Table of Contents
ماذا تفعل إذا وجدت نفسك في ورطة مالية مع بيتك
شراء منزل هو عادة علامة فارقة سعيد. كنت قد عبرت عتبة الكبرى. كنت قد حققت إنجازا الحياة. تشعر بالتفاؤل والثقة بالمستقبل.
أنا لا أقصد أن رمي الماء البارد على حزبكم، ولكن أود أن أتقدم مذكرة من الحذر.
والحقيقة هي أن الملايين من أصحاب المنازل والجرح حتى في الرهن. العديد من هؤلاء الناس شعرت مرة واحدة سعيدة ومتفائلة بشأن شرائها كما كنت تفعل.
بعد كل شيء، عند شراء منزل، فكرة أن هذا البيت قد يوم واحد يخضع لالرهن وربما كان آخر شيء على عقلك.
كيف يمكنك تجنب هذا الخطر؟ واصل القراءة.
لماذا أصحاب المنازل تفقد منازلهم؟
تقع معظم المنازل في الرهن بعد التخلف المالك – أو توقف عن تسديد الدفعات كاملة – على سبيل الاعارة الرهن العقاري. كيف يحدث هذا؟
في بعض الأحيان، وهذا يحدث لأن المالك مبالغة في توسعها، وشراء المزيد من المنزل مما كان يمكن أن تحمل إلى حد معقول. وبالمثل، كما عرضت المقرض على قرض لمشتر غير المشروط. شخص لم يكن ينبغي منح قروض السكن من هذا الحجم. (قبل الركود، العديد من المقرضين لم تحقق دخل الشخص قبل منح القرض. وليس من المستغرب، تظاهر العديد من طالبي القروض التي كانوا يكسبون المزيد من المال مما كانت عليه في الواقع).
وفي أحيان أخرى، والتخلف عن مالك بعد انهم ضرب مع سلسلة من أحداث الحياة غير متوقعة، مثل فقدان وظائفهم أو تواجه الفواتير الطبية الرئيسية، مما يؤثر على قدرتها على تسديد أقساط الرهن العقاري الشهرية.
في بعض الحالات، استغرق صاحب قرض ثان وإنفاق الأموال على الخصوم (بدلا من الأصول المدرة للدخل)، والتي انخفضت القيمة الصافية الإجمالية وأذى قدرتها على سداد على المذكرة الثانية.
وفي حالات أخرى، مالك يقبل تعديل نسبة التمويل العقاري، على افتراض أنها سوف تكون قادرة على تلبية واجب السداد إذا ارتفع معدل.
(القانون الاتحادي يتطلب المقرض للكشف عن الحد الأقصى لسعر الفائدة أن المالك قد تدفع بموجب تعديل نسبة علما الرهن العقاري.) صاحب يتمتع انخفاض أسعار الفائدة التمهيدية لفترة من الوقت، ولكن عندما ترتفع تلك المعدلات، صاحب يكتشف أن تلبية تلك المدفوعات هو أصعب مما كان متوقعا لديهم، ويقع في المتأخرات.
وفي كثير من الحالات، والمنزل يدرك انه او انها “تحت الماء” على الرهن العقاري (مفهوم سنناقش أدناه) ويخلص إلى أن المشي بعيدا هو الخيار الأكثر منطقية.
كما ترون، هناك العديد من الأسباب التي تجعل أصحاب تخلف عن مدفوعاتها.
كيف تستطيع حماية نفسك؟
لا أحد يحب أن نفكر في عملية يحتمل أن تواجه الرهن. ولكن يجب علينا أن نلقي نظرة فاحصة على عوامل الخطر التي قد تؤدي بنا نحو خطر الرهن إذا كنا نريد لوضع نهج قوي، مسؤولة أمام المالية الشخصية.
وبالإضافة إلى ذلك، يجب علينا أن نفهم أيضا كيف تعمل عملية الرهن بحيث إذا استغرق مستقبلنا منعطفا نحو الأسوأ، سيكون لدينا فكرة عن ما يمكن أن تنتظره. وهذا سوف يساعد لنا أن نعرف ماهي الخيارات الاخرى التي يمكن الاختيار من بينها.
في هذه المقالة، فإننا سوف تغطي أول عوامل الخطر الرئيسية التي قد تؤدي إلى الرهن ثم يغوص في العملية الفعلية.
المخاطر التي تؤدي إلى التعويق
فقدت ما يقرب من 7 ملايين شخص من منازلهم خلال الكساد العظيم، وفقا ل شبكة سي بي اس نيوز .
في حين بلغ عدد حالات حبس الرهن العقاري قد تباطأ منذ ذلك الحين، فإن العديد من أصحاب المنازل لا تزال في مأزق. اعتبارا من نهاية عام 2015، كان حوالي 4.3 مليون من أصحاب المنازل تحت الماء، وهذا يعني أن صاحب المنزل تمتلك المنزل الذي يستحق أقل من المبلغ الذي مدينون على الرهن العقاري.
يجري تحت الماء في منزلك هي واحدة من أكبر عوامل الخطر مشيرا الرهن. بعد كل شيء، إذا كان الوطن يستحق أقل من الرصيد المستحق، قد نستنتج أنه ببساطة من المنطقي أن سيرا على الأقدام.
قبل اتخاذ هذا القرار، على الرغم من هنا كلمة تحذير: المشي بعيدا يحمل آثار كبيرة على الائتمان الخاصة بك. ويمكن أن تضر قدرتك على شراء منزل آخر في المستقبل، وكذلك قدرتك على استئجار المنازل، وبطاقات الائتمان مفتوحة، والاقتراض على أنواع أخرى من القروض، وحتى يتأهل لبعض الوظائف.
ماذا يجب ان تفعل إذا كان منزلك تحت الماء؟ قد ترغب في التمسك المنزل وانتظر الملكية لاستعادة قيمتها. إذا كنت بحاجة إلى التحرك، هل يمكن استئجار منزل للمستأجر. بالتناوب، إذا يجب أن بيع المنزل، يمكن أن تسأل المقرض الخاص بك للحصول على موافقة البيع على المكشوف (سنناقش هذا أدناه) أو تحقيق النقدية إلى طاولة المفاوضات الختامية.
ماذا لو لم تكن تحت الماء ولكن كنت تناضل من أجل جعل المدفوعات؟
أولا، قبل أن شراء منزل، شراء منزل أقل تكلفة من واحد والتي كنت مؤهلا. أنت لست بحاجة لشراء منزل بسعر أكبر قدر ممكن من القرض الذي كنت مؤهلا لتلقي.
ويقول كثير من الناس في صناعة العقارات التي الرهن العقاري الخاص بك حد ذاته يجب أن يلتهم ثلث راتبك لأخذها إلى المنزل. ولا يشمل هذا الرقم التصليح والصيانة والمرافق والتكاليف الإضافية الأخرى. ومع ذلك، قد يكون هذا الرقم مرتفع جدا. جرب هذا النهج، بدلا من ذلك: كقاعدة عامة من الإبهام، وتهدف لجميع المدفوعات المتعلقة منزلك، بما في ذلك المرافق والتصليح، والصيانة، وأن يأتي إلى حوالي 25 إلى 30 في المئة من راتبك لأخذها إلى المنزل.
وعلاوة على ذلك، والحفاظ على صندوق للطوارئ الذي يغطي ستة أشهر على الأقل من النفقات الخاصة بك. الحفاظ على هذا صندوق للطوارئ في حساب التوفير القائم على النقد، وليس في أي نوع من أنواع الاستثمارات (مثل الأسهم). لا استفادة من هذا لقضاء العطلات وأعياد الميلاد، أو النفقات السنوية. الحفاظ على هذا فقط لحالات الطوارئ الحقيقية.
إذا وجدت نفسك تكافح من أجل تسديد دفعات، تبدأ خفض بشكل كبير النفقات في مختلف مجالات حياتك. كنت في خضم الأزمة المالية. قضاء مثل ذلك. لا مجرد قطع الكابل الخاص بك. بيع TV بأكمله. لا مجرد البني حقيبة الغداء الخاص بك؛ التبديل إلى طالب جامعي الأرز وحبوب الحمية حتى كنت مرة أخرى على قدميك. كسب المزيد من المال في كل ثانية الغيار من الأمسيات وعطلات نهاية الأسبوع مع العمل لحسابهم الخاص، والتي يمكن التعامل معها على الانترنت من المنزل بينما أطفالك نيام. معرفة ما إذا كنت مؤهلا لإعادة تمويل الرهن العقاري إلى انخفاض معدل الفائدة.
إذا كنت تقع خلف على دفعات، وكنت لا تعتقد أنك يمكن اللحاق بالركب، وحان الوقت لبيع منزلك. بيع منزلك هو أفضل بكثير من الرهن.
إذا كان منزلك يستحق أقل من المبلغ الذي ندين، ستحتاج موافقة المقرض الخاص بك للحصول على البيع على المكشوف. والبيع على المكشوف هو بيع المنزل الذي يتلقى المقترض أقل من أنهم مدينون حاليا. المقرض يفقد الفرق.
إذا يدرك مقرض أن هم أكثر عرضة لتعويض خسائرهم خلال البيع على المكشوف من خلال عملية الرهن التقليدية، وسوف تسمح للمقترض والمضي قدما مع إدراج ممتلكاتهم كما البيع على المكشوف.
مبيعات قصيرة هي طريقة واحدة لتجنب مواجهة تداعيات الائتمان من الرهن واسعة النطاق، ولكنها ليست مثالية. تضع ذلك في جيبك الخلفي كملاذ أخير.
مع كل ما يقال، دعونا نتحدث عن عملية الرهن الفعلية. كما كنت على وشك أن نرى، عملية الرهن هي طويلة نوعا ما، وهناك فرص متعددة داخل هذه العملية التي يمكنك محاولة للافراج عن منزلك من خلال البيع على المكشوف، بدلا من الرهن.
دعونا ننظر في عملية بحيث يمكنك فهم ما يحدث على طول كل خطوة على الطريق.
عملية التعويق
أولا، إخلاء: عملية يختلف للدولة من قبل الدولة. في بعض الدول، فإن المقرض يحمل قوة بيع ويمكن اتباع “الرهن غير قضائية”. العملية التالية المبينة أدناه وصفا المعمم للغاية من عملية الرهن القضائية في بعض الدول. إذا وجدت نفسك تواجه احتمال الرهن، والتحدث الى محام.
مرة واحدة في تخلف المقترض عن دفع أقساط الرهن العقاري، ويمكن للمقرض ثم إخطارا الافتراضي العام، التي تعرف أيضا باسم إشعارا بالتقصير أو الدعاوى المعلقة. يودع هذا علنا إشعار التنبيهات افتراضي للمقترض أن هناك خرقا للاتفاق.
بعد أن حصل على المقترض إشعار الافتراضي، لديهم فترة سماح، التي تحددها دولة القانون، التي يمكن من خلالها إعادة قروضها عن طريق دفع الرصيد المتبقي تأخر المتميز والوقوع حتى الآن مع مدفوعات الرهن العقاري. وتعرف هذه فترة سماح ما قبل الرهن.
مرحلة ما قبل الرهن هو الفترة الزمنية بين إشعارا بالتقصير وعندما قد يكون عنها خاصية أو بيعها في مزاد علني. وخلال هذه الفترة نعمة، والمقترض لديه عدد قليل من الخيارات للحصول على حتى الآن على قروضها:
- ويمكن للمقترض جعل مدفوعاتها ما يصل إلى تاريخ ويعيد قروضها عن طريق دفع الأرصدة المستحقة.
- ويمكن أن التقدم بطلب للحصول على قرض التعديل إلى خفض مدفوعات الرهن العقاري.
- ويمكن أن محاولة بيع العقار لطرف ثالث لتجنب حبس الرهن.
- ويمكن أن تسمح خاصية ليتم بيعها في مزاد علني قبل الرهن.
إذا كان المقترض غير قادر على إعادة قروضها، والمقرض لديه القدرة على استرجاع الممتلكات والحصول على ملكية بقصد إعادة بيع العقار. الخصائص التي تم مستعاد من قبل المقرض (عادة البنك) أصبح يعرف باسم ملك العقارية (REO).
الخط السفلي
اتباع بعض الإرشادات الأساسية للحد من خطر يواجه أزمة الرهن العقاري الشخصية: شراء أقل بكثير المنزل مما تستطيع تحمله. حافظ على صندوق للطوارئ مع لا يقل عن ستة أشهر بقيمة نفقات.
خلق تيارات متعددة للدخل، بحيث إذا كان مصدر واحد يجف، وسوف دخلك لا تقع إلى الصفر. تجنب ديون المستهلكين غير الرهن العقاري، مثل قروض السيارات أو ديون بطاقات الائتمان. فهم كيفية عمل هذه العملية، بحيث أنك لن تقع في أي مفاجآت.
مع أن يقال، والتمتع منزلك. الغالبية العظمى من أصحاب المنازل لا تواجه الرهن. كنت والدهاء ما يكفي لإلقاء نظرة استباقية في عوامل الخطر الرئيسية التي تؤدي إلى هذه التجربة المؤسفة بحيث يمكنك حماية ضد هؤلاء. وهذه الضمانات، وعلى وجه العموم، تدور حول مبدأ التمويل الشخصي الخالدة من يعيشون تحت وسائل الخاص بك.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.