبدال فرن وتركيب سخان مياه جديدة وتركيب مضخة مستنقع، وتركيب شبكة كهرباء جديدة المرآب كله. تحولت المجموع الكلي ليكون $ 13357.

الدرس المهم هنا هو أنه يجب تعيين دائما جانبا المال لملء الشواغر والتصليح، والترقيات، ونفقات مفاجئة. في حين لم يكن هناك حكم الجاد والسريع الذي يملي كم يجب أن تحفظ بعض الملاك يقول تجنيب 10٪ من قيمة الإيجار السنوي يمكن أن يكون كافيا. من الواضح، قد تحتاج إلى حفظ أكثر إذا كان لديك نفقات أكبر وإحلال المكون القادمة في المستقبل القريب.

# 5: الحصول على المشورة من جميع الأماكن الخطأ

عند بدء تشغيل أول مرة في الاستثمار العقاري، يمكن أن يبدو مثل كل شخص له رأي. كورنيليوس تشارلز من  حلم حلول الملكية الرئيسية  في مقاطعة فينتورا، كاليفورنيا. وتقول واحدة من أكبر الأخطاء الصاعد العقارات التي يمكن أن تجعل تتخذ هذه الآراء عشوائية القلب.

“وكما نعلم جميعا، والناس أكثر من استعداد لتقديم المشورة لهم، مهما كانت جيدة أو سيئة قد يكون”، كما يقول. “إن آخر شيء تريد القيام به هو لشراء واستئجار العقارات لوكيل عقارات تقول انها ستجعل تأجير الكمال دون تشغيل الأرقام والقيام بنفسك العناية الواجبة”.

عندما يتعلق الأمر أخذ المشورة من الناس الذين لم تستثمر في العقارات قبل اتخاذ أية “كلمات من الحكمة” مع حبة الملح. وينطبق الشيء نفسه عندما كنت الحصول على المشورة من شخص قد يستفيد من بيع العقار الذي ترغب في شرائه، مثل وكيل عقارات.

دائما إجراء البحوث الخاصة بك والوصول إلى خبرة المستثمرين العقاريين إذا كان هناك مفاهيم تحتاج إلى مساعدة التفاهم. يمكنك أيضا التحقق من المنصات الإلكترونية للالمستثمرين العقاريين إذا كنت بحاجة إلى طرح الأسئلة والحصول على المشورة من الناس الذين كانوا من خلال كل ذلك. الاستثمار العقاري المنتدى في جيوب أكبر هو مصدر ممتاز عندما كنت أول بدء العمل.

الخط السفلي

الاستثمار في العقارات ليست دائما ومثيرة أو مربحة كما جعل العروض العقارية المفضلة لدينا بها أن تكون. في العالم الحقيقي، وشراء العقارات لتجديد أو تأجير هو العمل الشاق! وهناك أيضا عدد لا نهاية له من مخاطر لتجنب، وكثير منها لا يمكن ان نرى تلعب بها على شاشات التلفزيون.

قبل شراء منزل على الوجه أو المديرين، تأكد من وجود خبير لتتكئ على، مؤشر جيد على الأرقام، والانضباط على السير بعيدا إذا كانت الخاصية التي تريد يختتم كونه صفقة الحامض. إذا كنت التسرع في العقارات دون الحاجة البط الخاص في صف واحد، هل يمكن أن تصل الرياح تعلم هذه الدروس والكثير من الآخرين بالطريقة الصعبة.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

وهناك دليل المستثمر الجديد إلى أنواع استثمارات العقارية

العقارات هي واحدة من أقدم وأشهر فئات الأصول. معظم المستثمرين الجدد في قطاع العقارات يعرفون ذلك، ولكن ما لا نعرفه هو كيف وجود العديد من أنواع مختلفة من الاستثمارات العقارية. وغني عن القول أن كل نوع من الاستثمار العقاري بمزاياه الفريدة المحتملة والمخاطر، بما في ذلك المراوغات فريدة من نوعها في دورات التدفقات النقدية، والإقراض تقاليد ومعايير ما يعتبر مناسبا أو وضعها الطبيعي، لذلك عليك أن ترغب في دراستها جيدا قبل تبدأ إضافتها إلى محفظتك.

كما كنت كشف هذه الأنواع المختلفة من الاستثمارات العقارية ومعرفة المزيد عنها، فإنه ليس من غير المألوف أن نرى شخص ما بناء ثروة عن طريق التعلم لتتخصص في مكانة خاصة.

إذا قررت هذا هو أحد المجالات التي قد ترغب في تكريس وقت كبير والجهد والموارد لفي سعيكم الخاصة لتحقيق الاستقلال المالي والدخل السلبية، أود أن المشي لكم من خلال بعض من أنواع مختلفة من الاستثمار العقاري حتى تتمكن من الحصول على العلمانيين العام للأرض.

قبل أن نتحدث عن استثمارات العقارية …

قبل أن يغوص في أنواع مختلفة من الاستثمارات العقارية التي قد تكون متاحة لك، ولست بحاجة إلى ان نتوقف لحظة لشرح أنه يجب عليك أبدا تقريبا شراء الاستثمار العقاري مباشرة في الاسم الخاص بك. هناك عدد لا يحصى من الأسباب، بعض التي لها علاقة مع حماية الأصول الشخصية. إذا حدث خطأ ما وتجد نفسك تواجه شيء لا يمكن تصوره وكأنه تسوية دعوى قضائية تتجاوز التغطية التأمينية الخاصة بك، والمستشارين الخاص في حاجة إلى القدرة على وضع الكيان الذي يحمل العقارات إلى الإفلاس بحيث يكون لديك فرصة لسيرا على الأقدام للقتال آخر يوم.

 أداة رئيسية في تنظيم أمورك ينطوي بشكل صحيح وتنويع اختياراتك في كيان قانوني. تقريبا جميع المستثمرين العقاريين ذوي الخبرة استخدام هيكل قانوني خاص يعرف باسم شركة ذات مسؤولية محدودة، أو LLC قصيرة، أو الشراكة المحدودة، أو LP للاختصار. يجب عليك التحدث بجدية مع المحامي الخاص بك ومحاسب عن القيام بنفس الشيء.

 يمكن أن توفر لك ضائقة مالية لا توصف أسفل الطريق. نأمل للأفضل، خطة للأسوأ.

ويمكن لهذه الهياكل القانونية الخاصة يكون الإعداد فقط بضع مئات من الدولارات، أو إذا كنت تستخدم محام السمعة في مدينة لائقة الحجم، بضعة آلاف من الدولارات. متطلبات الأوراق الايداع ليست ساحقة، ويمكن أن تستخدم LLC مختلفة لكل استثمار العقاري المملوكة لك. وهذا ما يسمى تقنية “الفصل الأصول” لأنه، مرة أخرى، فإنه يساعد على حمايتك وحماية الممتلكات الخاصة بك. إذا كان أحد الممتلكات الخاصة بك يحصل في ورطة، قد تكون قادرة على وضع الى الافلاس دون الاضرار الآخرين (ما دمت لم توقع اتفاق على العكس من ذلك، مثل كمبيالة التي عبر مضمونة الخصوم الخاص بك).

مع أن للخروج من الطريق، دعونا ندخل في صلب هذه المادة والتركيز على أنواع مختلفة من العقارات.

من المباني السكنية إلى وحدات التخزين، يمكنك العثور على نوع المشروع العقاري الذي تناشد شخصيتك والموارد

إذا كنت عازمة على تطوير واكتساب، أو امتلاك، أو التقليب العقارات، يمكنك أن تأتي أفضل لفهم خصوصيات ما كنت تواجه بتقسيم العقارات إلى عدة فئات.

• الاستثمارات العقارية السكنية هي خصائص مثل المنازل والمباني السكنية والمنازل والبيوت عطلة حيث شخص أو عائلة يدفع لك أن تعيش في الممتلكات. ويستند طول إقامتهم على عقد الإيجار، أو الاتفاق الذي يوقع معك، والمعروفة باسم اتفاق الإيجار. معظم عقود الإيجار السكنية وعلى أساس اثني عشر شهرا في الولايات المتحدة.
• الاستثمارات العقارية التجارية تتكون في معظمها من الأشياء مثل مباني المكاتب وناطحات السحاب. لو كنت لاتخاذ بعض المدخرات الخاصة بك وإنشاء مبنى صغير مع المكاتب الفردية، هل يمكن تأجيرها إلى شركات وأصحاب الأعمال الصغيرة، الذي من شأنه أن يدفع لك إيجار في استخدام الممتلكات. ليس من غير المألوف على العقارات التجارية لتشمل عقود الإيجار لعدة سنوات. هذا يمكن أن يؤدي إلى مزيد من الاستقرار في التدفقات النقدية، وحتى حماية المالك عند معدلات الإيجار الانخفاض، ولكن إذا كان السوق مع ارتفاع درجات الحرارة ومعدلات الإيجار زيادة كبيرة خلال فترة قصيرة من الزمن، فإنه قد لا يكون ممكنا للمشاركة بصفة مبنى المكتب حبيس الاتفاقات القديمة.
• الاستثمارات العقارية الصناعية  يمكن أن تتكون من كل شيء من المستودعات الصناعية المؤجرة للشركات كمراكز توزيع أكثر من اتفاقات طويلة الأجل إلى وحدات التخزين، وغسيل السيارات وغيرها من العقارات لأغراض خاصة الحقيقي الذي يولد المبيعات من العملاء الذين يستخدمون مؤقتا المرفق. وغالبا ما يكون الاستثمارات العقارية الصناعية الرسوم وخدمة تيارات إيرادات كبيرة، مثل إضافة المكانس الكهربائية تعمل بقطع النقود المعدنية في غسيل السيارات، لزيادة العائد على الاستثمار للمالك.
• الاستثمارات العقارية التجزئة تتكون من مراكز التسوق والمجمعات التجارية، واجهات المحلات التجارية الأخرى. في بعض الحالات، أيضا يتلقى المالك مئوية من المبيعات الناتجة عن مخزن المستأجر بالإضافة إلى الإيجار الأساسي لتحفيز لهم للحفاظ على الممتلكات في حالة أرفع.
• الاستثمار العقاري متعدد الاستخدامات هي تلك التي تجمع بين أي من الفئات المذكورة أعلاه في مشروع واحد. أنا أعرف من مستثمر في ولاية كاليفورنيا الذي تولى عدة ملايين من الدولارات في الادخار وجدت بلدة متوسطة الحجم في الغرب الأوسط. اقترب أحد البنوك لتمويل وبناء متعدد الاستخدامات مبنى المكاتب المكون من ثلاثة طوابق وتحيط بها محلات البيع بالتجزئة. البنك الذي قدم له المال، وأخرج عقد إيجار في الطابق الأرضي، وتوليد إيرادات الإيجار كبير للمالك. وقد استأجرت الطوابق الأخرى إلى شركة التأمين الصحي وغيرها من الشركات. وقد استأجرت المحلات التجارية المحيطة بسرعة من قبل الخبز بانيرا، وصالة رياضية العضوية، مطعم خدمة سريعة، متجر التجزئة الراقي، مجموعة الغولف الظاهري، وصالون لتصفيف الشعر. الاستثمار العقاري متعدد الاستخدامات شعبية لذوي الأصول كبيرة لأن لديهم درجة من المدمج في التنويع، وهو أمر مهم للسيطرة على المخاطر.
• أبعد من ذلك، هناك طرق أخرى للاستثمار في العقارات إذا كنت لا تريد التعامل مع الواقع خصائص نفسك.  صناديق الاستثمار العقاري، أو صناديق الاستثمار العقاري، تحظى بشعبية كبيرة خاصة في مجتمع الاستثمار. عندما تستثمر من خلال REIT، وتقوم بشراء أسهم الشركة التي تملك العقارات وتوزع عمليا كل من دخلها كأرباح. وبطبيعة الحال، لديك للتعامل مع بعض التعقيد الضرائب – توزيعات الأرباح الخاصة بك ليست مؤهلة للحصول على معدلات الضرائب المنخفضة يمكنك الحصول على الأسهم المشتركة – ولكن، وبشكل عام، يمكن أن تكون إضافة جيدة لمحفظة المستثمر المناسب إذا تم شراؤها في التقييم الصحيح مع وجود هامش كاف من السلامة. يمكنك حتى العثور على REIT لمباراة معينة صناعة المطلوب. على سبيل المثال،. إذا كنت ترغب في امتلاك الفنادق، ويمكنك الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري الفندق.
• يمكنك أيضا الحصول على مناطق أكثر الباطنية، فإن مثل هذه شهادات الامتياز الضريبي . من الناحية الفنية، يعتبر إقراض المال على العقارات أيضا الاستثمار العقاري ولكن أعتقد أنه من المناسب النظر في ذلك استثمارات الدخل الثابت، تماما مثل السندات، لأنك توليد عائد الاستثمار عن طريق إقراض المال مقابل إيرادات الفوائد. لا يوجد لديك حصة الكامنة في التقدير أو ربحية خاصية أبعد من ذلك إيرادات الفوائد وعودة الرئيسية الخاصة بك.
• وبالمثل، شراء قطعة من العقارات أو مبنى ومن ثم تأجير إعادته إلى المستأجر ، مثل مطعم، هو أقرب إلى الاستثمار ذات الدخل الثابت بدلا من الاستثمار العقاري الحقيقي. كنت تمويل أساسا الممتلكات، وعلى الرغم من أن هذا يمتد إلى حد ما السياج من اثنين لأنك سوف تحصل في نهاية المطاف الخاصية مرة أخرى ويفترض أن التقدير ملك لك.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

يمكن شراء الخاصة بك “البيت الثاني” لأول مرة يكون مسار بأسعار معقولة لتملك المنازل

انها ليست المرة من السهل أن تكون هومبوير لأول مرة – وخاصة إذا كنت تعيش في مكان حيث جرد من المنازل المبتدئين منخفضة، أسفل دفع متطلبات عالية، وأسعار العقارات وفوق المتوسط. يتضمن غات الثمن مثل نيويورك، وادي السليكون، وميامي، ولكن حتى في المدن متوسطة الحجم والصغيرة مثل ستامفورد، CT، بروفيدانس، RI، ولانسينغ، MI يمكن أن يكون صعبا بالنسبة للمشترين.

ولكن هذا لا يهز الرغبة في اخماد جذور.

وحتى بعض ساكني هذه المناطق مرتفعة الثمن تتخذ مسارا من المستغرب أن تملك المنازل: شراء على “منزل ثان” مع الاستمرار في استئجار إقامتهم الأساسية. قد يكون شراء مكان للهروب لعطلة نهاية الأسبوع، وهو المكان الذي يقضون العطلات، أو مكان عليك أن تنظر تأجير للآخرين باعتباره صانع المال. لكنه أيضا تمشيا مع الاعتقاد السائد بأن امتلاك العقارات هو استثمار سليمة.

“عندما تنظر إلى ذلك، في كل جيل وحاول لتراكم الثروة من خلال الملكية”، ويقول ميتشل Roschelle، برايس ووترهاوس كوبرز شريك واحد من مؤسسي الممارسة الاستشارية العقارية فيها. “إن أعظم شيء في تملك المنازل هو إذا كنت تملك ذلك لفترة كافية لسدادها، وكنت قد تراكمت الثروة. واضاف” هذا “الادخار القسري”، كما تقول، هو أحد الأصول التي يمكن الاعتماد على التقاعد، والحياة في وقت لاحق، أو أهداف أخرى .

ولكن هذا لا يعني أن شراء بيت لقضاء العطلات في حين كنت لا تزال تأجير هو بالضرورة الحق في التحرك بالنسبة لك.

وإليك بعض الأشياء التي تحتاج إلى النظر.

والأساس المنطقي للعقارات

هناك حجة ليكون للاستثمار في القطاع العقاري، ويقول مارك زاندي، كبير الاقتصاديين في تحليلات وكالة موديز. “بعد تمثال نصفي، لا أحد لمس مساكن الأسرة الواحدة إلا النسور”، كما يقول. واضاف “لكن في العام أو العامين الماضيين، المزيد والمزيد من الناس يرغبون في العقارات السكنية باعتبارها وسيلة لكسب بعض المال … عقارات يشعر وكأنه يعود.” الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين الاقتصاديين لورانس يون تتفق.

“وملكية العقارات و، على المدى الطويل، شريطة تراكم الثروة، لأن قيمة العقارات نمت مع مرور الوقت”، كما يقول. واضاف “هذا التقدير السعر يمكن أن توفر الأسهم لشراء التجارة تصل.”

سعر التقدير المحتملة

جميع العقارات هو، بطبيعة الحال، المحلي. وهناك أيضا فرقا كبيرا في شراء يتدخل العلوية – ووضع في بعض الأسهم العرق في عطلة نهاية الأسبوع – مقابل شراء مكان البكر والتعرق أكثر من مكان وضع كرسي الخاص بك على سطح السفينة.

ولكنه يدفع أيضا أن ننظر إلى ما يحتمل أن تفعل في المناطق الموجهة عطلة لالأسعار. يستخدم الاونة بيانات التعداد لمقارنة ارتفاع الاسعار في رموز البريدي عطلة ضد منها غير عطلة. في عام 2012 و 2013، كان العام على مدى سنوات ارتفاع الاسعار في المناطق غير عطلة لحوالي ثلاثة أضعاف في تلك العطلة (6.6 في المئة للمناطق غير اجازة في الربع الأخير من عام 2013، مقارنة مع 1.9 في المئة لتلك المناطق عطلة). وبعبارة أخرى، منزل شراؤها في مدينة أو كان من المرجح أن نقدر في القيمة بسرعة أكثر من مكان في نهاية الأسبوع قد تشتري في بلدة الشاطئ أو لغة الريفية الضاحية.

ولكن على مدى السنوات القليلة الماضية، ضاقت الفجوة بشكل كبير، مع المناطق عطلة تتحرك في بعض الأحيان إلى الأمام. في ديسمبر الماضي، وارتفعت أسعار في المناطق عطلة 5.2 في المئة في العام على أساس سنوي، مقابل 5 في المئة في تلك غير عطلة.

واستشرافا للمستقبل، الاونة تتوقع حقل إلى حد ما حتى اللعب.

تكلفة امتلاك

ومن المهم أيضا أن نفهم أن شراء منزل ثان من المرجح أن يكلفك أكثر من ذلك بقليل من شراء أولا. فإن شرط الدفعة الأولى من المرجح أن تكون أعلى قليلا، كما أن معدل الفائدة على الرهن العقاري – لتصل قيمتها إلى 50 إلى 100 نقطة أساس، وفقا ليون. “من وجهة نظر المقرض، انها تعتبر أكثر خطورة”، كما يوضح. هذا لأنه، إذا كان المنزل ليس الإقامة الأساسي الخاص بك وكنت تقع في الأوقات الصعبة، فإنه من السهل سيرا على الأقدام، لأنك سوف لا تزال لديها مكان للعيش فيه.

يمكنك تحمله؟

هذا هو السؤال الكبير، وانها واحدة أن من السهل الحصول على خطأ. أكبر خطأ مشتري المساكن للمرة الأولى تجعل لا فهم تكلفة الملكية، ويقول Roschelle. “انهم ينظرون في الدفع الشهري والخروج ببعض عدد للمرافق أنها قد دفعت لو كانوا تأجير.

ينسون أن المرجل هو حوالي عام 1987، وانهم في حاجة الى 1 في المئة من قيمة المنزل مضروب بعيدا لأن شيئا ما يحدث لكسر “.

صاحب المبدأ التوجيهي: إذا دفع الإيجار المتزايد على المكان الذي كنت يوما بعد يوم المعيشة بالإضافة إلى تكاليف منزل ثان من 50 في المئة من الدخل الخاص بك، فإنه لا معنى له. طريقة واحدة للحفاظ على تكاليف مكان عطلة الخاص بك في الاختيار لشراء في مكان مع جمعية أصحاب المنازل “الذي يعتني الصيانة المتوقعة: رعاية الحديقة، وإزالة الثلوج، وما شابه ذلك.

هل ستكون تجارة رابحة؟

عبر Airbnb ومواقع مثل هوم أواي تسهل استخدام بيت لقضاء العطلات الخاص بك عندما تريد والاستفادة من ذلك عندما كنت لا. “انها مثل الحلم الأمريكي على المنشطات”، ويقول Roschelle. “أنا لست مجرد الذهاب لامتلاك ذلك، وأنا ذاهب لتحويلها إلى مشروع تجاري.” فقي بعناية، على الرغم من. إذا كنت استئجار منزل من اصل لأقل من 14 يوما في السنة، لم يكن لديك لدفع الضرائب على المال. أكثر من ذلك، رغم ذلك، وكنت دخول عالم معقد من الضرائب التي تتطلب واضح والدؤوب لحفظ السجلات. لقد أصبحت أيضا مالك، وهو (كحد أدنى) من المتاعب و(كحد أقصى) وظيفة ثانية.

قد متقاعد المستقبل تريد شراء أنت خارج؟

هل تبحث لشراء في مكان بعض المتقاعدين قد ترغب في نهاية المطاف لاخماد جذور؟ “أعتقد أن احتمالات قيمة المساكن هي جيدة جدا، وخاصة بالنسبة للمناطق أين أنت ذاهب لرؤية الكثير من المتقاعدين في العقود القليلة المقبلة”، ويقول زاندي. إذا كان هذا الاعتبار، والتفكير في ما قد ترغب المسن في المنزل وأنت تنظر: القاعات والمداخل واسعة، جناح غرفة نوم رئيسية في الطابق الأول، إدخال دون السلالم. قد لا تكون قادرة على التقاط كل هذه الأشياء (نسبة صغيرة جدا من المساكن في الولايات المتحدة لديها كل واحد منهم)، ولكن كلما كان ذلك أفضل.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

يمكن أن الرهن العقاري شراء هبوطا خفض المدفوعات الشهرية الخاصة بك

بالنسبة لكثير من المقترضين، يمكن للو buydown الرهن العقاري أن يكون أكثر فائدة من قرض قابل للتعديل مع خيار الدفع التي تسمح الاستهلاك السلبي مثل ARM الخيار. buydowns الرهن العقاري تشمل دائما أصل الدين والفائدة على دفعات شهرية المستهلكين. وهذا يعني في كل مرة المنازل تسديد أقساط الرهن العقاري، وأرصدة قروضها تنمو أصغر بدلا من أكبر. توازن أصغر الرهن العقاري يعني أن الأسهم ينمو، حتى عندما تقدير منخفض.

و buydown الرهن العقاري المشتركة ميزات

buydowns الرهن العقاري يعمل مثل هذا:

• يتم تخفيض المدفوعات وبرزت على انخفاض سعر الفائدة على مدى فترة محددة.
• يتم دفع الفرق بين “الحقيقي” معدل المذكرة وسعر الفائدة خفضت نقدا من قبل البائع أو المشتري.
• أعتقد أنه من مثل إعانة. انها مثل طلب مبلغ بعيدا 1200 $ في البنك وسحب 100 $ شهريا لمدة 12 شهرا للمساعدة في جعل دفع الرهن العقاري الخاص بك.

3-2-1 و buydown الرهن العقاري

• هذا هو لمدة 30 عاما لقروض الرهن العقاري المطفأة بالكامل.
• يزيد سعر الفائدة بنسبة 1 في المائة سنويا على مدى السنوات الثلاث الأولى.
• ثم، يتم تثبيت سعر الفائدة للفترة المتبقية.

على سبيل المثال، ويقول رصيد القرض الخاص بك هو $ 350،000 ويتم إصلاح سعر الفائدة عند 6.75 في المئة لمدة 30 عاما. البائع (أو أنت) يمكن أن “شراء أسفل” سعر الفائدة عن طريق دفع مبلغ مقطوع من 15،853 $. هذه هي الطريقة التي يعمل بها:

1. سعر الفائدة في السنة الأولى يدفع 3.75 في المئة الى 1621 $ شهريا.
2. معدل الفائدة العام الثاني يدفع 4.75 في المئة الى 1826 $ شهريا.
3. سعر الفائدة في السنة الثالثة من يدفع 5.75 في المئة الى 2043 $ شهريا.
4. أربع سنوات من خلال 30 تحمل سعر الفائدة من 6.75 في المئة المستحقة في 2270 $ شهريا.

كنتيجة لــ:

• التوفير في السنة الأولى (بالمقارنة مع 2270 $ شهريا) هي 649 $ شهريا أو $ 7790.
• الادخار العام الثاني (بالمقارنة مع 2270 $ شهريا) هي 444 $ شهريا أو $ 6332.
• الادخار العام الثالث (بالمقارنة مع 2270 $ شهريا) هي 228 $ شهريا أو $ 2،731.

تضيف ما يصل إلى تحقيق وفورات سنوية: $ 7790 $ + 6332 + 2731 $ = $ 15،853. لذلك، يكلف $ 15،853 لشراء بانخفاض سعر الفائدة ودفعات لمدة ثلاث سنوات كاملة.

فوائد الرهن العقاري و buydown 3-2-1

• المقترض مؤهلا للحصول على هذا القرض بمعدل فائدة 3.75 في المئة ودفع المبلغ من 1670 $ مقابل المعدل الحقيقي 6.75 في المئة ودفع 2270 $.
• بدلا من دفع القفز في كل مرة، وترتفع على دفعات صغيرة، حوالي 200 $ سنويا، على مدى السنوات الثلاث الأولى.
• إنها تحافظ دفعات خفيفة لمدة 36 شهرا بالنسبة للمقترضين الذين من المتوقع أن الزيادة في وقت لاحق الدخل. ولعل الزوج يعود إلى العمل بعد توقف دام أو يتوقع أي شخص أن يتخرج والحصول على وظيفة أعلى مع دفع تلك الدرجة المكتسبة حديثا.

2-1 و buydown الرهن العقاري

• هذا هو لمدة 30 الرهن العقاري المطفأة بالكامل.
• سعر الفائدة يزيد 1٪ سنويا على مدى السنوات الأولين.
• ثم يتم إصلاح سعر الفائدة للفترة المتبقية.

على سبيل المثال، ويقول رصيد القرض الخاص بك هو $ 350،000 ويتم إصلاح سعر الفائدة عند 6.75 في المئة لمدة 30 عاما. البائع (أو أنت) يمكن أن “شراء أسفل” سعر الفائدة عن طريق دفع مبلغ مقطوع من 8063 $.

هذه هي الطريقة التي يعمل بها:

1. سعر الفائدة في السنة الأولى يدفع 4.75 في المئة الى 1826 $ شهريا.
2. معدل الفائدة العام الثاني يدفع 5.75 في المئة الى 2043 $ شهريا.
3. ثلاث سنوات من خلال 30 تحمل سعر الفائدة من 6.75 في المئة المستحقة في 2270 $ شهريا.

كنتيجة لــ:

• التوفير في السنة الأولى (بالمقارنة مع 2270 $ شهريا) هي 444 $ شهريا أو $ 6332.
• الادخار العام الثاني (بالمقارنة مع 2270 $ شهريا) هي 228 $ شهريا أو $ 2،731.

تضيف ما يصل إلى تحقيق وفورات سنوية: $ 6332 $ + 2731 = $ 8063. لذلك، يكلف $ 8063 لشراء بانخفاض سعر الفائدة ودفعات لمدة سنتين كاملتين.

Buydowns الرهن العقاري دائمة

يحدث و buydown الرهن العقاري دائم عند الشراء الخاص بك خفض معدل الفائدة عند البداية من خلال دفع نقاط القرض. معظم المشترين لا تريد أن تأخذ المال من جيبه لشراء بانخفاض معدل، ولكن في بعض الأحيان أنه من المنطقي.

أيضا، لنفترض أن البائع يدفع الائتمان تكلفة إغلاق من 4 في المئة إلى المشتري، والمشتري الختامية تكاليف تصل إلى 2 في المئة. استخدام اضافية الائتمان 2 في المئة لشراء بانخفاض سعر الفائدة!

المقرضين تتطلب عادة دفع أعلى إلى أسفل ل3-2-1 و buydown وأقل ل1/2 و buydown: مذكرة. وهناك أنواع أخرى من الرهن العقاري من buydowns الرهن العقاري، ولكن هذين هي الأكثر شعبية. 

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

مرات المستأجر يمكن كسر الإيجار دون عقوبة

في معظم الحالات، عقد الإيجار هو اتفاق ملزم قانونا لا يمكن كسرها حتى فترة الإيجار قد انتهى. غير أن هناك أوقات معينة عندما المستأجر قادرا على كسر عقد الإيجار دون خوف من العقوبة. الأسباب المستأجر يمكن كسر عقد الإيجار سوف تختلف بناء على قوانين المالك والمستأجر دولتكم. وفيما يلي خمسة أسباب المستأجر يمكن إنهاء قانونيا عقد الإيجار الخاصة بهم.

الفشل في الحفاظ على المباني صالح وصالحة للسكن

إحدى المسؤوليات الرئيسية كل المالك لديه واجب للحفاظ على الممتلكات.

وتشمل بعض الالتزامات المشتركة:

• التأكد من أن المنشأة الفندقية المياه الجارية في جميع الأوقات.
• توفير أوعية القمامة السليمة.
• الحفاظ على منطقة نظيفة المشتركة وفي حالة جيدة.
• أداء إصلاح.
• وعقب الصحة والسلامة رموز.

إذا اعتقد المستأجر أن هناك صحة أو سلامة انتهاكا كبيرا في الممتلكات، ويمكن المستأجر تقديم شكوى مع وزارة الصحة أو السلامة المحلية أو أي منظمة أخرى تفتيش الممتلكات أو يمكن تقديم شكوى مباشرة مع المالك.

• تقديم شكوى إلى منظمة الصحة أو السلامة:

وإذا قرر المستأجر للذهاب مباشرة إلى قسم بناء أو أي منظمة أخرى صحة وسلامة، وهذه المنظمة عادة ما تأتي إلى العقار لتفقد الممتلكات لمعرفة ما إذا كان هذه الشكوى لديه أي ميزة. إذا تقرر المنظمة المطالبة صالحة، ثم أنها سوف توفر للمالك مع إشعار مخالفة أن المالك يحتاج لعلاج هذه المشكلة في غضون عدد معين من الأيام.

• تقديم شكوى إلى المالك:

إذا كان المستأجر يشعر أن هناك انتهاكا الصحة أو السلامة، أنه غير قادر على تقديم إشعار خطي إلى المالك الذي يحتاج إلى إصلاح انتهاك. وتختلف قوانين الدولة على مدى فترة طويلة من المالك لديه للرد وإصلاح المخالفة.

في معظم الدول، إذا فشل المالك لإصلاح الصحة أو السلامة انتهاك كبير، وليس فقط إصلاح بسيطة، والمستأجر يجوز قانونا يسمح لكسر عقد الإيجار.

ان المستأجر وعادة ما يكون لتقديم المالك مع إشعار خطي أن المستأجر ينوي إنهاء عقد الإيجار. اعتمادا على دولة القانون، فإن هذا الإشعار لا بد من إعطاء عدد معين من الأيام قبل المستأجر يمكن الخروج، إلا إذا كان انتهاك صحة أو سلامة شديدة لدرجة أنه يحتاج إلى أن المستأجر الخروج فورا.

غير الشرعيين الدخول المالك

يجب أن الملاك دائما ما تقدم المستأجرين مع إشعار لا يقل عن 24 ساعة قبل المالك لديه حق الدخول إلى وحدة تأجير المستأجر. المالك أيضا يمكن أن تدخل فقط لأسباب قانونية مثل لتفقد وحدة، إجراء بعض الإصلاحات أو إظهار وحدة للمستأجرين المحتملين.

إذا كان المالك يجعل محاولات لإدخال وحدة تأجير المستأجر لأسباب لا يسمح قانونا، ويجعل محاولات مستمرة لإدخال وحدة المستأجر دون إشعار مناسب أو مضايقة المستأجر، والمستأجر قد الحق لكسر عقد الإيجار. يجب على المستأجر عادة الحصول على أمر من المحكمة للحصول على المالك لوقف السلوك. إذا كان المالك يخالف أمر من المحكمة، ويرفض الانسحاب من السلوك، ثم يمكن للمستأجر تقديم إشعار انه أو انها سوف إنهاء عقد الإيجار.

نشط الخدمة العسكرية

أعضاء الخدمة المدنية قانون الإغاثة، والمعروف باسم SCRA، ويقدم بعض الحماية لأفراد الجيش في الخدمة الفعلية.

لأنه يحمي هؤلاء الاعضاء عند استلامهم تغيير أوامر المحطة.

إذا وقع عضوا خدمة تأجير ثم يتلقى أوامر التي تتطلب عضو للانتقال لمدة 90 يوما على الأقل، يمكن للمستأجر أن توفر للمالك مع إشعار خطي من حاجتهم إلى إنهاء عقد الإيجار. يجب أن هذا الإشعار عادة ما تكون 30 يوما على الأقل قبل التاريخ المطلوب الإنهاء. يجب على المستأجر أيضا تقديم ما يثبت، مثل نسخة من تغيير أوامر محطة أو الانتشار العسكري.

ضحايا العنف المنزلي

المستأجرين الذين وقعوا ضحايا للعنف المنزلي الحق في إنهاء عقد الإيجار من دون عقوبة في العديد من الدول. يجب عادة ما يكون وقع عملا من أعمال العنف في الآونة الأخيرة، وعادة في غضون 3-6 أشهر الماضية.

المستأجر يجب أن يقدم المالك مع إشعار خطي من رغبتهم في كسر عقد الإيجار بسبب العنف المنزلي.

يجب أن يكون هذا الإشعار لا يقل عن 30 يوما قبل التاريخ المطلوب الإنهاء. بعض الدول تتطلب إشعارا أكثر من 30 يوما. المستأجر هو المسؤول الوحيد عن دفع الإيجار حتى تاريخ انتهاء عقد الإيجار.

المالك له الحق في طلب إثبات هذا العمل من العنف المنزلي. يمكن للمستأجر تتوافق عادة مع ذلك من خلال توفير نسخة من أمر الحماية أو تقرير للشرطة التي وثقت الحادث.

شقة غير قانونية

إذا تبين أن الشقة المستأجر وتأجير ليست وحدة تأجير القانونية، يمكن للمستأجر إنهاء عقد الإيجار دون عقوبة. وتختلف قوانين الدولة، ولكن غالبا ما يحق للمستأجر أن عودة جزء على الأقل من الإيجار انهم دفعوا على مدى عمر الإيجار الخاصة بهم. بل انها قد تكون مستحقا لأموال إضافية من المالك لمساعدتهم في العثور على شقة أخرى للإيجار.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

“تسعين في المئة من كل الملايين تصبح بذلك من خلال امتلاك العقارات. أحرز المزيد من المال في القطاع العقاري مما كان عليه في جميع الصناعية في اثواب مجتمعة. الرجل أو أجور الشباب حكيم كاسب اليوم يستثمر أمواله في العقارات. ”  أندرو كارنيجي

هذا الاقتباس هو العقود القديمة ولكن لا يزال صحيحا اليوم. على الرغم من انها كل الغضب اليوم على شاشة التلفزيون، وهذه المادة ليست على وشك البيع بالجملة العقارات أو التقليب المنازل.

 صحيح، هناك المال ليكون في تلك الأنشطة، وأحيانا الكثير من المال، لكنه ربح على المدى القصير. إذا كنت إعادة استثمار ذلك في المدى الطويل تأجير العقارات، ثم التقليب يمكن أن يكون أداة عظيمة.

هذه المقالة هي عن بناء وتنمية محفظة عقارية على مدى الوقت الذي سيمول أسلوب حياة التقاعد الغنية من خلال التدفق النقدي. مع العديد من العقارات المؤجرة كل تدفق نقدي إيجابي توليد، يمكنك تمويل التقاعد الخاصة بك في الاسلوب وليس تقلق العديد من العوامل الاقتصادية التي تهدد غالبية المستثمرين في الأسهم والسندات.

انه لم يفت الاوان بعد لبدء سواء. إذا كنت شابا، يمكنك بناء دفعة أولى لشراء أول تأجير الممتلكات الخاصة بك والبدء في النمو محفظة عقارية على مدى السنوات حتى تتقاعد. إذا كنت في فترة خمس إلى 10 سنوات قبل التقاعد، يمكنك تحويل الأصول في الاستثمارات ذات العوائد أقل في تأجير العقارات وزيادة الدخل الشهري التقاعد الخاص بك.

إذا كنت بالفعل في الماضي أو سن التقاعد، يمكنك أن تفعل الشيء نفسه.

ما الذي يجعل عظيم سكني تأجير للاستثمار العقاري؟

قبل أن ننشغل في التفكير كل واحد من هذه العوامل يجب أن يكون مثاليا قبل شراء واستئجار العقارات، ونعرف أنه من النادر أن تكون هذه هي القضية. هدفك هو محاولة لتعظيم كل من هذه أفضل ما يمكن، وأحيانا يمكن للمرء أن يكون أكثر أهمية من غيرها.

وفيما يلي العوامل التي تبحث في عظيم الاستثمار للإيجارات السكنية، عائلة واحدة أو عمارات:

• المكان:  نعم، يمكنك أن تقول ذلك ثلاث مرات، والعقارات هو كل شيء عن الموقع. أنت لا تريد لاستئجار منزل في وسط ساحة لانتظار السيارات السوبر ماركت، ولكن واحدة بالقرب من الحزام الأخضر أو الحديقة لأطفالك يمكن أن يكون مجرد حق.
• المردودية:  الموقع هو جزء من هذا العامل. ومع ذلك، إذا كان المنزل هو في موقع رائع، ولكن المنافسة شديدة، قد لا يكون أفضل استثمار. عندما يكون هناك العديد من الايجارات المتاحة وأصحاب تقديم حوافز، فإنه قد لا يكون الوقت المناسب. عندما يكون هناك عدد قليل من الايجارات المتاحة، هل أنت يست فقط قادرة على الحفاظ على الممتلكات المحتلة بشكل أفضل، يمكنك ارتفاع الطلب على الإيجارات في نفس الوقت.
• النفقات:  هذا هو نسبي، والضرائب على الممتلكات هي نفقة كبير، ولكن بعض المناطق الأمر ارتفاع الإيجارات بسبب وسائل الراحة المنطقة، لذلك الضرائب هي أعلى أيضا. إذا كنت يمكن أن تعوض المصاريف مع التدفق النقدي الشهري خلفها، ثم انها ايجابية.
• التقدير:  على الرغم من التدفق النقدي هو الاعتبار الأول، والتقدير في القيمة بمرور الوقت هو المهم. هناك نوعان من الطرق التي يمكنك بناء الإنصاف في تأجير الممتلكات، والتقدير في قيمة وسداد الرهن العقاري. الاستفادة ذكي من الاستثمارات الخاصة بك يمكن استخدامها لتنمو محفظتك باستخدام الأسهم في العقارات المملوكة.

هذه هي الاعتبارات الرئيسية الخاصة بك، بطبيعة الحال، عليك أن تبحث في عمر الممتلكات والتصليح المتوقع مع مرور الوقت وأي تحسينات ضرورية أيضا.

استئجار موقع العقار واقتناء عملية

كنت على استعداد للبدء وشراء أول تأجير الممتلكات الخاصة بك. لديك دفعة لنطاق السعر المطلوب، وكنت ترغب في اتخاذ قرار شراء مستنير.

1. تعرف منطقة السوق الخاص:  تأخذ من الوقت لإجراء تحليل شامل لمنطقة السوق الخاص. قد يكون لديك حي معين أو منطقة في الاعتبار، ولكن تريد توسيع نطاق البحث لديهم المعرفة تحتاج لإجراء مقارنات الممتلكات المحتملة. تعلم ما خصائص تباع بشكل جيد في نطاق السعر الخاص. القيام ببعض الأبحاث في المحكمة للمناطق حيث المنازل التي تبيع نقدا. المستثمرون المشترين نقدا الطبيعي، لذلك عليك أن تعرف المناطق مستثمرين آخرين، وبعض من ذوي الخبرة للغاية، ويشترون فيه.
2. تعلم كيفية تقييم الخصائص:  تعلم كيفية القيام به وكلاء العقارات CMA، المقارن تحليل السوق. أول شيء سوف أنجح المستثمرين اقول لكم لشراء أقل من القيمة السوقية. هذه الأقفال في الربح على طاولة الختامية. كما أنه يجعل من الاسهل لتوليد التدفق النقدي مربحة مقبول عند دفع أقساط الرهن العقاري أقل.
3. تحليل الايجارات والمنافسة:  حفر في وسائل الإعلام المحلية حيث يتم الإعلان عن الايجارات، على حد سواء المطبوعة والإلكترونية في كريغزلست. عند إجراء بحث على الحي، في الحصول على متوسط مبالغ الإيجار لنوع من خصائص كنت تفكر في شراء. كم عدد متاحة، وأصحاب تقديم حوافز مثل أشهر مجانية؟ أعرف ما يمكن أن تتوقعه للإيجار.
4. مسمار بانخفاض النفقات:  نفقات هنا هي تلك العادية مثل إصلاح العادية (الميزانية)، والضرائب العقارية، والتأمين، وغيرها التي سيتم تطبيقها على كل الممتلكات في المنطقة. وهناك خطأ هنا هو مجرد سيئة كما يحصل حبيس الإيجار في السوق أدناه لمدة عام. رمي الربح. حالة من الخصائص الفعلية كنت تفكر هي شيء منفصل، على الرغم من أنك سوف تحتاج إلى ميزانية لإجراء إصلاحات واضحة تعرف سيأتي لخاصية كبار السن.
5. حدد موقع مساومات والتفاوض على الصفقة:  إن القسم التالي الحديث عن العثور على أفضل الصفقات واستئجار العقارات، وإنما هو جزء من هذه العملية التي أمر حاسم لربح على المدى الطويل. إذا كنت تدفع التجزئة، لحياة الفترة الملكية، وكنت فقدان الأرباح.

تلك هي قطعة من عملية الموقع، ولكن هنا بعض مصادر محددة للحصول على أفضل الصفقات.

تأجير عروض شراء عقارات المحفظة

نحن نعرف كل شيء عن حبس الرهن والصفقات الكبيرة التي يمكن في بعض الأحيان يمكن العثور عليها. ومع ذلك، فإن ذروة حبس الرهن واسعة النطاق مع أصحاب في مكان هو أكثر لالحادث الأخير. وكثير من حبس الرهن ستجد اليوم أن تكون في حالة سيئة، وبعض شاغرا لمدة عام أو أكثر. هذا لا يعني أنك لا ينبغي التالية باستمرار حبس الرهن من خلال مواقع مثل RealtyTrac.com. انهم ما زالوا يحدث ويمكنك انتزاع فكرة جيدة في حالة قابلة للتأجير الحين والآخر.

• أصحاب في محنة:  مراقبة باستمرار وسائل الإعلام والمصادر على شبكة الانترنت لأصحاب الذين هم في محنة. هؤلاء هم الناس الذين لأسباب مالية يجب أن يبيع منازلهم في عجلة من امرنا وفي الوضع الذي يمكن أن يؤدي إلى كنت شراء أقل من القيمة السوقية الحالية. ربما لديهم النفقات الطبية، وقد تم الاستغناء عنهم في العمل، أو أنها بحاجة إلى التحرك للعمل في عجلة من امرنا. هل بحث الكلمات الرئيسية على كريغزلست لقوائم من قبل مالكيها مع عبارات مثل “يجب بيع”، “اتخاذ جميع العروض”، وغيرها
• قبل حبس الرهن:  قبل حبس الرهن تمثل فرصة للمستثمرين لتحديد الخصائص قبل الرهن يتمكنوا من شراء بسعر أقل من القيمة السوقية الكاملة. Realtytrac.com وغيرها من المواقع لديها أقسام فقط لهذه القوائم.
• العمل مع تجار الجملة جيدة والمستثمرين الإصلاح الوجه:  تجار الجملة العقارات التي هي جيدة في ما يفعلونه يمكن أن تكون مصدرا كبيرا لاستئجار المنازل. اذا كانوا يفهمون دورهم في بيع للمستثمرين تأجير الممتلكات، وهم يعرفون أن كنت ترغب في شراء أقل من القيمة السوقية الحالية والتي يجب أن تكون خصائص جاهزة للايجار. إصلاح والوجه المستثمرين أيضا بيع معظمها للمشترين تأجير الممتلكات، حتى أنها تعرف ما تريد، وبالتأكيد توفير خاصية جاهزة للإيجار.

رغوة الصابون، شطف، كرر ونشمر

عندما تجد مكانة الخاصة بك وصقل المهارات الخاصة بك، وتبقي فقط تفعل الشيء نفسه مرارا وتكرارا، إضافة إلى محفظة الإيجار. كما يمكنك سداد الرهون العقارية، قد ترغب في الاستفادة والإنصاف، ولكن القيام بذلك بحذر شديد ولا تجهد. ذهب كثير من المستثمرين تحت في الحادث 2007 لأنهم كانوا الإفراط في الاستدانة، ولا يمكن الحفاظ على الإيجارات إلى الاستمرار في دفع أقساط الرهن العقاري.

النظر في 1031 الضريبية المؤجلة في بورصة لبيع العقارات مربحة لتمويل أكبر الخصائص أو أكثر لتنمو محفظة العقارات الخاصة بك.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

ربما وكلاء العقارات، وضباط القرض، والديك قد قال لكم جميعا أن شراء منزل هو استثمار كبيرة من شأنها أن تؤدي إلى عودة في وقت لاحق في الحياة.

ولكن الواقع هو أن الأرباح من بيع الإقامة الأساسي الخاص بك من المحتمل أن تكون صغيرة إذا إلى حد أنها تتحقق على الإطلاق.

عقارات تقدير والتضخم

أول شيء هو أن تنظر التقدير المنزل في سياق التضخم.

قد يفاجأ أن ندرك أن التقدير من منزلك يمكن أن يقابله التضخم. هذا ينطبق بشكل خاص إذا كنت لا يعيشون في سوق العقارات الساخنة. نسمع قصص مثيرة من التقدير في مناطق معينة من البلاد، ولكن معظم الناس شراء المنازل في المناطق التي التقدير السنوي ربما لن فاز بها التضخم من ذلك بكثير.

في سبتمبر 2007، وفقا ل بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس ، وكان متوسط سعر البيع للمنازل الجديدة التي تباع في الولايات المتحدة $ 240300. في سبتمبر 2017، وكان هذا العدد يصل الى 319700 $. ومع ذلك، عند تشغيل بعض الأرقام باستخدام آلة حاسبة التضخم في الولايات المتحدة ، وبعض تلك التقدير يختفي. بدلا من رؤية $ 79400 في التقدير، والقيمة الفعلية لهذا التقدير هو أقرب إلى 33648 $.

التي لا تزال لا يبدو سيئا للغاية. بعد كل شيء، وزادت قيمة المنزل الخاص بك عن طريق أكثر من 30000 $. ولكن دعونا لا ننسى التكاليف.

امتلاك منزل ويأتي مع تكاليف إضافية

بعد ذلك، تحتاج إلى طرح تكاليف ملكية المنازل من المكاسب الخاصة بك.

دعونا نقول لكم الحصول على قرض عقاري لل250،000 $ في سعر الفائدة من 3.92 في المئة. على مدى 30 عاما، وفقا لآلة حاسبة الرهن العقاري جوجل، وسوف تدفع 175533 $ في الفائدة. حتى لو تقدر منزلك عن طريق المعدلة حسب التضخم 30،000 $ كل 10 سنوات (مجموعها $ 90،000)، وهذا لا يكفي للتعويض عن الفائدة التي تدفع على القرض.

والفائدة التي تدفع ليست هي التكلفة الوحيدة التي تواجهها. تذكر أنك دفع الضرائب على الممتلكات في معظم الدول. وتشمل آلة حاسبة الرهن العقاري القروض الطلابية البطل حساب ضريبة الأملاك. إذا تبلغ ضريبة الأملاك الخاصة بك إلى 1.5 في المئة سنويا، هل يمكن أن نرى دفع الضرائب الكلي لل117،000 $ على مدى 30 عاما. والتي لا تتحمل أية زيادات باعتبارها ضريبة الأملاك تقدر منزلك في القيمة، أن تفعل ذلك الضرائب على الممتلكات الخاصة بك.

صحيح أن تتمكن من اقتطاع بعض التكاليف الخاصة بك على الإقرار الضريبي الخاص بك، ولكن خصم ليس لديها نفس قيمة الائتمان. ويمكن أن تخفض دخلك والمسؤولية الضريبية الخاصة بك، ولكن ليس على أساس الدولار مقابل الدولار. الى جانب ذلك، وفقا لمؤسسة الضرائب، وفي المئة فقط حوالي 30 من الأسر فصل. إلا إذا كنت من بين أولئك الذين فصل، فإنك لن ترى أي فائدة الضريبة المتعلقة الرهن العقاري الخاص بك.

وتشمل التكاليف الأخرى المتعلقة بملكية المنزل الصيانة والإصلاح، وكذلك التأمين على المساكن. قد يكون لديك أيضا لدفع التأمين والرهن العقاري إذا الدفعة الخاص بك هو أقل من 20 في المئة. بحلول الوقت الذي كنت عاملا في عقود من هذه التكاليف، إضافة إلى الاهتمام الخاص الرهن العقاري والضرائب العقارية، وفرص حتى كسر حتى صغيرة، وحتى إلى حد ما إذا كان منزلك لا نقدر في القيمة بمرور الوقت.

ماذا لو كنت في نهاية المطاف بيع بشكل غير متوقع؟

نود أن تعتقد أن سوق العقارات سوف ترتفع دائما. لكن، وكما رأينا بين عامي 2007 و 2009، يمكن أن العقارات تشكل فقاعة مثل أي أصول أخرى. انفجار فقاعة العقارات خلقت وضعا يكون فيه الآلاف من الناس انتهى فقدان الكثير من المال. إذا كنت يمكن أن ينجو من انخفاض الأسعار، وربما أنك لن تخسر بقدر.

ومع ذلك، إذا كنت اضطر لبيع خلال انهيار سوق العقارات، ليس هناك الكثير الذي يمكنك القيام به لإنقاذ الموقف. قد ينتهي بك المطاف فقدان المال على منزلك، على رأس ما كنت قد دفعت بالفعل في الفوائد والضرائب وغيرها من التكاليف.

ماذا عن تأجير؟

بطبيعة الحال، كما ناقص الاستثمار كما يمكن أن يكون شراء، فمن الممكن أن نشير إلى أن تأجير قد لا يكون الحل. بعد كل شيء، عند تسديد أقساط الرهن العقاري، ما لا يقل عن بناء الإنصاف في منزلك.

عند استئجار، كنت مساعدة المالك بناء رأس المال.

ومع ذلك، هذا لا يعني أنه ينبغي تجنب تأجير في جميع التكاليف. اعتمادا على السوق الخاصة بك، يمكن أن يكون التأجير خيارا جيدا، حتى لو كان ذلك يعني أنك لا بناء الإنصاف.

وهذا ينطبق بشكل خاص إذا كنت تعيش في منطقة مع ارتفاع أسعار المساكن، ويمكنك استئجار لمدة تقل عن التكاليف الإجمالية الشهرية من الرهن العقاري، والصيانة، وغيرها من التكاليف. ليس فقط أنت توفير المال على أساس شهري، ولكن يمكنك ثم الاستثمار الفرق في السوق وربما تحقيق تقدير أكبر مما كنت قد حصلت من استثمار منزلك.

بين نوفمبر 2007 ونوفمبر 2017، وكان S & P 500 عائدات سنوية قدرها 9.672 في المئة، بعد تعديلها للتضخم. دعنا نقول انها قد يكلفك 1100 $ في الشهر لامتلاك منزل خلال تلك الفترة، ولكن بدلا من ذلك كنت تعيش في شقة مع إيجار شهري 700 $. إذا كنت استثمرت الفرق $ 400 بين استئجار وشراء كل شهر على مدى تلك السنوات ال 10، فإن قيمة استثمارك سيكون $ 83،587.81.

وهناك أيضا حقيقة أن تأجير يعني أنك لا تفقد حفنة من المال إذا كنت اضطر لبيع منزلك خلال فترة الركود. من ناحية أخرى، إذا كنت تدير البقاء في منزلك، والتغلب على أحداث السوق والركود العقاري، يمكنك بناء ما يكفي من الإنصاف في منزلك التي يمكن استخدامها أثناء التقاعد. حتى لو كنت كسر فقط حتى (أو حتى لو كنت تخسر عموما) على المنزل، وأنها يمكن أن تكون وسيلة وفورات القسري الذي لديه القدرة على توفير لكم مع كمية كبيرة من رأس المال عند بيعها.

ويمكن أيضا أن يكون مكان للعيش بدون إيجار في سنوات التقاعد الخاص بك (قد لا تزال بحاجة لدفع الضرائب على الممتلكات، ولكن)، أو يمكنك استخدام عكس الرهن العقاري للوصول إلى العدالة من أجل سد فجوة الدخل التقاعد. لن تشاهد هذه الخيارات عند استئجار.

عند شراء منزل هو استثمار

بدلا من النظر الإقامة الأساسي الخاص بك كاستثمار، والنظر في أسباب أخرى للشراء. ربما كنت تريد مكانا لدعوة خاصة بك، وبناء رأس المال، وتضرب بجذورها في المجتمع. وهذه كلها أسباب وجيهة لشراء! على العكس من ذلك، إذا كنت تعتقد أنك سوف يكون أسلوب حياة أكثر قدرة على الحركة، فإنه يمكن أن يكون أكثر منطقية للايجار، حتى لو كنت لا بناء رأس المال. طالما كنت جعل الأحكام الأخرى للتخطيط لمستقبلك، تأجير يمكن أن يكون خيارا قابلا للتطبيق، اعتمادا على السوق المحلية وأهدافك نمط الحياة على المدى الطويل.

وأخيرا، إذا كنت ترغب في تحويل منزلك إلى الاستثمار الحقيقي، ما عليك القيام به شيء آخر غير العيش فيه. يمكن تأجيره بعد نقل أو استخدامه لكسب المال عبر عبر Airbnb تكون الطرق لرؤية الواقع العائد على شراء منزلك.

ولكن إذا كنت فقط الذين يعيشون هناك، لا يعول عليه توفير عوائد استثمارية كبيرة.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.