REIT هو اختصار ل “الاستثمار العقاري الثقة.” A REIT مثل صناديق الاستثمار المشترك التي تملك خصائص فردية بدلا من الأسهم أو السندات. صندوق الاستثمار العقاري هو المسؤول عن اكتساب وإدارة العقارات التي تمتلكها.
كمستثمر، والهدف من ذلك هو الحصول على دخل الإيجار على خصائص والمشاركة في ارتفاع الاسعار. الاستفادة من الاستثمار في العقارات من خلال REIT هي تحصل الاستثمار في محفظة متنوعة من العقارات ولم يكن لديك لإدارة بنفسك.
قوانين
وائح تنظم صناديق الاستثمار العقاري وتتطلب أن REIT توزيع 90 في المائة على الأقل من الدخل الخاضع للضريبة لحملة الأسهم. وتدفع هذه التوزيعات من كأرباح. لأن صناديق الاستثمار العقاري تدفع من الأرباح غالبا ما يتم تسويقها على أنها استثمار التقاعد المدرة للدخل. توزيعات الأرباح تميل إلى الانخفاض في حدود 5-8 في المئة ولكن غير مضمونة. في الأوقات الاقتصادية الصعبة، قد لا يتم تأجير جميع العقارات بها. إذا لم تكن هناك إيرادات الإيجار كافية متوفرة، قد يكون لها REIT إلى خفض أو القضاء على توزيع أرباح لها.
أنواع صناديق الاستثمار العقاري
تقع صناديق الاستثمار العقاري في واحدة من فئتين. صناديق الاستثمار العقاري في رأس المال أو صناديق الاستثمار العقاري الرهن العقاري.
صناديق الاستثمار العقاري الأسهم عادة ما تملك المباني الكبيرة التجارية ومنفذ بيع بالتجزئة، أو المباني السكنية، وإن كانت هناك أيضا صناديق الاستثمار العقاري المتخصصة التي تملك الفنادق أو غيرها من الممتلكات في قطاع الضيافة، وهناك صناديق الاستثمار العقاري والتي تركز على مرافق الرعاية الطويلة الأجل أو غيرها من الممتلكات في الطب صناعة.
ومثال على العقارات التجارية التي تملكها صناديق الاستثمار العقاري أن تكون كبيرة، ومباني المكاتب المتعددة الطوابق، وغالبا ما يستخدم كمقر للأجل المتوسط إلى الشركات الكبيرة الحجم.
ومثال على خصائص واجهة التجزئة المملوكة من قبل صناديق الاستثمار العقاري تكون مخازن مثل وول مارت، بيتسمارت، أو في نهاية المطاف الالكترونيات. كثير من هذه الشركات استئجار مواقع مخزن بهم بدلا من امتلاكها.
صناديق الاستثمار العقاري الرهن العقاري تملك الديون على الخصائص، وليس الملكية نفسها. فهي مثل صناديق الاستثمار المشترك التي تملك الرهون العقارية ويجمع المدفوعات.
عام و شخصي
صناديق الاستثمار العقاري يمكن تداولها علنا، وهو ما يعني أن لديهم رمز شريط، ويمكنك بسهولة البحث عن سعر السهم وتوزيعات الأرباح على شبكة الانترنت.
صناديق الاستثمار العقاري الأخرى خاصة ولا تتاجر في البورصة. على الرغم من أنها لا تزال أمن مسجلة، صناديق الاستثمار العقاري خاصة لم يكن لديك رمز التداول. يجب عليك شراء أسهم مباشرة من شركة عقارية تقدم لهم أو من خلال أحد ممثلي المبيعات. صناديق الاستثمار العقاري خاصة غالبا ما تدفع عمولات عالية في المبيعات المالية التي تقدم لهم. فهي غالبا ما تكون صعبة للخروج من حيث لا يوجد سوق شعبي حيث يمكنك بسهولة بيع الأسهم الخاصة بك. معظم صناديق الاستثمار العقاري خاصة لديها استراتيجية للخروج حيث انهم يخططون للاكتتاب العام، ولكنه لا يعمل دائما. في 2008/2009 العديد من المستثمرين الذين يمتلكون شهدت صناديق الاستثمار العقاري خاصة إلى انخفاض كبير في توزيعات الأرباح ولا يمكن أن تبيع استثماراتها لفترة طويلة. وقد أموالهم محاصرين أساسا في الاستثمار.
كجزء من محفظة
من الأفضل استخدام صناديق الاستثمار العقاري كجزء من محفظة متنوعة بدلا من استثمار واحد. لا ترتبط أنها غاية مع الأسهم أو السندات، وهو ما يعني ما من الأوراق المالية أو سوق السندات يقوم به وليس لديهم ما لا علاقة لقيمة العقارات.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
منذ حوالي عقد من الزمن، أنا وزوجتي اشترت الأولى واستئجار العقارات لدينا. لم نكن متأكدا تماما ما كنا نقوم به، ولكن كنا مصممين على تعلم الحبال على طول الطريق. وهذا هو بالضبط ما فعلناه. من خلال التجربة، والمحاكمة، والخطأ، وتوصلنا مع استراتيجية الإيجار التي جعلت شعور – على الأقل بالنسبة لنا.
فقط هذا الشهر، دفعنا الدفعة النهائية على واحدة من مشاريعنا العقارية – لبنة مزرعة ثلاث غرف نوم في غرينفيلد، إنديانا فجأة، والأحلام لقد خططت لسنوات بدأت تتحقق. حيث كانت الايجارات لدينا مرة واحدة في المسؤولية، ونحن نملك الآن منزل حرة واضحة في سن 37. والآن بعد أن يدفع الإيجار الأول لنا خارج، يمكننا أن كرة الثلج المدفوعات لسداد دينا لتأجير الآخرين أسرع ومواصلة توفير لشراء بعد آخر تأجير نقدا.
لم يكن الأمر سهلا. كما يعلم أي المالك، وامتلاك واستئجار العقارات يعني تعاني الكثير من الاضطرابات على الأقل جزء من الوقت. بالنسبة لنا، وشملت تلك المطبات في الطريق المستأجرين التحطيم تماما ممتلكاتنا، سلسلة من إصلاحات مكلفة وغير متوقعة، وغيرها من الدروس الصغيرة التي يمكن أن تتعلم فقط مباشرة. ولكن، بعد سنوات، ونحن نشعر كما لو أننا حققنا أخيرا – ولكن فقط لأننا قدمت الكثير من قرارات ذكية على طول الطريق.
سبعة طرق الملاك يمكن توفير المال
جزء من استراتيجيتنا كما الملاك وتوفير المال – وليس فقط عن طريق شراء العقارات التي سوف بسهولة التدفق النقدي، ولكن من خلال البحث عن طرق للحد من للخروج من الجيب تكاليف الأعمال. بعض الأشياء التي نقوم بها لإنقاذ تذهب تماما ضد التيار، ولكني وجدت أنها تعمل بشكل جيد جدا. ساوضح اكثر في دقيقة واحدة.
في هذا المنصب، وأردت أن حصة قليلة من استراتيجيات توفير المال لدينا والملاك، ولكن أيضا مشاركة بعض الاستراتيجيات المالك الأخرى التي قد تعمل على نحو أفضل (أو أسوأ) اعتمادا على محفظتك الإيجار، والمكان الذي تعيش فيه، وسوق العقارات المحلي . إذا كنت المالك الذي يريد أن ينقذ أو تفكر في أن تصبح واحدة، وهنا بعض استراتيجيات توفير المال للنظر:
# 1: حافظ على الإيجارات منخفضة للحد من دوران.
عندما أشارك أن نحفظ والإيجارات أقل من استطاعتنا، فإنه يترك الناس في حيرة من امرهم. ولكن إذا كان هناك أي استراتيجية أقف وراء، هو هذا واحد. عن طريق الحفاظ على الإيجارات أقل قليلا من الخصائص المتنافسة، نبقى 100٪ المحتلة، أن تكون لها تطبيقات متعددة مع أي وظيفة شاغرة، وتوفير المال على طول الطريق.
ترى، يتحرك في كل مرة شخص ما، فإنه يكلفنا المال. لا نقوم فقط شامبو السجاد والطلاء، ولكن يجب علينا أن تسويق العقارات الشاغرة حتى شخص ما يتحرك في ويمكن أن يعني في بعض الأحيان في الشهر مع عدم وجود الإيجار، وهو أمر سيء بما فيه الكفاية – ولكن هذا يعني أيضا القيادة ذهابا وإيابا إلى الممتلكات والتعامل مع المستأجرين المحتملين. سواء من حيث الوقت والمال، تسويق عقار للإيجار يمكن أن يكون مكلفا للغاية.
بالطبع، قد هذه الاستراتيجية لا تعمل تبعا للمكان الذي تعيش فيه. إذا الإيجارات في ارتفاع هائل في السوق الخاص بك، هل يمكن أن تخسر أكثر بكثير مما كنت كسب عن طريق الحفاظ على الإيجارات منخفضة. ولكن في المدينة الهادئة الصغيرة، وهذه الاستراتيجية تعمل بشكل جيد جدا. ليس فقط أننا لا نقدم المستأجرين لدينا مع صفقة، لكننا توفير المال مع المتاعب والضغوط التي تأتي مع دوران والشواغر المستمر.
# 2: اختر خصائص الصغيرة التي هي سهلة لرفع مستوى والإصلاح.
عندما انتقلنا إلى نوبلسفيل، إنديانا، قبل بضع سنوات، ونحن تعاملت لفترة وجيزة مع فكرة تحويل مقر إقامتنا القديمة إلى استئجار آخر. ولكن غيرنا لحن لدينا عندما أدركنا كم أن قد تكلف. بالتأكيد، سيكون لدينا منزل جني الارباح، ولكن أي إصلاحات يكون من خلال السقف!
لدينا استئجار العقارات الأخرى نحو 1000 قدم مربع لكل منهما، وهو ما يعني أننا على دراية بشكل وثيق مع كم يكلف لذلك الكثير من السجاد، أن حجم الفرن، وبهذا الحجم من السقف. المنزل كنا الخروج من والبيع، من ناحية أخرى، كان ما يقرب من 2400 قدم مربع – أكثر من ضعف حجم.
قررنا في نهاية المطاف أننا لا يريد أن يدفع ثمن التصليحات ضخمة و2،400 قدم مربع من السجاد أو حتى السجاد تنظيف ما بين المستأجرين. قررنا أيضا أن الإصلاحات الكبرى – جديدة، سقف ضخمة خلال السنوات القليلة المقبلة، فرن أكبر، أكبر ساحة لرعاية – يحتمل أن يأكل بعيدا في العوائد.
بالتأكيد، أكبر المنازل استئجار المزيد من المال، ولكن بأي ثمن؟ تماما مثل أي منزل آخر، استئجار أكبر يعني سعرا كل شيء – من الإصلاحات والتحسينات على الضرائب على الممتلكات والتأمين على المنزل. كما الملاك مستقلة، قررنا أن العصا مع خصائص أصغر مع التكاليف يمكن أن ندير بسهولة.
# 3: الحصول على حساب المقاول وكومة الخصومات.
تصبح المالك ليس شأنا رخيصة، وهذا صحيح حتى بعد حصولك على العقارات في الاسم الخاص بك. على رأس دفع أقساط الرهن العقاري والتأمين على الممتلكات، تحتاج إلى دفع للترقيات والتصليح. وأحيانا، تلك الإصلاحات يمكن أن يكون مكلفا للغاية.
يقول مالك العقار الكسندر أغيلار انه يوفر المال من خلال جمع له تأجير تشتري في مخزن واحد أن يقدم خصم كبير للمقاولين.
“في تحولات المستأجر والشواغر، وشراء كل ما أحتاج من أجل واحدة وتشغيله على الرغم من أن مكتب المقاول هوم ديبوت، وهو خال”، ويقول الذي يدون في CashFlowDiaries.com أغيلار،. “اعتمادا على كم أنا أشتري والذي مندوب العميل، ويمكن أن ينقذ ما يتراوح بين 5٪ إلى 12٪.”
بالإضافة إلى السعي إلى تخفيض المقاول، يمكنك أيضا متابعة المبيعات، وكوبونات مكدسة، والخصومات. المدون وراء ESIMoney، المالك، ويقول انه يجمع بين المبيعات خصومات أخرى للحصول على أكثر ضجة لباك له.
وقال “عندما اشتريت الأجهزة لعدة وحدات، والجمع بين سعر البيع، منافس مباراة سعر البيع، القسيمة، الخصم، والعودة النقدية صفقة بطاقة الائتمان لانقاذ اكثر من 3000 $”، كما يقول. “الأفضل من ذلك، أنا مؤمن في نفس تلك الأسعار لشراء لاحقة حتى لو اشتريت عنصر واحد فقط!”
# 4: تجنب استخدام مدير الملكية.
مديري العقارات وعد للحد من التوتر الذي يأتي مع كونه المالك. وأنها سوف تعلن وتسويق الإيجار نيابة عنك، مع عناية خاصة لصحيح البيطري المستأجرين المحتملين. وعلاوة على ذلك، يجتمعون مع المستأجرين، وجمع المدفوعات، والتعامل مع القضايا المستأجر.
للأسف، هذه الخدمات تأتي بتكلفة باهظة. إذا كنت على استعداد وقادرة على إدارة الممتلكات الخاصة بك نفسك، من ناحية أخرى، يمكنك قطع الرجل الأوسط والحفاظ على المزيد من الأرباح لنفسك.
هذا هو بالضبط كيف ستيفن D.، المدون وراء EvenStevenMoney، ويزيد الربحية على الايجارات له. عندما وجد أن وكلاء العقارات ومديري العقارات اتهم حتى إيجار شهر كامل لمدة سنة من الخدمة، قرر أن تفعل ثقيلة رفع نفسه.
“قررنا أن قائمة الممتلكات أنفسنا على الانترنت باستخدام مزيج من مدير تأجير شركة Zillow و Craigslist”، كما يقول ستيفن. “وهذا يسمح لنا لتوفير المال وتكون أكثر على أيدي مع الذين سوف يعيشون على ممتلكاتنا”.
# 5: لا تخافوا ليقول “لا”.
في حين أن بعض المستأجرين تبدو سعيدة مع منزلك على ما هو عليه، هناك دائما أولئك الذين يتوقون تغييرات وترقيات. وبصدق، فإنه لا يضر للمستأجرين لطلب بالوعة المطبخ جديد أو طبقة جديدة من الطلاء في غرفة المعيشة. أعني، وأسوأ ما يمكنك قوله هو “لا”، أليس كذلك؟
الشيء هو، لا يمكن أن تجعل كل المستأجر سعيدة. وعند استبدال شيء لا تحتاج إلى استبداله على نفقتك الخاصة، وأنت تعمل ضد مصلحة عملك والخط الخاص بك.
اليزابيث Colegrove من مترددة المالك يقول القدرة على قول “لا” قد أنقذها طن من المال ووجع القلب على مر السنين. يقول Colegrove انها كانت المستأجرين طلب مراوح سقف في كل غرفة، ويتغير لون مطبخ مجلس الوزراء، ورفع مستواها مصغرة الستائر، وأكثر من ذلك. الشيء هو، وأنها تريد أن تفعل ذلك في لها حساب – وليس لهم.
“بلدي المستأجر يمكن [جعل ترقيات] على نفقتهم، ولكن يجب أن تترك البنود وراء”، كما تقول. “وهذا لا نجني الآلاف، ولكن أنا لست سيء.”
بالطبع، يمكنك أيضا السماح المستأجرين الخاص تفعل بعض الأعمال أنفسهم وتقديم لدفع ثمن المواد فقط. وبهذه الطريقة، كل واحد منكم الاستفادة من الترقية، ولكن كنت لا تدفع للعمل لا لزوم له. هذه هي الاستراتيجية التي استخدمها بولين باكين، المالك أن يدون في الوصول الاستقلال المالي.
يقول باكين والمستأجرين لها تقدم في بعض الأحيان إلى إصلاح أو ترقية مكونات تأجير لها أنهم لا يحبون. “أنا محظوظ أنها في متناول يدي، لذلك عندما سئل عما اذا كان بإمكانهم رسم المكان، قلت متأكد من وعادل ردها لهم للدهان وفرش”، قالت.
# 6: كن مقصود عن ألوان الطلاء والأرضيات.
يستخدم تشاد كارسون، مستثمر عقاري وراء CoachCarson.com، خدعة بسيطة واحدة لتبسيط عملية الشغور. ويستخدم نفس لون الطلاء الداخلي والأناقة في كل من العقارات المؤجرة له.
“وهذا يسمح لنا لشراء الطلاء بكميات كبيرة، ويجعل على اتصال ومتابعة أسهل بكثير خلال تحولات”، ويقول كارسون. “أقدر هذا يوفر لنا 250 $ إلى 500 $ في كل مرة في خفض العمالة اللوحة والمواد الضائع.”
كارسون أيضا يحاول تجنب الايجارات مع السجاد الجدار إلى الجدار، كما يقول. هذا يساعده على ادخار مبالغ هائلة من المال خلال كل وظيفة شاغرة منذ الأرضيات الصلبة لا يحتاج عادة إلى استبداله بين المستأجرين. “نحن في محاولة لشراء المنازل مع الأرضيات سطح صلب مثل البلاط أو الصلب، أو أننا تثبيته مقدما”، ويقول كارسون.
# 7: إجراء صيانة وصيانة نفسك.
المخضرم والمالك دوغ Nordman تملك واستئجار العقارات واحدة مع زوجته. بينما هدفهم ليس بالضرورة الدخل على المدى الطويل لأنها تخطط للانتقال إلى الملكية نفسها، فإنها لا تزال ترغب في توفير المال على طول الطريق.
استراتيجيتهم؟ أداء الكثير من الصيانة، وتحديدا في ساحة العمل، أنفسهم.
واضاف “انها المناظر الطبيعية منخفضة الصيانة فقط بضع ساعات كل ستة أسابيع، لكنه يتيح لنا فرصة كبيرة للبحث على الممتلكات والدردشة مع المستأجر”، ويقول Nordman، الذي يدون في الدليل العسكرية.
افكار اخيرة
قبل أن تشتري أي تأجير الممتلكات، انها حاسمة للتأكد من الأرقام العمل. جلب إيرادات الإيجار لطيفة على وجه اليقين، ولكنه يساعد على إبقاء النفقات الخاصة بك على الأقل حتى أنك لا تدفع اكثر من كنت في جلب.
في حين لا توجد استراتيجية التوفير معينة هي حق للجميع، من المهم لأي مالك لايجاد الاستراتيجية الصحيحة لأعمالهم. دون واحد، وشراء واستئجار العقارات يمكن أن تصبح بسهولة قضية خاسرة.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
“لماذا لم اشتريت منزلا حتى الآن؟ كنت أعلم أنك كنت مجرد رمي المال الخاص بعيدا عن الايجار، أليس كذلك؟ “
وقد أي شخص من أي وقت مضى وقال تلك الأشياء بالنسبة لك؟ وأنا أعلم أنني قد سمعت منهم عدة مرات. من الأصدقاء. من الأسرة. من الغرباء على شبكة الانترنت. من الجميع تقريبا.
وعلى الرغم من أنه صحيح أن شراء منزل يمكن أن يكون قرارا المالي الذكية (وإن لم يكن في كثير من الأحيان وربما كنت أظن)، منزلك هو ليس استثمارا بالمعنى المالي للكلمة، ويجب أن لا نتوقع أن تؤدي مثل واحد .
هنا لماذا.
ما هو “الاستثمار”؟
كلمة الاستثمارية يستخدم في الكثير من سياقات مختلفة ويمكن أن يعني الكثير من الاشياء المختلفة. ولكن من منظور مالي بحت، فإن هذا التعريف من القاموس ميريام وبستر يعمل بشكل جيد: “إن إنفاق المال عادة للحصول على دخل أو ربح.”
وهذا هو، استثمار أي شيء كنت وضعت المال في مع توقع أن سوف كسب المال نتيجة لذلك.
الأسهم والسندات والاستثمارات لأن التوقع هو أن امتلاك منهم سوف كسب المال لكم. كلية التعليم هو استثمار عندما تكون النتيجة المتوقعة هي راتبا مدى الحياة أكبر من تكلفة التعليم.
وهذا يختلف عن القرارات المالية الأخرى التي قد تكون ذكية، ولكنها ليست الاستثمارات.
على سبيل المثال، قد تختار لشراء الأثاث ذات الجودة العالية التي تكلف أكثر الآن، ولكن يوفر لك المال على المدى الطويل لأنه يدوم إلى الأبد. فإن معظم الناس يتفقون على أن هذا هو قرار مالي جيد – لكنه ليس الاستثمار، لأنه لا يوجد الأثاث تكاليف لكم المال، حتى لو كان تكاليف لكم أقل من البديل “الدخل أو الربح.”.
مع هذا التعريف في الاعتبار، دعونا نوجه اهتمامنا إلى منزلك.
لماذا بيتك ليس استثمارا
شراء منزل هو أكثر من ذلك بكثير مثل شراء الأثاث مما هو عليه مثل شراء الأسهم والسندات.
وبعبارة أخرى، يمكن أن يكون قرار مالية الذكية. ولكن هذا لا يجعلها استثمارا جيدا.
الكلمة المفتاح هنا هو “التكلفة”. وحتى لو أنها أقل تكلفة من تأجير، وشراء منزل لا يزال تكاليف لكم المزيد من المال يجعل لك – على الأقل لفترة طويلة جدا، وفي كثير من الحالات إلى الأبد.
دعونا ننظر إلى مثال لنرى كيف يعمل هذا.
تشغيل الأرقام على امتلاك منزل
دعونا نتصور أن قمت بشراء منزل ل300،000 $. سوف تختلف التفاصيل إلى حد كبير الوضع، ولكن في هذا المثال دعونا نفترض ما يلي:
أنت تحصل على التمويل العقاري لمدة 30 عاما مع معدل فائدة ثابت 4.25٪.
قمت بإجراء القياسية 20٪، أو $ 60،000، كدفعة مقدمة.
انت لا تدفع 4٪، أو $ 12،000، في اغلاق التكاليف.
دفع 1٪ من قيمة منزلك كل عام في الضرائب العقارية.
دفع 1٪ من قيمة منزلك كل عام على التأمين على المساكن.
انت لا تدفع 1.5٪ من قيمة منزلك كل عام على الصيانة والتحسينات.
بعد 10 عاما، وهي فترة طويلة جدا في عالم ملكية المنزل، وسوف منزلك قد زادت في قيمة إلى 391432 $، والذي يبدو كبيرا! بعد كل شيء، الذي يرفض زيادة قدرها 91432 $؟ بالاضافة الى ذلك، عليك أن تدفع أسفل بعض بشكل أساسي على الرهن العقاري الخاص بك، يمكنك كسب أسهم إضافية.
المشكلة هي ذات شقين:
لأن يتم إطفاء الرهون العقارية بطريقة أمام بتحميل الفائدة المستحقة، سيكون لديك فقط حوالي 200768 $ في حقوق المساهمين في هذه النقطة. أنت لن تحصل على كامل 391432 $ في بيع.
العوملة في مجال التأمين، والضرائب العقارية، وصيانة، بالإضافة إلى الفائدة على القرض، وكنت قد قضيت $ 279315 لشراء وامتلاك المنزل خلال تلك السنوات ال 10.
وهو ما يعني أنه بدلا من كسب $ 98326، وكنت قد فعلا فقدت $ 78546. وذلك حتى لا عاملا في تكلفة بيع منزلك، والتي يمكن أن تكون كبيرة. (كما لا عامل في مزايا ضريبية مختلفة من ملكية المنزل، والتي، في حين يحتمل أن تكون ذات قيمة، وغالبا ما يتم المبالغة فيها.)
يستغرق 29 سنوات قبل الانصاف في منزلك يفوق مبلغ من المال كنت قد دفعت إلى ذلك. وحتى ذلك الحين سيكون لديك فقط $ 23969 لاظهار ذلك، وهو ما يترجم إلى عائد سنوي بنسبة 0.08٪. ومرة أخرى، لا عامل في تكاليف بيع المنزل.
بعد 50 عاما، والذي يتضمن 20 سنوات مجانا الرهن العقاري، سترى أخيرا لائق $ 131746 عودة على ما كنت قد أنفقت. الذي يبدو جيدا جدا، حتى أن نتذكر أن انها كانت 50 عاما وذلك عائد سنوي ليست سوى 0.43٪.
وحتى ذلك الحين، وهذا هو كل افتراض ظروف مثالية جدا. يمكنك البقاء في المنزل نفسه إلى الأبد. يزيد قيمة من قبل نفس المبلغ، يتفق كل سنة واحدة، وتتجاوز التضخم (والذي هو أبعد ما يكون عن مضمون). لا داعي للإضافة إلى المنزل أو حساب لاجراء اصلاحات رئيسية أخرى أو تحسينات خارج الصيانة المعتادة. لا توجد الكوارث الطبيعية.
حتى في هذا السيناريو المثالي، فإنه يأخذ 50 سنوات لمجرد انك لينتهي مع العائد السنوي 0.43٪.
وربما كان قرار مالية جيدة، ولكن لم يكن استثمارا جيدا.
الحق في الطريق إلى التفكير في شراء منزل
بالطبع، لا شيء من هذا يحدث في فراغ. السكن هو أكبر حساب واحد لمعظم الأسر الأميركية، وإذا لم يكن لشراء منزل، ربما عليك أن تدفع لاستئجار واحد طوال الوقت – الذي يحمل تكاليف والفرص الخاصة بها.
كل ما أقوله هو أن شراء منزل ينبغي أن ينظر إليه بشكل مختلف عن الاستثمار في سوق الأسهم، وهذا حساب العائد ليست بسيطة كما طرح سعر الشراء من القيمة الحالية.
شراء منزل يأتي في الواقع إلى سؤالين أساسيين:
هل faciliate نمط الحياة الذي يجعلك سعيدا؟
فإنه يوفر لك المال على المدى الطويل بالمقارنة مع البدائل؟
وبعبارة أخرى، وشراء منزل هو أكثر من ذلك بكثير مثل شراء الأثاث من الاستثمار في سوق الأسهم. قد يكون قرار مالية ذكية، ولكنها ليست استثمارا حقيقيا.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
وكلاء العقارات إما محتقرون أو محبوبون ، اعتمادًا على مدى نجاحهم في خدمة عملائهم. بعض الناس لا يفهمون ما يفعله الوكلاء – ويتساءلون عما إذا كانوا لا يستطيعون القيام بأنفسهم مع توفير المال.
والحقيقة هي أن بعض المشترين والبائعين يمكنهم التعامل بشكل جيد للغاية من تلقاء أنفسهم. يمكن للوكيل الحاصل على تصنيف (أ) أن يجلب قيمة مضافة للمعاملة ، ولكن بالنسبة لبعض المستهلكين ، فهذا ليس ضروريًا. أولئك الذين يعطون الأولوية للمعاملة السريعة وسهولة تمثيل أنفسهم قد يفضلون الذهاب بدون وكيل ، ولكن سيجد الكثيرون أن العمل أكثر مما يريدون التعامل معه. يعتمد هذا القرار على ظروفك ، إلى جانب مقدار الوقت والمال الذي تنفقه على شراء أو بيع منزلك.
هل يمكنك كسب المزيد من المال بدون وكيل؟
كبائع ، يمكنك العثور على مشتري خاص بك. ولكن قد يكون الوكيل قادرًا على مساعدتك في زيادة صافي أرباحك. وفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) ، يمكن أن يكون الفرق 40 ٪ أو أكثر. يعتمد الكثير على سوق العقارات وموقعك وعوامل أخرى
في سوق البائع ، يمكن لأي شخص تقريبًا وضع علامة للبيع وجذب العروض. ذلك لأن المشترين المتلهفين يلوحون بانشغال ودائع جدية في الهواء. في هذه الحالة ، كن على استعداد للتعامل مع العروض المتعددة. يجب أن تكون مستعدًا أيضًا للتعامل مع دعوى قضائية محتملة ، واستخراج الأموال من المشتري ، واجتياز فحص المنزل ، وإبرام صفقة. في أسواق المشتري ، يوجد عدد أقل من المشترين ، مما يجعل خدمات الوكيل أكثر قيمة.
ملاحظة : وفقًا لـ NAR ، فإن 90٪ تقريبًا من المشترين يشترون منزلًا من خلال وكيل عقاري. قد تفقد الوصول إلى العديد من هؤلاء المشترين إذا قررت بيع منزلك بنفسك.
فوائد وكيل البائع
ما لم تحضر بشكل روتيني كل بيت مفتوح في منطقتك ، فقد لا تمتلك معلومات حميمة حول المناطق الداخلية لمنازل جيرانك ولا تعرف لماذا يباع البعض بأسعار أعلى من غيرها. يمتلك الوكلاء ذوو الخبرة هذه المعرفة ويستخدمونها لوضع منزلك للبيع بأعلى سعر ممكن.
وكلاء قائمة كبار بيع المنازل كل يوم. تشمل الخدمات التي يقدمها معظم وكلاء القوائم للبائعين ما يلي:
مواد تسويقية وأنظمة بيع مثبتة
الجولات الافتراضية والتصوير الفوتوغرافي المهنية
تعرض واسع للإنترنت
الترويج في اجتماعات الشركة واجتماعات خدمة القوائم المتعددة (MLS)
التواصل مع زملائك وكلاء العقارات
إرشادات الأسعار وفقًا لبيانات السوق والمبيعات الأخيرة
مرشد المنزل ، المفتش ، وإحالات المقاول الإصلاح
ردود فعل المشتري والعروض الخاصة
تأكيد مؤهلات المشتري المحتملة
الخبرة المضادة والتفاوض ، وخاصة مع العروض المتعددة
إرشادات لتجاوز التفتيش المنزلي دون إجراء إصلاحات
اقتراحات للتعامل مع تقييمات منخفضة
فوائد وكيل المشتري
يتم عمل وكيل المشتري بشكل صحيح ، وهو وضع مصالح المشتري قبل مصلحة الوكيل. هذا يعني أنه يجب عليهم الكشف عن جميع الحقائق الجوهرية ، والحفاظ على سرية معلومات المشتري ، وتزويدهم بالمعلومات الكافية لشراء منزل ، والتفاوض بخبرة نيابة عنهم.
هناك العديد من الخدمات التي يمكنك توقع تلقيها من وكيل المشتري والتي قد لا تتمكن من الحصول عليها بنفسك. بصرف النظر عن الاستماع إلى القوائم قبل إتاحة المنازل للجمهور ، يمكن للوكلاء:
توفير مبيعات قابلة للمقارنة من القوائم الضريبية
توفير بيانات المبيعات من MLS بناءً على عمليات البحث على الخريطة
سحب ملفات تعريف الممتلكات التي تعكس تاريخ المبيعات وبيانات الممتلكات والمعلومات السكانية وخدمات الأحياء
الحصول على نسخة من الوثائق التاريخية للمنزل
قم بتشغيل التقارير حول قائمة أسعار وكيل الإدراج إلى نسب سعر البيع
حساب الحقائق والاتجاهات السنوية حول المنطقة
اقتراح استراتيجية التسعير
إعداد عرض قوي يقدم المشتري في أفضل ضوء على أساس متطلبات السوق والتفاعل / الشبكات
مراجعة المستندات للثغرات والحصول على إفشاءات
وفر حاجزًا بينك وبين وكيل البائع
تعرف على ما تدخل إليه
إذا كنت تشعر بأنك قادر على التعامل مع عملية بيع أو شراء بنفسك ، فقد تختار العمل بدون وكيل. ولكن قد تتساءل دائمًا عما إذا كنت قد دفعت كثيرًا أو قبلت سعرًا منخفضًا جدًا.
العمل مع وكيل عقاري يمكن أن يجلب الكثير من راحة البال خلال صفقة كبيرة ، سواء كنت تقوم بالشراء أو البيع. ويمكن أن يتركك في النهاية مع المزيد من النقد في البنك. إذا كنت تفكر في القيام بذلك بمفردك ، فتأكد من أنك تفهم تمامًا العمل الذي يقوم به الوكيل – وما تحتاج إلى تغطيته إذا كنت تمثل نفسك.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
اختيار قائمة منزلك هو دائمًا قرار كبير ، ولكن القيام بذلك أثناء الوباء قد يكون أكثر صعوبة. في مثل هذا السيناريو ، يمكن وضع عدة مخاوف تتعلق بالصحة والسلامة – والاضطراب الاقتصادي المحتمل – على رأس ظروف السوق النموذجية التي ستراعيها قبل اتخاذ القرار النهائي للبيع.
إذا كنت على وشك بيع منزلك أثناء تفشي الوباء ، فإليك ما يجب مراعاته.
بيع منزلك خلال جائحة
من الممكن بيع منزلك أثناء تفشي جائحة ، والعديد من أصحاب المنازل يفعلون ذلك. على الرغم من أن مخزون الإسكان قد يكون منخفضًا على الصعيد الوطني ، إلا أن البيانات تُظهر أن الأمريكيين سيظلون بالتأكيد يشترون المنازل على الرغم من الأزمة الصحية التي قد تدور حولهم. في مايو 2020 ، خلال جائحة COVID-19 ، ارتفعت طلبات شراء المنزل بنسبة 11٪ تقريبًا مقارنة بنفس الشهر في عام 2019. كما كانت أعلى بنسبة 26٪ مقارنة بشهر أبريل 2020.
ومع ذلك ، فإن وتيرة النشاط هذه لا تعني أن كل شيء سيكون دائمًا كالمعتاد. سوف تتغير عملية شراء وبيع المنزل إلى حد ما بسبب الظروف الحالية. قد يتم إرجاء عمليات التقييم أو إكمالها باستخدام عمليات التفتيش بالسيارة أو الفحص الرقمي ، وقد تحدث العديد من عمليات الإغلاق في مواقف السيارات أو على الرصيف ، وقد تكون هناك بروتوكولات تنظيف صارمة سترغب في اتباعها عند عرض المنزل.
نصيحة : يجب أن تتوقع أيضًا تقديم جولة افتراضية وأصول رقمية أخرى. قفزت الطلبات لهذه عندما بدأ انتشار جائحة الفيروس التاجي في الولايات المتحدة في أوائل مارس 2020.
إيجابيات وسلبيات البيع في جائحة
قد تبدو المعاملات العقارية مختلفة خلال الوباء ، ولكن هذا لا يعني أن بيع منزلك أمر غير وارد. على الرغم من كل شيء ، هناك مزايا محددة لبيع منزلك في خضم جائحة. أولاً ، قد تستمر أسعار المنازل في الارتفاع. على سبيل المثال ، حتى عندما كان الاقتصاد في حالة ركود ، لا يزال متوسط أسعار المنازل يرتفع بنسبة 5.5٪ على أساس سنوي في أبريل 2020.
قال كيرون ستوكس ، وكيل عقارات مع ري / ماكس ليدرز في كولورادو ، للصحيفة عبر البريد الإلكتروني: “بالنسبة للبائعين ، الأسعار تتوقف الآن فقط وقد ارتفعت في السنوات القليلة الماضية”. “لذا فقد حان الوقت للبيع ، حتى لو كان عليك الانتظار لفترة أطول للعثور على مشتري”.
هناك أيضًا معدلات الرهن العقاري في السوق التي يجب مراعاتها ، والتي يمكن أن تعني دفعًا أكثر بأسعار معقولة لمنزلك الجديد أو ، إذا كنت تفضل ذلك ، ميزانية أكبر للعمل عند الشراء. اعتبارًا من 2 يوليو 2020 ، كانت المعدلات عند أدنى مستوياتها التاريخية ، بمتوسط 3.07٪ للرهن العقاري لمدة 30 عامًا و 2.56٪ للرهن العقاري لمدة 15 عامًا ، وفقًا لفريدي ماك.
على الجانب السلبي ، لا تزال هناك مخاطر صحية محتملة للقلق. يمكن للعروض والتقييمات والتفتيش والمواعيد مع شركات الملكية أن تزيد من تعرضك للإصابة بالفيروس.
ملاحظة : على الأقل ، بيع منزلك أثناء الجائحة يعني بروتوكولات تنظيف أكثر صرامة قبل وبعد العرض.
قد تستغرق العملية أيضًا وقتًا أطول. وفقًا لموقع realtor.com ، كان متوسط سعر المنزل يستغرق 13 يومًا للبيع اعتبارًا من الأسبوع المنتهي في 20 يونيو مقارنة بالوقت نفسه في عام 2019.
بحلول أوائل يوليو ، كان متوسط عدد الأيام في السوق في انخفاض. أخبر جين هورنر ، وكيل RE / MAX Masters في يوتا ، The Balance عبر البريد الإلكتروني. هناك أجزاء أخرى من الصفقة قد تتأخر أيضًا.
قال هورنر: “تسببت الإجراءات الجديدة وعمليات الإغلاق المؤقتة في حدوث تأخيرات ، إلى جانب قلق البائع والمشتري”. “هناك العديد من الأجزاء المتحركة في صفقة عقارية وتسببت عمليات الإغلاق المؤقتة والإجراءات المصرفية الجديدة في حدوث تأخيرات ، وفي بعض الحالات ، تتطلب حلولاً”.
إيجابيات وسلبيات البيع أثناء الوباء
الايجابيات
يمكن أن تكون معدلات الرهن العقاري منخفضة لشراء منزلك المقبل
ربما لا تزال أسعار المنازل في ارتفاع
من المحتمل أن تواجه المشترين الجادين فقط
سلبيات
قد تكون هناك مخاطر صحية محتملة للنظر فيها
قد تحتاج إلى أن تكون أكثر اجتهادا في تنظيف وتعقيم الممتلكات الخاصة بك
قد يستغرق وقتا أطول للبيع
قد لا تتمكن من استضافة منزل مفتوح أو استخدام تكتيكات تسويقية أخرى
هل يجب عليك الانتظار فقط؟
يمكن أن يكون للانتظار فوائده أيضًا. في المقام الأول ، قد يعني ذلك تقليل المخاطر الصحية وبيئة أكثر أمانًا لعائلتك للبيع فيها. يمكن أن يعني هذا الاختيار أيضًا التسويق التقليدي ، شخصيًا ، مثل المنازل المفتوحة ، يمكن أن يحدث مرة أخرى مع تخفيف القيود على الملجأ في المنزل وجمع القيود ، ربما مما يسهل بيع منزلك.
قد يمنحك تأخير بيعك أيضًا مزيدًا من الوقت لتحسين ملكيتك ، مما قد يؤدي إلى رفع قيمتها (وأرباح مبيعاتك) في هذه العملية.
أكبر عيب في الانتظار هو أنك قد تفوتك أسعار المنازل القوية في السوق. أخبرت سوزان أبرامز ، وكيل شركة Warburg Realty ، The Balance عبر البريد الإلكتروني أنه قد يكون من الأفضل في الواقع البيع في بداية الانكماش الاقتصادي أو حدث غير مسبوق.
قال أبرامز “من الناحية التاريخية خلال فترة الانكماش ، تستغرق الأسعار عدة سنوات حتى تصل الأسعار إلى أدنى مستوياتها”. لذلك ، يوصى بتسعير منزلك بشكل واقعي والبيع في بداية الانكماش الاقتصادي أو حدث تاريخي غير مسبوق ، مثل الوباء. يمكن أن تسبب الموجة الثانية من الفيروس المزيد من الضرر لأسعار العقارات ، وبالتالي ، يمكن أن يؤدي انتظار البيع إلى تحقيق البائع لسعر مبيعات أقل “.
هام : وتذكر: يمكن أن ترتفع معدلات الرهن العقاري من مستوياتها المنخفضة تاريخياً. قد يثني هذا المشترين عن دخول السوق في وقت لاحق.
عوامل أخرى يجب مراعاتها قبل البيع
قبل بيع منزلك أثناء تفشي الوباء ، يجب أن تأخذ في الاعتبار بعض العوامل – بشكل أساسي صحتك وصحة أحبائك. إذا كنت أنت أو أحد أفراد أسرتك في فئة عالية الخطورة للتعاقد مع الفيروس التاجي ، فقد لا ينصح بالبيع الذي يتضمن الاتصال بالزوار أو مقدمي الخدمات الخارجيين. تأكد من التحدث مع طبيبك ، إذا كان هذا هو الحال.
يجب عليك أيضًا التفكير في الحالة الحالية لدخلك وعملك ، على الأقل إذا كنت تخطط لشراء منزل جديد. إذا تم تخفيض راتبك أو فقدت وظيفتك بسبب الوباء ، فقد يؤدي ذلك إلى تأخير أو إعاقة قدرتك على الحصول على قرض عقاري بشكل كبير حيث يقوم المقرضون بإضافة معايير التحقق من الدخل وتشديد معايير الائتمان عبر مجموعة متنوعة من منتجات القروض وسط عدم اليقين الاقتصادي .
الاستعداد لبيع منزلك
مع ندرة العروض الشخصية أثناء الوباء ، سيرغب أصحاب المنازل في أن تكون صورهم ومقاطع الفيديو الخاصة بهم وغيرها من الأصول عبر الإنترنت قوية قدر الإمكان.
قال أبرامز: “للحصول على أفضل بيع مربح في الوقت الحالي ، يجب على البائعين تبسيط منازلهم من الفوضى حتى يمكن تعظيم التصوير الفوتوغرافي والجولات الافتراضية”. “من المهم أكثر من أي وقت مضى أن يفسد.”
نصيحة : إن استشارة وكيل عقاري محلي هي أيضًا فكرة ذكية. لدى الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إرشادات معمول بها لحماية كل من الوكلاء والمشترين والبائعين الذين يعملون معهم.
الخط السفلي
لا توجد إجابة صحيحة أو خاطئة عندما يتعلق الأمر ببيع منزل خلال جائحة. ضع في اعتبارك صحتك ، وأولوياتك كبائع ، وتوقعاتك المالية خلال الأوقات الاقتصادية غير المؤكدة ، والمخاطر والمكافآت الإجمالية للمضي قدمًا في إدراج منزلك. إذا كنت لا تزال غير متأكد من المسار الذي يجب اتخاذه ، استشر وكيل عقارات وطبيبك للحصول على إرشادات.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
معرض سوق إيجار هو المبلغ المقدر من المال خاصية مع عدد معين من غرف نوم، في منطقة معينة من البلاد، والإيجار ل.
كيف يتم معرض سوق إيجار حسابها؟
سوق الإيجار العادل هو تقدير الإيجار الإجمالي الذي يشمل الإيجار الأساسي، فضلا عن أي المرافق الأساسية التي المستأجر سيكون مسؤولا عن دفع، مثل الغاز أو الكهرباء. ولكنها لا تشمل المرافق غير الضرورية مثل الهاتف والتلفزيون، أو الإنترنت.
HUD يصل إلى أرقام لكل منطقة مع مساعدة من بيانات التعداد ومن خلال الدراسات الاستقصائية المستأجر. في كل عام، يجمع HUD في قائمة الإيجارات السوقية العادلة لأكثر من 2500 المقاطعات الحضرية وغير الحضرية.
ما هو معرض سوق إيجار المستخدمة؟
تستخدم الإيجارات سوق عادلة لتحديد كميات قسيمة الإيجار لبرامج الإسكان المساعدات الحكومية مثل المادة 8 (برنامج الإسكان اختيار قسيمة).
المعروف أيضا باسم: نشرة الهجرة القسرية، سوق إيجار
على سبيل المثال: في مدينة نيوارك بولاية نيو جيرسي، وسوق الإيجار العادل لشقة من غرفتي نوم هو 1200 $. سوق الإيجار العادل لغرفة نوم واحدة هو 1000 $.
ما هو القسم 8؟
الباب 8 هو البرنامج الذي يقدم المساعدة المالية لبعض الأفراد لمساعدتهم على تحمل لاستئجار منزل. يعطي البرنامج قسائم السكن لهؤلاء الأفراد. للتأهل للحصول على قسيمة، لا يمكنك ان تجعل أكثر من مبلغ معين من المال كل عام، استنادا إلى عدد من الأشخاص في الأسرة.
إذا وافق المالك الإيجار للمستأجر القسم 8، فإن برنامج القسم 8 تفتيش أولا الممتلكات للتأكد من أنها تلبي معايير معينة. إذا كانت الخاصية تمر عملية التفتيش، ثم سيتم دفع المالك مباشرة كل شهر من قبل برنامج القسم 8.
كم القسم ويل 8 الدفع؟
والباب 8 تحديد مقدار قسيمة من كشف لأول مرة عدد الأشخاص في الأسرة.
فإنه سيتم ثم تحديد حجم الشقة الأسرة مؤهلة ل. على سبيل المثال، ثلاثة أشخاص المنزلية قد مؤهلا للحصول على قسيمة من غرفتي نوم.
منذ الإيجار السوقية العادلة لوحدة يمكن أن تختلف اختلافا كبيرا تبعا للمنطقة من البلاد يقع وحدة في، والباب 8 ثم تعيين مبلغ قسيمة باستخدام الإيجار السوقية العادلة لمنطقة محددة. اعتمادا على دخل المستأجر، وقسيمة قد لا تغطي كمية كاملة من الإيجار الشهري. قد يكون المستأجر لا يزال مسؤولا عن دفع جزء من الإيجار الشهري.
كيفية تعيين السعر المناسب للتأجير لديك
سوف يكون هناك حد أقصى لكمية سوف تكون قادرة على فرض رسوم على الإيجار بناء على عدد من العوامل المختلفة. ويمكن أن تشمل هذه العوامل:
الموقع: موقع وحدتك يلعب دورا كبيرا في تحديد قيمة الإيجار. إذا كان موجودا الممتلكات الخاصة بك في بلدة مرغوب فيه، يمكنك المسؤول عن أكثر. إذا كان موجودا الممتلكات الخاصة بك في أفضل مدرسة حي في المدينة، قد تكون قادرة على الحصول على إيجار أعلى من ذلك. وحدتين التي هي كتل اثنين فقط بعيدا عن بعضها البعض يمكن أن قاد الإيجارات مختلفة جدا لأنهم في مدن مختلفة أو في المناطق التعليمية المختلفة.
الحجم: لن يكون هناك حد أقصى لكمية سوف تكون قادرة على شحن استنادا لقطات مربع وعدد غرف النوم والحمامات وحدة لديه.
الكماليات: إذا كان العقار قد عرض كبيرة، مساحة خارجية، التكييف المركزي، أو تجديده حديثا، قد تكون قادرة على شحن أكثر للوحدة الخاصة بك مقارنة مع الوحدات الأخرى في المنطقة التي تشبه في حجمها وحدتك.
الطلب: إذا كان هناك العديد من الوحدات المتاحة في منطقتك وليس أن العديد من المستأجرين المهتمين، قد تضطر إلى انخفاض السعر على وحدتك للحصول على انها مستأجرة.
ويمكن أن يكون صعب جدا لسعر الإيجار بشكل صحيح. أنها تنطوي على التجربة والخطأ. يمكن العثور على ما لا يقل عن ثلاث خصائص في منطقتك التي تشبه لك أن تكون مفيدة في تحديد السعر المناسب.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
إذا كنت ترغب في العثور على مستأجرين بسرعة لتأجير الخاصة بك، تحتاج المستأجرين المحتملين لتكون قادرة على العثور عليك. تعلم خمس طرق شعبية لملء المقعد الشاغر، فضلا عن أربعة أساليب مجربة وحقيقية.
5 طرق الشعبية لإيجاد مستأجرين
وفيما يلي خمسة من أكثر الطرق شعبية للعثور على المستأجرين لتأجير الممتلكات الخاصة بك. والهدف من هذه الأساليب هو الوصول إلى أكبر عدد من الناس من الممكن العثور على المستأجر بسرعة.
1. البحث المستأجرين على مواقع تأجير
الإنترنت هو وسيلة رائعة للوصول إلى الجماهير. مواقع مثل كريغزلست والاونة تسمح لك لمرحلة ما بعد قائمة حرة لتأجير الخاصة بك. هذه القوائم هي ثم مرئية لأي شخص الدخول إلى الإنترنت الذي يبحث عن شقة في منطقتك. المستأجر المرتقب قادرة على تضييق معايير البحث على أساس سعر الإيجار، أو عدد من غرف النوم والحمامات.
إذا كنت مهتما في قبول الإسكان المدعوم من الحكومة، بما في ذلك القسم-8، يمكن أن مواقع مثل Socialserve.com تساعدك في الوصول إلى هذه السوق. إذا كان لديك موقع الويب الخاص بك، يجب أيضا التأكد من أن قائمة الممتلكات هناك، والتأكد من مرجع URL موقع الويب الخاص بك في الإعلانات الأخرى الخاصة بك.
2. استخدام وسائل الإعلام الاجتماعية إلى البحث المستأجرين
الملايين من الناس يستخدمون مواقع وسائل الاعلام الاجتماعية مثل الفيسبوك و Instagram و Twitter. إذا كان لديك شركة، يجب عليك إنشاء صفحة الفيسبوك، إينستاجرام حساب وحساب تويتر لذلك.
إذا لم يكن كذلك، يمكنك استخدام الحسابات الشخصية لترك الناس يعرفون لديك عقار للإيجار. يمكنك قائمة الممتلكات الخاصة بك على Facebook.com في السوق، إضافة معلومات مستكملة عن حالة حسابك، إضافة صورة للتأجير على إينستاجرام أو ترسل رسالة تويتر لمتابعيك عبر تويتر.
3. السماح السمسار البحث المستأجرين لك
لخدماتهم والوسطاء عادة ما تتقاضى عمولة الإيجار لمدة شهر تقريبا، وأحيانا أكثر من ذلك.
قد تحتاج إلى إجراء مقابلات مع اثنين أو أكثر من أصحاب العقارات إلى العثور على واحد كنت أكثر راحة سرد الإيجار مع.
في حين أن هذا قد يكون السبيل أغلى للإعلان عن الممتلكات الخاصة بك، يمكن أن توفر لك الكثير من المتاعب والصداع التعامل مع المستأجرين المحتملين. كما يتم سرد الممتلكات الخاصة بك على MLS.com (خدمة الوسائط المتعددة)، والتي سوف تزيد من التعرض.
4. البحث المستأجرين من خلال تقديم الحوافز
الناس مثل فكرة الحصول على صفقة أو خصم. يمكنك تقديم TV مجانية أو مخفضة الإيجار إذا كان المستأجر التحركات من قبل في تاريخ معين. قد يبدو التلفزيون $ 250 باهظة الثمن، ولكن إذا كنت شحن $ 950 في الإيجار، وTV شخص ما يحصل للتحرك في الشهر السابق، كنت فعلا إنقاذ نفسك $ 700، واضاف باعتبارها مكافأة، والتلفزيون أن يكون ضد الكتابة الضرائب إيقاف لتأجير الممتلكات.
5. الاستجابة بسرعة لالمستأجرين المحتملين
تحتاج إلى الرد على المستأجرين المحتملين على الفور. إذا كنت لا ندعو أو البريد الإلكتروني المستأجر العودة على وجه السرعة، المالك أو سمسار عقارات أخرى سوف.
إذا كنت لا تريد أن نعطيه رقم الهاتف الشخصي الخاص بك، يمكنك إعداد حساب Google Voice المجاني الذي سوف تعيين لك رقم الهاتف الجديد الذي يمكن تعيين لعصابة لخطوط الهاتف الموجودة لديك. مقابل رسم شهري صغير، يمكنك تعيين حتى تصل إلى الرقم المجاني، بما في ذلك البريد الصوتي، لاستئجار باستخدام مواقع مثل Kall8.com.
توجد خيارات مماثلة للبريد الإلكتروني.
4 طرق مجربة وحقيقية لإيجاد مستأجرين
وفيما يلي أربع طرق اجتازت اختبار الزمن للعثور على المستأجرين لملء الشواغر الخاصة بك. هذه الأساليب لا تهدف إلى الوصول إلى الجماهير. وبدلا من ذلك، فإن الهدف من هذه الطرق الأربعة لتضييق في على المستأجرين المحتملين الذين هم أكثر عرضة لتكون مهتمة في العيش في منطقة معينة حيث يقع تأجير الممتلكات الخاصة بك.
1. البحث المستأجرين في صحيفة
بعض المستأجرين المحتملين لا تزال تبدو لاستئجار العقارات في الصحيفة. أعلن شغور بك في عطلة نهاية الأسبوع، وعلى وجه الخصوص، يوم الأحد، لأن هذا هو عندما ترى الصحف أكبر عدد من الزوار.
إعلانات الإيجار في الصحف ضئيلة، لذلك سيكون لديك فقط بضعة أسطر لجعل الممتلكات الخاصة بك تبرز. استخدام الاختصارات لكلمات مثل غرفة نوم (BR)، وغسالة / مجفف (W / D) لتوفير مساحة.
ووضع إعلان في صحيفة تكلف مالا، وإنما هو وسيلة أخرى لزيادة التعرض للممتلكات الخاصة بك.
2. أعلن على لوحات الإعلانات المحلية
طرح النشرات لاستئجار الخاص في المجتمع حيث يقع الممتلكات الخاصة بك. هذا ويمكن أن تشمل لوحات الإعلانات في محلات البقالة، والكنائس، والمغاسل، ومواقف الحافلات.
لأن الناس سوف يمرون من نشرة بسرعة، استخدم عنوانا جريئة وكبيرة، والصور، لون رسم تهم المسافر. في الجزء السفلي من نشرة، وتشمل الموازنة المسيل للدموع لشعب لاتخاذ. وينبغي أن تتضمن هذه العرضية المسيل للدموع عنوان الممتلكات، وعدد من غرف النوم ومعلومات الاتصال الخاصة بك.
3. البحث المستأجرين خلال كلمة في الفم
لا نقلل من قوة الكلمة المنطوقة. إذا كان لديك المستأجرين الحالي، فليعلموا لديك وظيفة شاغرة. قد يكون لديها أخت، ابن عم، أو الأخ الذي يبحث عن مكان جديد للعيش.
أيضا، تخبر الأخ أو الأخت، وتصفيف الشعر، ورئيسه، وميكانيكي أن لديك عقار للإيجار. دائما النشرات معك حتى تتمكن من تسليم بها عند الحاجة. يمكنك أن تقدم حتى رسوم الإحالة لإعطاء حافز أكبر.
4. ضع “للإيجار” تسجيل الدخول نافذة
في حين أنك لن تصل إلى الجماهير من خلال وضع “للإيجار” علامة في النافذة، وليس هناك ضرر في القيام بذلك أيضا. قد يكون أحد المارة مهتما أو تعرف شخص يبحث للايجار في المنطقة. تأكد من رقم هاتف يمكن قراءتها بوضوح من مستوى الشارع.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
شراء منزل هو عادة علامة فارقة سعيد. كنت قد عبرت عتبة الكبرى. كنت قد حققت إنجازا الحياة. تشعر بالتفاؤل والثقة بالمستقبل.
أنا لا أقصد أن رمي الماء البارد على حزبكم، ولكن أود أن أتقدم مذكرة من الحذر.
والحقيقة هي أن الملايين من أصحاب المنازل والجرح حتى في الرهن. العديد من هؤلاء الناس شعرت مرة واحدة سعيدة ومتفائلة بشأن شرائها كما كنت تفعل.
بعد كل شيء، عند شراء منزل، فكرة أن هذا البيت قد يوم واحد يخضع لالرهن وربما كان آخر شيء على عقلك.
كيف يمكنك تجنب هذا الخطر؟ واصل القراءة.
لماذا أصحاب المنازل تفقد منازلهم؟
تقع معظم المنازل في الرهن بعد التخلف المالك – أو توقف عن تسديد الدفعات كاملة – على سبيل الاعارة الرهن العقاري. كيف يحدث هذا؟
في بعض الأحيان، وهذا يحدث لأن المالك مبالغة في توسعها، وشراء المزيد من المنزل مما كان يمكن أن تحمل إلى حد معقول. وبالمثل، كما عرضت المقرض على قرض لمشتر غير المشروط. شخص لم يكن ينبغي منح قروض السكن من هذا الحجم. (قبل الركود، العديد من المقرضين لم تحقق دخل الشخص قبل منح القرض. وليس من المستغرب، تظاهر العديد من طالبي القروض التي كانوا يكسبون المزيد من المال مما كانت عليه في الواقع).
وفي أحيان أخرى، والتخلف عن مالك بعد انهم ضرب مع سلسلة من أحداث الحياة غير متوقعة، مثل فقدان وظائفهم أو تواجه الفواتير الطبية الرئيسية، مما يؤثر على قدرتها على تسديد أقساط الرهن العقاري الشهرية.
في بعض الحالات، استغرق صاحب قرض ثان وإنفاق الأموال على الخصوم (بدلا من الأصول المدرة للدخل)، والتي انخفضت القيمة الصافية الإجمالية وأذى قدرتها على سداد على المذكرة الثانية.
وفي حالات أخرى، مالك يقبل تعديل نسبة التمويل العقاري، على افتراض أنها سوف تكون قادرة على تلبية واجب السداد إذا ارتفع معدل.
(القانون الاتحادي يتطلب المقرض للكشف عن الحد الأقصى لسعر الفائدة أن المالك قد تدفع بموجب تعديل نسبة علما الرهن العقاري.) صاحب يتمتع انخفاض أسعار الفائدة التمهيدية لفترة من الوقت، ولكن عندما ترتفع تلك المعدلات، صاحب يكتشف أن تلبية تلك المدفوعات هو أصعب مما كان متوقعا لديهم، ويقع في المتأخرات.
وفي كثير من الحالات، والمنزل يدرك انه او انها “تحت الماء” على الرهن العقاري (مفهوم سنناقش أدناه) ويخلص إلى أن المشي بعيدا هو الخيار الأكثر منطقية.
كما ترون، هناك العديد من الأسباب التي تجعل أصحاب تخلف عن مدفوعاتها.
كيف تستطيع حماية نفسك؟
لا أحد يحب أن نفكر في عملية يحتمل أن تواجه الرهن. ولكن يجب علينا أن نلقي نظرة فاحصة على عوامل الخطر التي قد تؤدي بنا نحو خطر الرهن إذا كنا نريد لوضع نهج قوي، مسؤولة أمام المالية الشخصية.
وبالإضافة إلى ذلك، يجب علينا أن نفهم أيضا كيف تعمل عملية الرهن بحيث إذا استغرق مستقبلنا منعطفا نحو الأسوأ، سيكون لدينا فكرة عن ما يمكن أن تنتظره. وهذا سوف يساعد لنا أن نعرف ماهي الخيارات الاخرى التي يمكن الاختيار من بينها.
في هذه المقالة، فإننا سوف تغطي أول عوامل الخطر الرئيسية التي قد تؤدي إلى الرهن ثم يغوص في العملية الفعلية.
المخاطر التي تؤدي إلى التعويق
فقدت ما يقرب من 7 ملايين شخص من منازلهم خلال الكساد العظيم، وفقا ل شبكة سي بي اس نيوز .
في حين بلغ عدد حالات حبس الرهن العقاري قد تباطأ منذ ذلك الحين، فإن العديد من أصحاب المنازل لا تزال في مأزق. اعتبارا من نهاية عام 2015، كان حوالي 4.3 مليون من أصحاب المنازل تحت الماء، وهذا يعني أن صاحب المنزل تمتلك المنزل الذي يستحق أقل من المبلغ الذي مدينون على الرهن العقاري.
يجري تحت الماء في منزلك هي واحدة من أكبر عوامل الخطر مشيرا الرهن. بعد كل شيء، إذا كان الوطن يستحق أقل من الرصيد المستحق، قد نستنتج أنه ببساطة من المنطقي أن سيرا على الأقدام.
قبل اتخاذ هذا القرار، على الرغم من هنا كلمة تحذير: المشي بعيدا يحمل آثار كبيرة على الائتمان الخاصة بك. ويمكن أن تضر قدرتك على شراء منزل آخر في المستقبل، وكذلك قدرتك على استئجار المنازل، وبطاقات الائتمان مفتوحة، والاقتراض على أنواع أخرى من القروض، وحتى يتأهل لبعض الوظائف.
ماذا يجب ان تفعل إذا كان منزلك تحت الماء؟ قد ترغب في التمسك المنزل وانتظر الملكية لاستعادة قيمتها. إذا كنت بحاجة إلى التحرك، هل يمكن استئجار منزل للمستأجر. بالتناوب، إذا يجب أن بيع المنزل، يمكن أن تسأل المقرض الخاص بك للحصول على موافقة البيع على المكشوف (سنناقش هذا أدناه) أو تحقيق النقدية إلى طاولة المفاوضات الختامية.
ماذا لو لم تكن تحت الماء ولكن كنت تناضل من أجل جعل المدفوعات؟
أولا، قبل أن شراء منزل، شراء منزل أقل تكلفة من واحد والتي كنت مؤهلا. أنت لست بحاجة لشراء منزل بسعر أكبر قدر ممكن من القرض الذي كنت مؤهلا لتلقي.
ويقول كثير من الناس في صناعة العقارات التي الرهن العقاري الخاص بك حد ذاته يجب أن يلتهم ثلث راتبك لأخذها إلى المنزل. ولا يشمل هذا الرقم التصليح والصيانة والمرافق والتكاليف الإضافية الأخرى. ومع ذلك، قد يكون هذا الرقم مرتفع جدا. جرب هذا النهج، بدلا من ذلك: كقاعدة عامة من الإبهام، وتهدف لجميع المدفوعات المتعلقة منزلك، بما في ذلك المرافق والتصليح، والصيانة، وأن يأتي إلى حوالي 25 إلى 30 في المئة من راتبك لأخذها إلى المنزل.
وعلاوة على ذلك، والحفاظ على صندوق للطوارئ الذي يغطي ستة أشهر على الأقل من النفقات الخاصة بك. الحفاظ على هذا صندوق للطوارئ في حساب التوفير القائم على النقد، وليس في أي نوع من أنواع الاستثمارات (مثل الأسهم). لا استفادة من هذا لقضاء العطلات وأعياد الميلاد، أو النفقات السنوية. الحفاظ على هذا فقط لحالات الطوارئ الحقيقية.
إذا وجدت نفسك تكافح من أجل تسديد دفعات، تبدأ خفض بشكل كبير النفقات في مختلف مجالات حياتك. كنت في خضم الأزمة المالية. قضاء مثل ذلك. لا مجرد قطع الكابل الخاص بك. بيع TV بأكمله. لا مجرد البني حقيبة الغداء الخاص بك؛ التبديل إلى طالب جامعي الأرز وحبوب الحمية حتى كنت مرة أخرى على قدميك. كسب المزيد من المال في كل ثانية الغيار من الأمسيات وعطلات نهاية الأسبوع مع العمل لحسابهم الخاص، والتي يمكن التعامل معها على الانترنت من المنزل بينما أطفالك نيام. معرفة ما إذا كنت مؤهلا لإعادة تمويل الرهن العقاري إلى انخفاض معدل الفائدة.
إذا كنت تقع خلف على دفعات، وكنت لا تعتقد أنك يمكن اللحاق بالركب، وحان الوقت لبيع منزلك. بيع منزلك هو أفضل بكثير من الرهن.
إذا كان منزلك يستحق أقل من المبلغ الذي ندين، ستحتاج موافقة المقرض الخاص بك للحصول على البيع على المكشوف. والبيع على المكشوف هو بيع المنزل الذي يتلقى المقترض أقل من أنهم مدينون حاليا. المقرض يفقد الفرق.
إذا يدرك مقرض أن هم أكثر عرضة لتعويض خسائرهم خلال البيع على المكشوف من خلال عملية الرهن التقليدية، وسوف تسمح للمقترض والمضي قدما مع إدراج ممتلكاتهم كما البيع على المكشوف.
مبيعات قصيرة هي طريقة واحدة لتجنب مواجهة تداعيات الائتمان من الرهن واسعة النطاق، ولكنها ليست مثالية. تضع ذلك في جيبك الخلفي كملاذ أخير.
مع كل ما يقال، دعونا نتحدث عن عملية الرهن الفعلية. كما كنت على وشك أن نرى، عملية الرهن هي طويلة نوعا ما، وهناك فرص متعددة داخل هذه العملية التي يمكنك محاولة للافراج عن منزلك من خلال البيع على المكشوف، بدلا من الرهن.
دعونا ننظر في عملية بحيث يمكنك فهم ما يحدث على طول كل خطوة على الطريق.
عملية التعويق
أولا، إخلاء: عملية يختلف للدولة من قبل الدولة. في بعض الدول، فإن المقرض يحمل قوة بيع ويمكن اتباع “الرهن غير قضائية”. العملية التالية المبينة أدناه وصفا المعمم للغاية من عملية الرهن القضائية في بعض الدول. إذا وجدت نفسك تواجه احتمال الرهن، والتحدث الى محام.
مرة واحدة في تخلف المقترض عن دفع أقساط الرهن العقاري، ويمكن للمقرض ثم إخطارا الافتراضي العام، التي تعرف أيضا باسم إشعارا بالتقصير أو الدعاوى المعلقة. يودع هذا علنا إشعار التنبيهات افتراضي للمقترض أن هناك خرقا للاتفاق.
بعد أن حصل على المقترض إشعار الافتراضي، لديهم فترة سماح، التي تحددها دولة القانون، التي يمكن من خلالها إعادة قروضها عن طريق دفع الرصيد المتبقي تأخر المتميز والوقوع حتى الآن مع مدفوعات الرهن العقاري. وتعرف هذه فترة سماح ما قبل الرهن.
مرحلة ما قبل الرهن هو الفترة الزمنية بين إشعارا بالتقصير وعندما قد يكون عنها خاصية أو بيعها في مزاد علني. وخلال هذه الفترة نعمة، والمقترض لديه عدد قليل من الخيارات للحصول على حتى الآن على قروضها:
ويمكن للمقترض جعل مدفوعاتها ما يصل إلى تاريخ ويعيد قروضها عن طريق دفع الأرصدة المستحقة.
ويمكن أن التقدم بطلب للحصول على قرض التعديل إلى خفض مدفوعات الرهن العقاري.
ويمكن أن محاولة بيع العقار لطرف ثالث لتجنب حبس الرهن.
ويمكن أن تسمح خاصية ليتم بيعها في مزاد علني قبل الرهن.
إذا كان المقترض غير قادر على إعادة قروضها، والمقرض لديه القدرة على استرجاع الممتلكات والحصول على ملكية بقصد إعادة بيع العقار. الخصائص التي تم مستعاد من قبل المقرض (عادة البنك) أصبح يعرف باسم ملك العقارية (REO).
الخط السفلي
اتباع بعض الإرشادات الأساسية للحد من خطر يواجه أزمة الرهن العقاري الشخصية: شراء أقل بكثير المنزل مما تستطيع تحمله. حافظ على صندوق للطوارئ مع لا يقل عن ستة أشهر بقيمة نفقات.
خلق تيارات متعددة للدخل، بحيث إذا كان مصدر واحد يجف، وسوف دخلك لا تقع إلى الصفر. تجنب ديون المستهلكين غير الرهن العقاري، مثل قروض السيارات أو ديون بطاقات الائتمان. فهم كيفية عمل هذه العملية، بحيث أنك لن تقع في أي مفاجآت.
مع أن يقال، والتمتع منزلك. الغالبية العظمى من أصحاب المنازل لا تواجه الرهن. كنت والدهاء ما يكفي لإلقاء نظرة استباقية في عوامل الخطر الرئيسية التي تؤدي إلى هذه التجربة المؤسفة بحيث يمكنك حماية ضد هؤلاء. وهذه الضمانات، وعلى وجه العموم، تدور حول مبدأ التمويل الشخصي الخالدة من يعيشون تحت وسائل الخاص بك.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
الرهن العقاري الخاص هو القرض الذي يقوم به فرد أو الأعمال التي ليس لتمويل الرهونات العقارية التقليدية. سواء كنت تفكر في الاقتراض لشراء منزل أو إقراض المال، يمكن أن القروض الخاصة يكون مفيدا للجميع لو انهم القيام به بشكل صحيح. ومع ذلك، وأشياء يمكن أيضا الذهاب سيئة – للتعارف واموالك.
كما تقيم قرار استخدام (أو عرض) الرهن العقاري الخاص، والحفاظ على الصورة الكبيرة في الاعتبار.
عادة، والهدف من ذلك هو إيجاد حل مربح للجانبين حيث يكسب الجميع ماليا دون أخذ الكثير من المخاطر.
الرهن العقاري الخاص أو المال الثابت؟ وتركز هذه الصفحة على قروض الرهن العقاري مع شخص ما تعلمون . إذا كنت تبحث الاقتراض من المقرضين من القطاع الخاص (أن كنت لا تعرف شخصيا)، قرأت عن القروض المال الثابت. المقرضين المال الثابت مفيدة للمستثمرين وغيرهم ممن يجدون صعوبة في الحصول على الموافقة من قبل المقرضين التقليدية. أنها غالبا ما تكون أكثر تكلفة من القروض العقارية الأخرى وتتطلب نسب المركبة التكتيكية الخفيفة منخفضة.
لماذا العودة الخاصة؟
العالم مليء المقرضين، بما في ذلك البنوك الكبرى والاتحادات الائتمانية المحلية، والمقرضين على الانترنت. فلماذا لا مجرد ملء الطلب والاقتراض من واحد منهم؟
التأهيل: بالنسبة للمبتدئين، قد المقترضين لا تكون قادرة على التأهل للحصول على قرض من البنك التقليدي. تتطلب البنوك الكثير من الوثائق، وأحيانا اموالك لا تبدو الطريق يريد البنك. حتى لو كنت أكثر من قادرة على سداد القرض، يطلب من المقرضين السائدة للتحقق من أن لديك القدرة على السداد، ولديهم معايير محددة لاستكمال هذا التحقق.
على سبيل المثال، والأفراد العاملين لحسابهم الخاص لا يكون دائما أشكال W2 والتاريخ عمل ثابت أن المقرضين مثل، والشباب قد لا يكون عشرات الائتمان جيدة (حتى الآن).
يبقيه في الأسرة: قرض بين أفراد الأسرة يمكن أن يكون له معنى المالي الجيد.
المقترضين يمكن توفير المال عن طريق دفع سعر فائدة منخفض نسبيا لأفراد الأسرة (بدلا من دفع أسعار الفائدة المصرفية). من المؤكد أن مجرد اتباع قواعد IRS إذا كنت تخطط للحفاظ على معدلات منخفضة.
المقرضين مع نقدية اضافية على اليد يمكن كسب المزيد من الإقراض مما كنت تحصل عليه من الودائع المصرفية مثل الأقراص المدمجة وحسابات التوفير.
فهم المخاطر
الحياة مليئة بالمفاجآت، وأي قرض يمكن أن تذهب السيئة. بالطبع، الجميع لديه نوايا طيبة، وكثيرا ما يبدو هذه الصفقات مثل فكرة عظيمة عندما يأتي أولا إلى الذهن. ولكن وقفة طويلة بما فيه الكفاية للنظر في المسائل التالية قبل ان تحصل على عميق جدا في شيء من شأنها أن تكون صعبة للاسترخاء.
العلاقات: علاقات القائمة بين المقترض والبائع قد تتغير. خاصة إذا الامور صعبة بالنسبة للمقترض، قد يشعر المقترضين الإجهاد الزائد والشعور بالذنب. تواجه المقرضين أيضا مضاعفات – فإنها قد تحتاج إلى أن تقرر ما إذا كان فرض بشدة اتفاقات أو اتخاذ اي خسارة.
تحمل المخاطر المقرض: قد يكون فكرة لجعل القرض (مع توقع الحصول على سدادها)، ولكن المفاجآت يحدث. تقييم قدرة البنك على اتخاذ المخاطر (تصبح غير قادرة على التقاعد، وخطر الإفلاس، وما إلى ذلك) قبل المضي قدما. وهذا أمر مهم خاصة إذا كان البعض الآخر يعتمد على المقرض (الأطفال المعالين أو الزوجين، على سبيل المثال).
قيمة العقار: العقارات هي مكلفة. التقلبات في قيمة يمكن أن تصل إلى عشرات (أو مئات) الآلاف من الدولارات. المقرضين تحتاج إلى أن تكون مريحة مع شرط الملكية والمكان – وخاصة مع كل تلك البيض في سلة واحدة.
الصيانة: الأمر يتطلب بعض الوقت، والمال، والاهتمام للحفاظ على الممتلكات. حتى مع وجود مفتش جيد، وقضايا الخروج. المقرضين بحاجة للتأكد من أن المقيم أو صاحب ستعالج المشاكل قبل أن تخرج عن نطاق السيطرة وتكون قادرة على دفع تكاليف الصيانة.
قضايا الملكية وترتيب المدفوعات: المقرض أن تصر على تأمين قرض مع امتياز (انظر أدناه). في حالة يضيف المقترض أي قروض الرهن العقاري إضافية (أو شخص ما يضع بامتياز في مجلس النواب)، فأنت تريد أن تتأكد من أن المقرض يحصل على دفع أولا. ومع ذلك، عليك أيضا تريد أن تحقق من وجود أية مشاكل قبل شراء العقار. المقرضين الرهن العقاري التقليدية تصر على عنوان البحث، والمقترض أو المقرض يجب التأكد من أن الملكية لها عنوان واضح. يوفر التأمين على اللقب حماية إضافية، وسيكون شراء حكيم.
مضاعفات الضرائب: قوانين الضرائب هي صعبة، وتتحرك مبالغ كبيرة من الأموال في جميع أنحاء يمكن أن تخلق مشاكل.
قبل أن تفعل أي شيء، والتحدث مع مستشار الضرائب المحلية بحيث كنت لا نؤخذ على حين غرة.
اتفاقيات الرهن العقاري خاصة
وينبغي أن يكون أي قرض موثقة جيدا. اتفاق قرض حسن يضع كل شيء في الكتابة بحيث توقعات الجميع واضحة وهناك عدد أقل من المفاجآت ممكنة. بعد عدة سنوات، وكنت (أو شخص آخر) قد ينسى ما يمكنك مناقشة وما كان لديك في الاعتبار، ولكن وثيقة مكتوبة لديه ذاكرة أفضل بكثير.
وثائق يفعل أكثر من مجرد الحفاظ على علاقة سليمة بك – لأنه يحمي الطرفين على الرهن العقاري الخاص. مرة أخرى، كنت لا تعرف ما كنت لا تعرف عن المستقبل، وأنه من الأفضل لتجنب أي المغفلة القانونية من الحصول أولا بأول. ما هو أكثر من ذلك، وهو اتفاق مكتوب قد جعل عمل صفقة أفضل من منظور الضرائب.
كما يمكنك مراجعة اتفاقية بك، تأكد من توضيح كل التفاصيل يمكن تصوره خارج، بدءا من:
عندما يكون بسبب الدفعات؟ الشهرية والفصلية، في الأول من الشهر، الخ
ماذا لو المدفوعات لا ترد؟ يمكن للمقرض رسما، وهناك فترة سماح؟
كيف / حيث ينبغي الدفعات؟ المدفوعات الإلكترونية هي الأفضل.
يمكن للمقترض الدفع المسبق، وليس هناك أي عقاب من يفعل ذلك؟
والقرض المضمون مع أي ضمانات؟ من الاقضل ان يكون.
ما يمكن للمقرض أن تفعل إذا كان المقترض يفتقد الدفعات؟ يمكن للدفع رسوم المقرض، تقريرا إلى وكالات تقارير الائتمان، أو يمنع على المنزل؟
تأمين القروض
انه من الحكمة لتأمين مصلحة المقرض – حتى لو كان المقرض والمقترض والأصدقاء المقربين أو أفراد الأسرة. قرض مضمون يسمح للمقرض أن يأخذ الممتلكات (من خلال الرهن) والحصول على أموالهم في أسوأ حالة السيناريو.
هل ذلك ضروري؟ مرة أخرى، كنت لا تعرف ما كنت لا تعرف عن المستقبل.
ألف مقترض (الذي لديه القدرة والنية كل لسداد) قد يموت أو الحصول على مقاضاتها بشكل غير متوقع. إذا تم عقد الملكية في اسم المقترض فقط – دون بامتياز رفعت بطريقة صحيحة – الدائنين يمكن أن يذهب بعد طنهم أو الضغط المقترض لاستخدام قيمة المنزل عن الوفاء بدين. A المضمون الرهن العقاري يساعد على حماية مصلحة المقرض، ويتمحور على افتراض كل شيء بشكل صحيح. في الواقع، فإن مصطلح “الرهن العقاري” تعني من الناحية الفنية “الأمن” – وليس “القرض”.
تأمين قرض مع خاصية قد يساعد أيضا مع الضرائب. على سبيل المثال، قد يكون المقترض قادرا على خصم تكاليف الفائدة على القرض، ولكن فقط إذا تم ضمان القرض بشكل صحيح. تحدث مع معد الضرائب المحلية أو CPA لمزيد من المعلومات والأفكار.
كيفية القيام الرهن العقاري الخاص بشكل صحيح
إذا كنت تفكر في الرهن العقاري الخاص، والتفكير مثل المقرض “التقليدية” (على الرغم من لا يزال بإمكانك تقديم أسعار أفضل ومنتجات أكثر صديقة للمستهلك). تخيل ما يمكن ان تذهب الخطأ، وهيكل الصفقة بحيث لا تعتمد على الحظ الجيد، وذكريات طيبة، أو النوايا الحسنة.
للحصول على الوثائق (اتفاقيات القروض والامتيازات الإيداع، على سبيل المثال)، والعمل مع الخبراء المؤهلين. التحدث مع المحامين المحليين، معد الضريبية الخاصة بك، وغيرهم ممن يمكن أن تساعد في توجيه لكم من خلال هذه العملية. إذا كنت تعمل مع مبالغ كبيرة من المال، وهذا ليس مشروعا DIY. العديد من الخدمات عبر الإنترنت يمكن التعامل مع كل شيء بالنسبة لك، ويمكن لمقدمي الخدمات المحليين أيضا قيام بهذه المهمة. نسأل بالضبط التي يتم توفير الخدمات، بما في ذلك:
سوف تحصل على كتب اتفاقيات الرهن العقاري؟
يمكن التعامل معها المدفوعات من قبل شخص آخر (والآلي)؟
وسيتم رفع الوثائق مع الحكومات المحلية (لتأمين القرض، على سبيل المثال)؟
سيتم الإبلاغ عن المدفوعات إلى مكاتب الائتمان (التي تساعد المقترضين بناء الائتمان)؟
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
سألت سمسار عقارات جهدنا لننظر حولنا لبعض المنازل أكبر – ربما قدرا من طابقين أو مزرعة فسيح مع قبو. شعرت بسعادة غامرة عندما جاءت مع قائمة من ستة منازل بالنسبة لنا أن نرى في يوم واحد – واحدة من التي سأتصل “الكوك مجلس النواب.”
انها ليست ما قد يعتقد. وكانت مزرعة لبنة لا منزل متعاطي المخدرات أو الطامحين العاطلين عن العمل إلصاق الكوكايين. كلا، كان المنزل الذي كانت مليئة حتى أسنانها مع تذكارات الكوك المستوى السفلي. من الأرض حتى السقف، وكان الطابق السفلي بأكمله كوكا كولا تغطية الجدران، لينة طاولة وكرسي مجموعات مستوحاة من الشراب، وtchotchkes فحم الكوك.
المنزل كان كبيرا على خلاف ذلك، لكننا لم يحصل الماضي الديكور مبهرج. وحقا، الذين يمكن؟
بيع منزلك؟ لا تجعل هذه الاخطاء
ترك ديكور معين سليمة عندما كنت تبيع منزلك هو خطأ كبير، لكنه واحد أن يلعب بها في كثير من الأحيان. أصحاب المنازل لا يدركون دائما أسلوبهم معين لا يروق للجماهير – أو ربما لأنهم لا يهتمون.
وبطبيعة الحال، ديكور شاذ ليس الخطأ الوحيد الباعة جعل عند محاولة تفريغ المنزل. وصلت إلى العديد من العاملين في القطاع العقاري لمعرفة أكبر الأخطاء يرون البائعين القيام بها. وهنا ما قالوا:
الخطأ # 1: التقتير على التصوير الفوتوغرافي.
في سن القوائم على الانترنت، وعدد قليل من الصور التي التقطت على اي فون الخاص بك لا قطع حقا، وهذا صحيح مهما عظمت هم. ومع ذلك، رأينا جميع المنازل تسويقها مع الصور غير المهني التي لا تظهر الممتلكات في ضوء أفضل لها.
وقال “الناس جعل قرارهم أن تقع في الحب مع منزلك مع الصور عبر الإنترنت”، ويقول المستثمر العقاري تشاد كارسون. وسيكون من العار أن تفوت على بيع كامل السعر لأنك لم رخيصة جدا للحصول على صور رائعة.
كارسون تقترح التعاقد مع محترفين، وتبذل جهودا جيدة لتنظيم منزلك، والتأكد من لديك إضاءة مثالية للحصول على لقطات مثالية. إذا لم تقم بذلك، كما يقول، المشتري المثالي قد لا يكلف نفسه عناء زيارة منزلك.
الخطأ # 2: الإنفاق كثيرا على ترقيات.
تقول الحكمة الشائعة انها ذكية لإصلاح منزلك للبيع، أو على الأقل للتأكد من يتم إصلاح أي مشاكل كبيرة قبل ادراجها. ولكن يمكنك أن تأخذ بعيدا جدا؟ ووفقا للي هوفمان، وهو مستثمر عقاري كاليفورنيا الذي يعمل لDLH الشركاء، وهناك بالتأكيد نقطة تناقص الغلة.
“يمكنك الذهب لوحة كل شيء ولها التحسينات التي من شأنها أن تعود في المنتجعات من فئة الخمس نجوم، ولكن إذا منزلك وسوف لا تقييمها لالمتفق عليها سعر البيع، وسوف تحتاج إلى النزول على السعر إذا كنت تريد إغلاق الضمان “، ويقول هوفمان.
بدلا من الاسراف في الانفاق على ترقيات الفاخرة، وأفضل شيء يمكنك القيام به هو التأكد من منزلك نظيف ورعايتهم. الكثير من الوقت، وسوف المشترين يرغبون في تحديث المنزل وفقا لأذواقهم الخاصة بها على أي حال.
خطأ # 3: ترك الكثير من الصور العائلية حولها.
وجود صور عائلتك متناثرة في جميع أنحاء منزلك على ما يرام إذا كنت باق. ولكن إذا كنت تريد التحرك، وأنها يمكن أن يسبب الارتباك للمشترين الخاص.
“تجنب عرض الصور الشخصية في جولة منزلك، ويقول لوريا هاميلتون الميدان وشيكاغو وسيط إدارة من Owners.com.
واضاف “اذا الصور العائلية يحتشدون منزلك، مشتري المنازل المحتملين يمكن الحصول بسهولة يصرف وسيكون أكثر صعوبة بالنسبة لهم لتذكر الوطن”، كما تقول. “أنت تريد أن تتأكد من أن المشترين يمكنهم رؤية أنفسهم يعيشون هناك – وأكثر البنود الشخصية لديك، وأكثر صعوبة أن يصبح”.
الخطأ # 4: المغالاة منزلك.
والسمسار ذوي الخبرة تشير إلى قائمة الأسعار على أساس القيمة الحالية منزلك، مبيعات مماثلة في مكان قريب، والبيانات التاريخية. إذا كنت ترفض الاستماع وطلب أكثر من منزلك يستحق، هل يمكن أن خطر تحول أرباح حتى أصغر عند كل ما يقال ويفعل.
“البائعين يميلون إلى النظر في منزلهم كما أجمل، أذكى، ومنزل أجمل على الكتلة،” كاليفورنيا يقول السمسار ويندي Gladson. لسوء الحظ، حب البائع للحصول على وطنهم يمكن أن تؤثر تصورهم للواقع.
“إن أسوأ شيء واحد يمكنك القيام به كبائع هو اتخاذ قرار بشأن العاطفي السعر” ويقول Gladson. “باع بسعر عالي الممتلكات الخاصة بك، وسوف مطاردة السوق بنزول وينتهي الأمر لبيع أقل مما كنت كان لديك سعرها بسعر السوق.”
خطأ # 5: كونها مصدر إزعاج أثناء العروض.
سواء كنت تخوف أو مجرد فضولي، كنت لا تريد أن تترك أثناء العروض – نحصل عليه. للأسف، المشترين المحتملين لا يريدون أن أراك العالقة في وطنهم في المستقبل.
“عندما يكون المشتري أو جداول سمسار عقارات الاداء، تأكد من ترك خمس دقائق قبل وصولهم”، ويقول تكساس سمسار عقارات دييغو كورسو. “البقاء داخل المنزل يجعلها غير مريحة بالنسبة للمشترين في التعبير عن أفكارهم وتبادل ما يفكرون به حقا حول المنزل. بالإضافة إلى ذلك، فإنها قد لا يبقى طويلا كما أنها لا تريد أن علة البائع. ويحتاج المشتري أن تشعر بالراحة قدر الإمكان “.
خطأ رقم 6: إجبار فريقك المفضل أو العلامة التجارية على المشترين.
مثل الكثير من أصحاب المنزل “كوكاكولا” التي ذكرتها أعلاه، وبعض الناس لا يعرفون إلى أين نرسم الخط الفاصل مع ديكور تحت عنوان. كيفن لوتون، سمسار عقارات ومجموعة من الصفقة العقارية على 107.7 FM في نيو جيرسي، وشهدت الكثير من المبيعات تنخفض خلال عندما يرفض المتعصبين الرياضية لتخفيف الديكور الخاصة بهم.
“كان لي البائع الذي كان هاجس مع فريق البيسبول معين، وكان تذكارات فريق وشعار في كل أنحاء المنزل – من شعار فريق الزجاج الملون على الباب الأمامي لالسجادة كامل في غرفة العائلة يجري الخضراء مع البيسبول عليه “، ويقول لوتون.
“ودعوا لي أكثر من أن أقول لهم ما يجب القيام به لالإعدادية للبيع. قلت لديك لتقليل كمية من الاشياء لعبة البيسبول في كل مكان – حتى كان لديهم أرقام اللاعب رسمت على جدران الطابق السفلي – ورفضوا، “لا يزال لوتون. “من المؤكد، كان ضخمة المنعطف للمشترين الذين يصرف من كل شيء. وقد أبهر بعض وغاب عن بقية المنزل، وكان بعض مشجعي فريق منافس الذي ترك طعما مرا في الفم! “
الخطأ # 7: غير اللوحة بألوان محايدة يمكن أن أناشد الجميع.
انه بخير لطلاء منزلك النيون الخضراء بينما كنت تعيش هناك، لكنها فكرة فظيعة عندما كنت على استعداد لبيع. لماذا ا؟ ووفقا لترينا لارسون، السمسار مع شركة بيركشاير هاثاواي، والطلاء أو ورق الحائط مجنون يعني مجرد عمل للمشترين المحتملين.
“لا يكون متوهج الطلاء خارج التاريخ أو ورق الجدران على الجدران الخاصة بك” يقول لارسون. “تزيين أمر شخصي جدا، ويمكن أن تكلف آلاف الدولارات لطلاء منزل.” فكر تجريد الكثير من ورق الجدران أو إعادة طلاء منزل بأكمله يمكن أن يكون حقيقيا صفقة الكسارة للمشترين.
“المشترين يدخلون وتبدأ في معرفة ما سيكون لديك لقضاء لإصلاح المنزل” يقول لارسون. إذا أريد لها أن تأخذ الكثير من العمل، والمال، أو على حد سواء للحصول على حق نظام الألوان، لأنها قد الانتقال إلى منزل آخر أو أطلب منكم لتخفيض سعر كبير للتعويض عن العمل المضافة.
خطأ رقم 8: نسيان أن حزمة بعيدا فوضى الخاصة بك.
لا يوجد شيء أسوأ من منزل للبيع هذا كامل من الاشياء شخص آخر. ليس فقط لأنها أكثر صعوبة بالنسبة للمشترين لتصور منزلك كما لهم عندما حماقة الخاص بك هو في كل مكان، ولكنه يجعل منزلك تظهر الفوضى وأصغر مما هو عليه في الواقع.
“لا تترك فوضى حولها، من أي وقت مضى”، ويقول كونيتيكت السمسار إميلي Restifo. “وكلاء قد أقول لك أن موكليهم يرى الحق في الماضي، لكنهم لا يستطيعون … على الأقل ليس دون أن تؤثر تصورهم للقيمة. ويجوز للمنزل تشوش مؤشرا على مساحة لا يكفي، أو الرعاية غير كافية، ولكنه يرسل إشارة أنه ليس على العقار المناسب. “
الخطأ # 9: ليس تنظيم منزلك.
قد تكون في حب ابتسامتك الأريكة عملاقة لفهرس الصور pleather، ستائر معتمة، ومحطة الألعاب، ولكن إذا يوحي سمسار عقارات الخاص بك يمكنك تغييره، يجب عليك.
في حين فريدة من نوعها أثاث مجموعة المتابعة قد تعمل تماما لعائلتك، كنت تريد شيئا أن تناشد جميع المشترين. في بعض الحالات، يمكن أن تحصل بعيدا مع مجرد تحريك الأثاث في جميع أنحاء لخلق تدفق أفضل. لكن في بعض الأحيان، قد تحتاج لتنظيم منزلك مع الأثاث مستعارة بدلا من ذلك.
“لا نرفض المفروشات انطلاق أو أن تصبح بالاهانة عندما يوصي كيلك التدريج،” كاليفورنيا يقول السمسار ويندي هوبر. “التدريج لا تزيين – هو عمل من أعمال وضع استراتيجية المفروشات الأنيقة محايدة للفت الانتباه إلى ملامح منزلك.”
خطأ # 10: نسيان لتوثيق تفاصيل البيع الخاصة بك.
مهما، لا تقم بحذف رسائل البريد الإلكتروني من أي المهنية الذي يتعامل مع بيع منزلك. وهذا يشمل رسائل البريد الإلكتروني من سمسار عقارات الخاص بك، سمسار عقارات المشتري الخاص بك، ويمكن لأي شخص التعامل مع القرض.
وأضاف “في حالة حدوث نزاع، فإن هذه الرسائل تثبت قيمة جدا” ويقول لورين البولينج، مؤلف كتاب “الألفي صاحب البيت.”
“عند بيع بيتي، أراد المشتري للتراجع بعد أن الفترة العناية الواجبة مغلقة، نقلا عن أنهم يجدون صعوبة الحصول على تمويل. انهم يريدون للحفاظ على المال جادة، على الرغم من انها تريد المدعومة من قبل أن يغلق في الشهر “، ويقول البولينج.
لأنها حفظ رسائل البريد الإلكتروني، وقالت انها كانت قادرة على إثبات أنهم لم يقل كلمة واحدة عن تمويل وكان على اتصال معها طوال الوقت. ونتيجة لذلك، كانت قادرة على الحفاظ على أموالهم جادة لتعويض الوقت الضائع لها.
الخط السفلي
إذا كان هدفك هو أن تبيع منزلك، وأفضل شيء يمكنك القيام به هو استئجار السمسار المؤهلين للمساعدة في بيع – ومن ثم الاستماع لنصائحهم. معظم السماسرة على بينة من مختلف التحركات التي إيقاف المشترين ويمكن أن تساعدك على تفاديها.
أو، يمكنك مقاومة هذا النظام وتفعل أشياء طريقك. ولكن إذا الجدران الوردي والسجاد ليوبارد طباعة بدوره قبالة المشترين، لا أقول أننا لم يخطر لك.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
