انها مثالية لسداد الرهن العقاري الخاص بك قبل أن يتقاعد، ولكن أحيانا غير ممكن. لديك بدائل.
أن معظم الناس يكونون أفضل حالا عدم وجود قروض الرهن العقاري في التقاعد. عدد قليل نسبيا سوف تحصل على أي مصلحة الضرائب من هذا الدين، ويمكن للمدفوعات تحصل على أكثر صعوبة لإدارة الدخل الثابت.
لكن تقاعده الرهن العقاري قبل ان يعتزل ليس من الممكن دائما. يوصي المخططين الماليين خلق خطة B للتأكد من أنك لا تصل الرياح بيت الغني والنقد الفقراء.
لماذا التقاعد خالية من الرهن العقاري هو عادة أفضل
الفائدة على الرهن العقاري من الناحية التقنية معفاة من الضرائب، ولكن يجب أن دافعي الضرائب فصل للحصول على استراحة – وأقل الإرادة، الآن بعد أن الكونغرس قد تضاعف تقريبا خصم القياسية. وتقدر اللجنة المشتركة الكونغرس على الضرائب سوف 13.8 مليون أسرة تستفيد من خصم الفائدة على الرهن العقاري هذا العام، مقارنة بأكثر من 32 مليون دولار في العام الماضي.
حتى قبل الإصلاح الضريبي، والناس يقتربون من سن التقاعد غالبا ما حصلت فائدة أقل من قروض الرهن العقاري مع مرور الوقت كما تحول دفعات من كونها في الغالب الفائدة إلى كونها في الغالب الرئيسية.
لتغطية مدفوعات الرهن العقاري، ويكون المتقاعدين في كثير من الأحيان إلى سحب أكثر من صناديق التقاعد مما لو تم دفع الرهن العقاري قبالة. تلك الانسحابات يؤدي عادة المزيد من الضرائب، في حين خفض مجموعة من الأموال التي لديها المتقاعدين للعيش.
لهذا السبب يوصي العديد من المخططين الماليين عملائها دفع أقساط القروض في حين لا تزال تعمل حتى انهم خالية من الديون عندما يتقاعد.
على نحو متزايد، على الرغم من الناس يتقاعدون بسبب المال على منازلهم. خمسة وثلاثون في المئة من الأسر التي يرأسها شخص تتراوح أعمارهم 65-74 لديها الرهن العقاري، وفقا لمسح مجلس الاحتياطي الاتحادي للمالية المستهلك. وكذلك الحال بالنسبة 23 في المئة من تلك 75 وكبار السن. في عام 1989، كانت نسبة 21 في المئة و 6 في المئة على التوالي.
ولكن التسرع في سداد تلك القروض العقارية قد لا يكون فكرة جيدة أيضا.
لا تجعل نفسك أكثر فقرا
بعض الناس لديهم ما يكفي من المال في الادخار والاستثمار أو صناديق التقاعد لسداد قروضهم. غير أن العديد يجب أن تأخذ جزءا كبيرا من تلك الأصول، والتي يمكن أن تترك لهم نقص في الاموال لحالات الطوارئ أو نفقات المعيشة في المستقبل.
“في حين أن هناك بالتأكيد فوائد نفسية متعلقة إلى كونها خالية من الرهن العقاري، وماليا، وهي واحدة من آخر الأماكن وأود أن توجيه العميل لسداد مبكر”، ويقول مخطط مالي معتمد مايكل سيكوني القمة، نيو جيرسي.
هذه السحوبات الكبيرة أيضا يمكن أن يشق الناس إلى الشرائح الضريبية أعلى من ذلك بكثير ويؤدي فواتير الضرائب ضخم. عندما يكون العميل الغنية بما يكفي لسداد الرهن العقاري ويريد أن يفعل ذلك، CFP كريس تشن والثام، ماساتشوستس، لا تزال توصي نشر المدفوعات مع مرور الوقت للحفاظ على الضرائب أسفل.
في كثير من الأحيان، على الرغم من الناس في أفضل وضع لتسديد قروض الرهن العقاري قد تقرر عدم القيام بذلك لأنها يمكن أن تحصل على عائد أفضل على أموالهم في أي مكان آخر، يقول المخططون. أيضا، وأنهم غالبا ما تكون تلك الغنية بما فيه الكفاية لالرهون العقارية الكبيرة التي لا تزال مؤهلة للحصول على التخفيضات الضريبية.
“الرهون العقارية عدة مرات وأسعار الفائدة الرخيصة التي هي خصم وبالتالي قد لا يكون من المفيد سداد إذا محفظتك بعد خصم الضرائب أن تتجاوز ذلك”، يقول CFP سكوت A. أسقف هيوستن.
عندما مردود غير ممكن، والتقليل من الرهن العقاري
بالنسبة للكثيرين في التقاعد، وسداد المنزل ببساطة غير ممكن.
“إن أفضل حالة” أمنيات “سيناريو هو أن يكون لديهم غير متوقعة النقدية عن طريق الميراث أو ما شابه ذلك والتي يمكن استخدامها لتسديد الديون”، ويقول CFP ريبيكا L. كينيدي دنفر.
في الثمن لوس انجليس، يقترح CFP ديفيد راي عملاء المثقلة اعادة تمويل الرهن العقاري قبل أن يتقاعد لخفض مدفوعاتها. ( إعادة تمويل أسهل عموما قبل التقاعد من بعد).
“إعادة التمويل يمكن أن تنتشر التوازن الرهن العقاري الخاص بك المتبقية على مدى 30 عاما، مما يقلل إلى حد كبير جزء من ميزانيتك إنه يلتهم”، ويقول راي، الذي يقع مكتبه في غرب هوليوود.
أولئك الذين لديهم أسهم كبيرة تراكمت في منازلهم يمكن النظر في عكس الرهن العقاري ، يقول المخططون. هذه القروض يمكن استخدامها لسداد الرهن العقاري الحالية، ولكن ليس هناك حاجة لدفع وليس لديها عكس الرهن العقاري ليسدد حتى يبيع المالك، يتحرك خارج أو يموت.
حل آخر: تقليص حجم للقضاء أو على الأقل الحد من ديون الرهن العقاري. CFP كريستين C. سوليفان، أيضا من دنفر، تشجع زبائنها للنظر في هذا الخيار.
“لا تخدع نفسك أن أطفالك نمت سوف يعود يزور طوال الوقت” يقول سوليفان. “بالتأكيد لا تبقي مساحة كافية والراحة بالنسبة لهم للعودة معك!”
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
تعلم كيف الاستثمارات العقارية يمكن أن تزيد من قيمة محفظتك.
عند شراء شهادات أسهم الشركة، وكنت تبحث عن التقدير في قيمة الأسهم، والدخل ربما توزيعات الأرباح، إذا كانت الشركة تدفع ذلك. مع السندات، كنت تبحث عن العائد الدخل على معدل الفائدة التي تدفعها السندات. مع الاستثمارات العقارية، بل هناك المزيد من الطرق التي لتحقيق عائد أعلى على الاستثمار. تعلم الطرق التي الاستثمار العقاري الخاص بك يمكن أن تزيد في القيمة، فضلا عن توفير التدفقات النقدية جيدة.
1. التدفقات النقدية من إيرادات الإيجار
كما هو الحال مع الأسهم التي تدفع الأرباح، ويمكن استئجار العقارات المختارة وإدارتها بشكل سليم توفير دخل ثابت في شكل مدفوعات الإيجار. تتجاوز عوائد تأجير الممتلكات عادة توزيعات الأرباح.
يكون المستثمرين العقاريين أيضا المزيد من السيطرة على المخاطر التي يتعرض لها تدفقاتها النقدية. رغم أن هناك هبوط في أسعار العقارات وأسواق بطيئة، والناس الذين يملكون العقارات الاستثمارية السكنية عادة تأجيرها لسنوات عديدة، دون ان تشهد انخفاضات المقابلة في كميات الإيجار.
2. الزيادة في القيمة نظرا لتقدير
تاريخيا، وقد أظهرت العقارات أن يكون مصدرا ممتازا للربح ويرجع ذلك إلى زيادة إجمالية في قيمة العقارات الاستثمارية مع مرور الوقت. وبطبيعة الحال، فإن المحللين لا يمكن دائما التنبؤ اتجاهات العقارات، والتي تختلف بشكل كبير في جميع أنحاء العالم.
3. تحسين الاستثمار العقاري الخاص بك – عن القيمة في بيع
في حين أنه هو توفير التدفق النقدي، يمكنك أيضا تحسين الاستثمار العقاري الخاص بك لكسب المزيد من الأرباح يجب عليك أن تختار لتصفية ذلك. ترقيات لظهور وظائف عقار استثماري يمكن أن تزيد بشكل كبير قيمته. عن الاتجاهات والأساليب تتغير، والحفاظ على الممتلكات اهتمام المستأجرين يمكن أن تساعدك على الاحتفاظ قيمته.
للحصول على أقصى عائد على الاستثمار، وجعل علما التحسينات التي تزيد في الواقع قيمة العقار. تركيب الأجهزة والنوافذ كفاءة في استخدام الطاقة يزيد من قيمة العقار، كما يفعل مضيفا حمام وإعادة تشكيل غرفة. العازلة خاصية أيضا يزيد من قيمتها.
4. التضخم هو صديقك عندما يتعلق الأمر الى استئجار
على الرغم من دفع الرهن العقاري ثابت سوف تظل ثابتة، والتضخم يرفع تكاليف بناء المساكن وكذلك الإيجارات. أيضا يخلق النمو السكاني الطلب على المساكن ويرفع أسعار الإيجارات عند العرض لا يمكن مواكبة.
5. الاستفادة من الإنصاف
فإن الإنصاف في الممتلكات استثمارك زيادة كما كنت سداد الرهن العقاري الخاص بك. على الرغم من الانصاف تحدد عادة عند بيع الممتلكات، واتخاذ بعض المستثمرين العقاريين على قروض الأسهم عندما تكون أسعار الفائدة وشروط القرض مواتية وتستخدم تلك الأموال لمشاريع أخرى للاستثمار العقاري.
6. البحث عن ذلك “سرقة من صفقة”
العثور على الممتلكات قيمة الثمن هو السبيل الأكثر فعالية لزيادة صافي القيمة الخاص بك. مثل هذه الصفقات وليس من السهل الحصول عليها، والمستثمرين والدهاء يؤدوا واجباتهم، وتصفح قوائم الملكية في كثير من الأحيان من أجل اتخاذ بسرعة الاستفادة من الفرص عند ظهورها.
ينبغي على المستثمرين الذين يرغبون في زيادة قيمة محافظهم مع العقارات أيضا التأكد من أن لديهم البط المالية على التوالي. عشرات الائتمان جيدة لا بد منه، كما هو وجود المدخرات النقدية للالدفعة المقدمة المطلوبة – عادة 20٪ للحصول على قروض الاستثمار.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
متابعة تملك المنازل هو الشيء الذي هو متأصل في ثقافتنا، لدرجة أن امتلاك منزل يعتبر جزءا لا يتجزأ من الحلم الأميركي. المسار يتم تشجيع معظمنا لاتخاذ غني عن شيء مثل هذا: تخريج الكلية، والزواج، وشراء منزل، وإنجاب الأطفال. ويبدو أن مجرد ما تفعله.
للأسف، كثير من الناس خطوة الى تملك المنازل على أساس الأساطير أو المعلومات المضللة.
إذا كنت في السوق لشراء منزل، حذار من هذه الأسباب الشائعة ولكن غير حكيم لتصبح المنزل.
انها الوقت المناسب لشراء
“إذا لم يكن لشراء الآن، ضيعت نافذة.” نسمع من أي وقت مضى أن واحد؟ وهناك سبب شعبية المشترين المحتملين مطاردة تملك المنازل هو ما يسمى ب “الوقت المناسب للشراء.” سواء كان ذلك لأن أسعار الفائدة منخفضة أو أسعار المساكن وأسفل، فإنه من السهل أن ننشغل في التفكير أنه إذا كنت لا اطرق على الحديد حار، عليك أن تفوت.
نعم، وشراء عندما تكون أسعار الفائدة وأسعار المساكن منخفضة يعمل الواضح لصالحك. ولكن الظروف المواتية في سوق الإسكان ليست في حد ذاتها سببا للقفز إلى تملك المنازل. الإفراط نفسك أو شراء جميع قبل الأوان في اسم “الوقت المناسب لشراء” سيأتي لاحقا إلى تطارد لكم.
ضغط اجتماعي
ربما كنت آخر في دائرتك الاجتماعية للشراء، لا يمكنك زيارة في القوانين دون أن يطلب منه إذا كنت تبحث عن منزل، أو كنت قد قيل أن امتلاك هو علامة على الرفاه المالي .
الاستسلام لضغوط اجتماعية – سواء أحضر على من قبل نفسك أو لحقت من قبل الآخرين – سوف تحصل في ورطة، خصوصا عندما نتحدث عن شراء هذا يحتمل أن مئات الآلاف من الدولارات. وضع غمامات الخاص بك على ولا تدع الرغبة في مواكبة (أو إرضاء) الجيران تملي مثل هذا القرار مالي كبير.
لتغيير الحياة المتوقعة
هناك اعتقاد خاطئ بأن بعد حوالي 10 دقيقة بإمكانك الزواج، كنت بحاجة لشراء منزل. أو أنه إذا كان لديك واحدة صغيرة على الطريق، لا يمكن اعادتهم الى الوطن لتأجير – لأن الطفل يحتاج إلى مساحة أكبر وراحة البال أن أمي وأبي وأصحاب المنازل.
لا يسقط لأسطورة أن كنت في حاجة الى شراء منزل لمرافقة تغيير حياة كبيرة. حياتك سوف لن تكون “كاملة” ببساطة لأنك تملك. يمكن التسرع تملك المنازل ليتزامن مع توقيت الزواج، الولادة، أو حدث كبير آخر يسبب لك لشراء شيء خلاف ذلك لن يحدث.
تأجير هو مضيعة للمال
لتأجير مقابل شراء النقاش ليس شيئا جديدا. هناك سيناريوهات حيث تأجير المنطقي، وبعض عمليات الشراء حيث لا.
إذا كنت في وضع مالي قوي للشراء وأنت تريد أن تفعل ذلك، ثم شراء الأرجح هو المسار الذي ينبغي اتباعه. ولكن لا نسعى تملك المنازل وذلك أساسا بسبب أسطورة أن تأجير هو رمي المال الخاص بك بعيدا.
المقارنة بين البلدين هو أكثر تعقيدا من مجرد التحجيم تصل المدفوعات بجانب بعضها البعض. هذه الآلة الحاسبة سوف تساعدك على الموازنة بين تكاليف استئجار ضد شراء، مع الأخذ بعين الاعتبار المتغيرات من كلا السيناريوهين.
الصفحة الرئيسية هو استثمار
هل يمكن أن يكون النظر في تملك المنازل لأنك ترى ذلك كاستثمار.
ولكن يمكن القول أن إقامة الشخصية هي المسؤولية .
ليس هناك ما يضمن أن قيمة منزلك وسوف ترتفع. اعتمادا على عند الشراء، وعند بيعها، وكم كنت وضعت أسفل، فمن الممكن أن تخسر المال على هذا رمي في تكاليف الصيانة والتحديث “الاستثمار”؛ الفائدة المدفوعة؛ والاستهلاك، ويتضح أنه لا توجد عوائد مضمونة على شراء منزل.
تحديد أسباب لشراء
إذا كنت في السوق لشراء منزل، تزن بعناية دوافعك ورغبتك في امتلاك. إذا كنت أساسا بدافع واحد من هذه الأسباب، واتخاذ خطوة إلى الوراء وإعادة تقييم أهدافك. كنت لا تريد لمعرفة بالطريقة الصعبة التي اشتريتها مع نوايا خاطئة، أو قبل أن يكونوا مستعدين.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
وينبغي لجميع أصحاب المنازل يعرفون كيفية معرفة الفائدة على الرهن العقاري. سواء كنت تمويل شراء منزل أو إعادة تمويل قرض الرهن العقاري الخاص بك القائمة مع قرض جديد، وكنت تدفع مقدما الفائدة. الآن، للالرياضيات تحدى، يرجى أعلم أنها ليست صعبة كما قد يعتقد.
وكم الفائدة المدفوعة مسبقا سيحدد عندما تريد الدفعة الأولى للبدء. العديد من المقترضين يفضلون إجراء دفع الرهن العقاري في الأول من كل شهر.
بعض يفضل 15. أحيانا المقرضين سوف تختار أن تاريخ الدفع بالنسبة لك، لذا اسأل إذا كان لديك تفضيل.
تدفع الفائدة في المتأخرات
في الولايات المتحدة، يتم دفع الفائدة المتأخرة. وهذا يعني سيكون لديك رأس المال والفائدة دفع دفع الفائدة لفترة 30 يوما تسبق تاريخ استحقاق الدفع على الفور. إذا كنت تبيع منزلك، على سبيل المثال، فإن وكيل اغلاق الخاص تأمر طلب المستفيد، والتي سوف أيضا جمع الفوائد غير المدفوعة. دعونا نلقي نظرة فاحصة.
على سبيل المثال، ويقول لكم السداد من 599.55 $ يرجع ديسمبر 1. رصيد القرض الخاص بك هو 100000 $، واضعة مصلحة بمعدل 6٪ سنويا، وإطفاء لمدة 30 عاما. عند إجراء الدفع الخاصة بك ل1 ديسمبر، كنت دفع الفائدة لمدة شهر كامل من نوفمبر، كل 30 يوما.
إذا كنت إغلاق القرض الخاص بك على 15 أكتوبر، وكنت تدفع مقدما الفائدة من 15 أكتوبر من خلال 31 أكتوبر للمقرض. قد يبدو مثل تحصل 45 يوما مجانا قبل ومن المقرر في 1 ديسمبر الدفعة الأولى، ولكن لم تكن.
سوف تدفع 15 يوما من الفائدة قبل إغلاق و 30 يوما آخر من الفائدة عند تسديد الأول.
حساب الرصيد غير المدفوع الأجر الرئيسي لديك
إذا كنت تريد أن تعرف غير مدفوع الأجر رصيد القرض الخاص بك يعمل المتبقية بعد إجراء أول دفع الرهن العقاري الخاص بك، فمن السهل لحساب. أولا، اتخاذ الخاص بك رصيد القرض من 100،000 $ واضربها مرات معدل الفائدة السنوية 6٪ الخاص بك.
مبلغ الفائدة السنوي 6000 $. تقسيم الرقم الفائدة السنوي على 12 شهرا للوصول إلى الفائدة الشهرية المستحقة. هذا العدد هو $ 500.00.
منذ 1 ديسمبر دفعك المطفأة هو $ 599.55، لمعرفة الجزء الرئيسي من هذا الدفع، وسوف تقوم بطرح عدد الفائدة الشهرية ($ 500) من أصل الدين ودفع الفوائد ($ 599.55). والنتيجة هي 99.55 $، وهو جزء أساسي من الدفع الخاص بك.
الآن، طرح الجزء الرئيسي $ 99.55 يدفع من الرصيد الرئيسي غير المدفوع من 100،000 $. هذا العدد هو 99،900.45 $، وهو ما تبقى من الرصيد الرئيسي غير مدفوعة الأجر اعتبارا من ديسمبر 1. إذا كنت سداد القرض، يجب عليك إضافة الفائدة اليومية على الرصيد غير المدفوع حتى اليوم المقرض يتلقى مبلغ مكافأة.
ملاحظة: مع كل دفعة على التوالي، والرصيد الرئيسي غير المدفوعة تنخفض بمقدار أعلى قليلا الحد الرئيسية خلال الشهر السابق. هذا هو أنه على الرغم يتم احتساب الرصيد غير المدفوع باستخدام نفس الطريقة كل شهر، الجزء الرئيسي الخاص بك من الدفع الشهري ستزيد في حين أن الجزء الفائدة سوف تحصل على أصغر.
أنت تعرف الآن بأن ما تتمتعون به الرصيد الرئيسي غير مدفوعة الأجر بعد الدفع الخاص بك ديسمبر ستكون $ 99،900.45. لمعرفة رصيدك المتبقي بعد الدفع الخاصة بك 1 يناير، سوف حساب باستخدام الرصيد غير المدفوع الجديد:
$ 99،900.45 × 6٪ الفائدة = 5،994.03 $ ÷ 12 شهرا = $ 499.50 الفوائد المستحقة لشهر ديسمبر. دفعك يناير هو نفس دفعتك 1 ديسمبر ليتم إطفاء ذلك. ومن $ 599.55. سوف تقوم بطرح الفائدة المستحقة لشهر ديسمبر من 499.50 $ من الدفع. أن يترك 100.05 $ تدفع لمدير المدرسة على القرض الخاص بك.
رصيدك اعتبارا من 1 ديسمبر هو $ 99،900.45، والتي تقوم بطرح الجزء الرئيسي الخاص بك 1 يناير دفع 100.05. وهذا يساوي $ 99،800.40 كما الرصيد الرئيسي غير مدفوعة الأجر الجديد.
الحوسبة اليومية الفائدة
لحساب الفائدة اليومية لمردود القرض، واتخاذ الأوقات توازن الرئيسية سعر الفائدة والقسمة على 12 شهرا، والتي سوف تعطيك الفائدة الشهرية. ثم تقسيم الفائدة الشهرية 30 يوما، والتي سوف تساوي الفائدة اليومية.
نقول، على سبيل المثال، أن عمك يعطيك 100،000 $ ليلة رأس السنة الميلادية الحالية وعليك أن تقرر لسداد الرهن العقاري الخاص بك على 5 يناير.
كنت أعلم أنك سوف مدينون $ 99،800.40 اعتبارا من يناير 1. ولكن سوف أيضا مدينون 5 أيام من الفائدة. كم ثمن ذلك؟
$ 99،800.40 × 6٪ = $ 5،988.02. القسمة على 12 شهرا = $ 499. القسمة على 30 يوما = $ 16.63 × 5 أيام = $ 83.17 الفوائد المستحقة لمدة خمسة أيام.
هل ترسل المقرض $ 99،800.40 بالإضافة إلى $ 83.17 الفائدة عن المبلغ الإجمالي من 99،883.57 $.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
الاستثمار في العقارات هو واحد من أقدم أشكال الاستثمار، بعد أن كانت موجودة منذ الأيام الأولى للحضارة الإنسانية. سبقت أسواق الأوراق المالية الحديثة، والعقارات هي واحدة من فئات الأصول الخمسة الأساسية أن كل مستثمر يجب أن تنظر بجدية مضيفا أن له أو لها محفظة للتدفق النقدي فريدة من نوعها، والسيولة، والربحية، والضرائب، والفوائد التنويع التي يوفرها. في هذا الدليل التمهيدي، ونحن سوف المشي لكم من خلال أساسيات الاستثمار العقاري، ومناقشة الطرق المختلفة التي يمكن الحصول أو أخذ ملكية في الاستثمارات العقارية.
أولا، لنبدأ بالأساسيات: ما هو الاستثمار العقاري؟
ما هو الاستثمار العقاري؟
الاستثمار العقاري هو فئة واسعة من التشغيل، والاستثمار، والأنشطة المالية تتمحور حول كسب المال من الممتلكات أو التدفقات النقدية ملموسة مرتبطة بطريقة أو بأخرى إلى الممتلكات المادية.
هناك أربع طرق رئيسية لكسب المال في العقارات:
عقارات التقدير : هذا هو عندما يزيد الملكية في القيمة. قد يكون هذا بسبب تغيير في سوق العقارات الذي يزيد من الطلب على العقارات في منطقتك. ويمكن أن تستخدم ذلك يعود إلى ترقية كنت وضعت في الاستثمار العقاري الخاص بك لجعلها أكثر جاذبية للمشترين أو المستأجرين المحتملين. تقدير العقارات هي لعبة صعبة، بالرغم من ذلك.
التدفق النقدي الدخل (إيجار) : هذا النوع من الاستثمار العقاري يركز على شراء العقارات، مثل مبنى سكني، وتشغيله لذلك قمت بجمع سيل من النقد من الإيجار. يمكن توليد الدخل التدفق النقدي من المباني السكنية ومباني المكاتب والمنازل الإيجار، وأكثر من ذلك.
عقارات الدخل ذات الصلة : هذا هو الدخل المتولد من قبل السماسرة وغيرهم من المختصين في هذا المجال الذين كسب المال من خلال اللجان من بيع وشراء العقارات. ويشمل أيضا شركات إدارة العقارات الذين يحصلون على الحفاظ على نسبة الإيجارات في مقابل إدارة العمليات يوما بعد يوم من الممتلكات.
التبعية دخل الاستثمار العقاري : بالنسبة لبعض الاستثمارات العقارية، وهذا يمكن أن تكون مصدرا كبيرا للربح. ويشمل المساعدة للدخل الاستثمار العقاري أشياء مثل آلات البيع في مباني المكاتب أو مرافق غسيل الملابس في الشقق منخفضة الايجار. في الواقع، فإنها تكون بمثابة مشاريع الأعمال الصغيرة في الاستثمار العقاري أكبر، مما يتيح لك كسب المال من مجموعة شبه الأسيرة من العملاء.
أنقى، أبسط شكل من أشكال الاستثمار العقاري هو كل شيء عن التدفق النقدي من الايجارات بدلا من التقدير . يحدث الاستثمار العقاري عندما يكون المستثمر، والمعروف أيضا باسم المالك، يكتسب قطعة من الممتلكات المادية، سواء كان ذلك في الأراضي الزراعية الخام، والأرض مع بيت عليها، والأرض مع مبنى للمكاتب على ذلك، والأرض مع مستودع صناعي على ذلك، أو شقة.
هو أو هي ثم يجد الشخص الذي يريد أن استخدام هذه الخاصية، والمعروفة باسم المستأجر ، ودخولهم إلى اتفاق. يتم منح المستأجر الوصول للتمويل العقاري، لاستخدامها وفقا لشروط معينة، لمدة محددة من الزمن، ومع بعض القيود – بعضها المنصوص عليها في الاتحادية، والدولة، والقوانين المحلية، وغيرها من التي هي المتفق عليها في عقد الإيجار أو عقد الإيجار . وفي المقابل، يدفع المستأجر للقدرة على استخدام العقارات. ومن المعروف أن دفع انه أو انها ترسل إلى المالك ب “الإيجار”.
بالنسبة لكثير من المستثمرين، إيرادات الإيجار من الاستثمارات العقارية لديها ميزة نفسية كبيرة على الأرباح والفوائد من الاستثمار في الأسهم والسندات. يمكن أن تدفع بواسطة الخاصية، رؤيته، ومسها بأيديهم. ويمكن أن رسمه لونهم المفضل أو استئجار شركة المهندس المعماري والبناء لتعديله. ويمكن استخدام مهارات التفاوض لتحديد سعر الإيجار، والسماح لمشغل جيد لتوليد أعلى معدلات الرسملة ، أو “معدلات الحد الأقصى.”
من وقت لآخر، وتصبح المستثمرين العقاريين مضللة مثل المستثمرين في الأوراق المالية خلال فقاعات سوق الأسهم، مصرا على أن معدلات الرسملة لا يهم. لا لأنها تقع. إذا كنت قادرا على تسعير أسعار الإيجار بشكل مناسب، يجب أن تتمتع بمعدل مرض العائد على رأس المال الخاص بك بعد حساب تكلفة الممتلكات، بما في ذلك احتياطيات معقولة الاستهلاك والعقارات وضريبة الدخل، والصيانة، والتأمين، والنفقات الأخرى ذات الصلة. بالإضافة إلى ذلك، يجب قياس مقدار الوقت اللازم للتعامل مع الاستثمار، وقتك أثمن لديك – انها السبب هو يعتز الدخل السلبية لذلك من قبل المستثمرين. (مرة واحدة المقتنيات الخاصة بك كبيرة بما فيه الكفاية، يمكنك إنشاء أو استئجار شركة إدارة العقارات للتعامل مع عمليات يوما بعد يوم محفظتك العقارات في مقابل الحصول على نسبة مئوية من إيرادات الإيجار، وتحويل الاستثمارات العقارية التي كانت تدار بنشاط إلى استثمارات سلبية).
ما هي بعض من أكثر الطرق شعبية لشخص أن تبدأ الاستثمار في العقارات؟
هناك عدد لا يحصى من أنواع مختلفة من الاستثمارات العقارية شخص قد تنظر له أو لها المحفظة.
فإنه من السهل أن نفكر في الفئات الرئيسية في والاستثمارات العقارية تسقط على أساس المزايا الفريدة وعيوب، والخصائص الاقتصادية ودورات الإيجار، وشروط عقد الإيجار العرفية والممارسات وساطة من نوع الممتلكات. يتم تصنيف العقارات عادة في واحدة من المجموعات التالية:
السكنية الاستثمار العقاري – هذه هي الخصائص التي تنطوي على الاستثمار في العقارات مرتبطة المنازل أو الشقق التي يعيش فيها الأفراد أو الأسر. في بعض الأحيان، والاستثمارات العقارية من هذا النوع تحتوي على عنصر خدمة الأعمال التجارية، مثل مرافق بمساعدة المعيشة لكبار السن أو المباني متكامل الخدمات للمستأجرين الذين يريدون تجربة فاخرة. عقود الإيجار عادة تشغيل لمدة 12 شهرا، يعطي أو يأخذ ستة أشهر على أي من الجانبين، مما يؤدي إلى ضبط أكثر بكثير السريع مع ظروف السوق من بعض أنواع أخرى من الاستثمارات العقارية.
التجاري الاستثمار العقاري – تتكون الاستثمارات العقارية التجارية إلى حد كبير من مباني المكاتب. هذه الإيجارات يمكن أن يكون مؤمنا في لسنوات عديدة، مما أدى إلى سيف ذو حدين. عندما استأجرت الاستثمار في العقارات التجارية بشكل كامل مع المستأجرين على المدى الطويل الذي وافق على معدلات الإيجار بأسعار غنية، فإن التدفق النقدي حتى لو كانت معدلات الإيجار على خصائص مماثلة تقع (شريطة أن المستأجر لا تفلس). من ناحية أخرى، فإن العكس هو الصحيح – يمكن أن تجد نفسك كسب معدلات الإيجار أقل بكثير في السوق على مبنى للمكاتب لأنك وقعت عقود إيجار طويلة الأجل قبل زادت معدلات الإيجار.
الاستثمار العقاري الصناعي – العقارات التي تقع تحت مظلة العقارات الصناعية يمكن أن تشمل المستودعات ومراكز التوزيع، وحدات تخزين، ومرافق التصنيع، ومصانع التجميع.
التجزئة الاستثمار العقاري – بعض المستثمرين يريدون أن تمتلك خصائص مثل مراكز التسوق والمجمعات التجارية، أو مراكز التقليدية. ويمكن أن تشمل المستأجرين محلات البيع بالتجزئة وصالونات الحلاقة والمطاعم والمؤسسات المماثلة. في بعض الحالات، وتشمل أسعار الإيجار مئوية من مبيعات التجزئة مخزن لخلق حافز للمالك أن تفعل بقدر ما هو، هي، أو ما في وسعها لجعل العقارات المتخصصة بتجارة التجزئة جاذبية للمتسوقين.
متعدد الاستخدامات الاستثمار العقاري – وهذا هو التقاط كل فئة عندما يتطور مستثمر أو يكتسب خاصية يتضمن أنواع متعددة من الاستثمارات العقارية المذكورة آنفا. على سبيل المثال، قد بناء مبنى متعدد الطوابق الذي لديه التجزئة والمطاعم في الطابق الأرضي والمكاتب في الطوابق القليلة المقبلة، والشقق السكنية في الطوابق المتبقية.
يمكنك أيضا الحصول على المشاركة على الجانب الإقراض للاستثمار العقاري عن طريق:
امتلاك البنك الذي يتعهد الرهون العقارية وقروض العقارات التجارية. هذا ويمكن أن تشمل الملكية العامة للأسهم. عندما يكون المستثمر المؤسسي أو الفردي هو تحليل لأسهم البنوك، فإنه يدفع إلى الالتفات إلى التعرض العقارات في القروض المصرفية.
قروض عقارية خاصة بالنسبة للأفراد، في كثير من الأحيان في ارتفاع أسعار الفائدة لتعويض لكم لمخاطر إضافية، وربما بما في ذلك توفير الائتمان الإيجار إلى الخاصة.
الاستثمار في الأوراق المالية الميزانين، والذي يسمح لك لاقراض المال للمشروع العقاري التي يمكنك ثم تحويلها إلى ملكية الأسهم إذا لم يتم تسديده. وتستخدم هذه في بعض الأحيان في تطوير الامتيازات الفندق.
هناك تخصصات فرعية من الاستثمار العقاري بما في ذلك:
تأجير مساحة بحيث يكون لديك رأس المال القليل قيدوا في ذلك، وتحسينها، ثم الباطن للتأجير في نفس المساحة للآخرين لمعدلات أعلى من ذلك بكثير، وخلق عوائد لا تصدق على رأس المال. مثال هو عمل مكتب مرنة تعمل بشكل جيد في إحدى المدن الرئيسية حيث يمكن للعمال أصغر أو المحمول شراء الوقت للمكاتب او للايجار مكاتب معينة.
الحصول على شهادات ضريبة بامتياز. هذه هي منطقة الباطنية للاستثمار العقاري وغير مناسبة لعدم التدخل أو المستثمرين عديمي الخبرة، ولكنها – في ظل الظروف الصحيحة، في الوقت المناسب، ومع النوع الصحيح من شخص – عوائد عالية للتعويض عن الصداع والمخاطر التي ينطوي.
على رأس كل هذا، يمكن أن تستثمر في الواقع في القطاع العقاري من خلال ما يعرف باسم ثقة الاستثمار العقاري، أو REIT. يمكن للمستثمر شراء صناديق الاستثمار العقاري من خلال حساب وساطة، روث الجيش الجمهوري الايرلندي، أو حساب عهدة أخرى من نوع ما. صناديق الاستثمار العقاري هي فريدة من نوعها لأنه تم إنشاء الهيكل الضريبي والتي بموجبها تعمل عادوا خلال ادارة ايزنهاور لتشجيع صغار المستثمرين للاستثمار في المشاريع العقارية التي لولاها لن تكون قادرة على تحمله، مثل بناء مراكز التسوق والفنادق. الشركات التي اختارت لتلقي العلاج REIT لا تدفع ضريبة الدخل الاتحادية على أرباح الشركة الخاصة بهم طالما أنها تتبع بعض القواعد، بما في ذلك شرط لتوزيع 90٪ أو أكثر من الأرباح على المساهمين كأرباح.
واحد السلبي من الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري هو أنه، على عكس الأسهم المشتركة، وأرباح الأسهم المدفوعة من عليها ليست “أرباح الأسهم المؤهلة”، وهذا يعني أن مالك لا يمكن الاستفادة من معدلات الضرائب المنخفضة المتاحة لمعظم الأرباح. بدلا من ذلك، يتم فرض ضرائب على أرباح من صناديق الاستثمار العقاري في معدل شخصي المستثمر. وعلى الجانب العلوي، قضت مصلحة الضرائب في وقت لاحق أن أرباح REIT المتولدة داخل ملجأ الضرائب مثل التمديد الجيش الجمهوري الايرلندي هي إلى حد كبير لا تخضع لضريبة الدخل الأعمال لا علاقة لذلك قد تكون قادرة على الاحتفاظ بها في حساب التقاعد دون الكثير من القلق من التعقيد الضرائب ، على عكس شراكة محدودة الرئيسي.
(إذا كنت ترغب في معرفة المزيد عن هذه الأوراق فريدة من نوعها، تبدأ من خلال التحقق من الاستثمار العقاري من خلال صناديق الاستثمار العقاري، والتي تغطي REIT السيولة، والإنصاف، وكيفية استخدام صناديق الاستثمار العقاري لديك ميزة الاستثمار العقاري، وأكثر من ذلك بكثير.)
الاستثمار في العقارات من خلال ملكية المنزل
لجميع خيارات الاستثمار العقاري المتاحة للمستثمرين، والشخص العادي هو الذهاب للحصول على أول تجربة ملكية العقارات له أو لها على الطريقة التقليدية: من خلال شراء منزل.
لقد ينظر أبدا شراء منزل تماما بنفس الطريقة الأكثر المجتمع لا. بدلا من ذلك، لكنني أفضل أن نفكر في إقامة الأساسي الشخص بأنه مزيج من فائدة الشخصية والتقييم المالي، وليس بالضرورة استثمارا. أن تكون أكثر مباشرة، والبيت هو ليس استثمارا في نفس الطريق مبنى سكني هو. في وسعها للغاية، وتحت أكثر مثالية من الظروف، الاستراتيجية الأكثر أمانا هو التفكير في المنزل كنوع من الادخار القسري حساب والتي تمنحك الكثير من الشخصية والفرح بينما تقيم فيه.
من ناحية أخرى، كما كنت نهج التقاعد، إذا كنت تأخذ نظرة شمولية للثروة الشخصية، والملكية التامة للمنزل (بدون أي دين ضدها) هي واحدة من أفضل الاستثمارات التي يمكن للشخص القيام بها. ليس فقط يمكن استغلالها الأسهم من خلال استخدام بعض المعاملات، بما في ذلك عكس الرهون، ولكن التدفق النقدي حفظ من عدم وجود لاستئجار ينتج عموما في صافي الادخار – المكون الربح الذي كان قد ذهب إلى المالك فعال يبقى في المنزل ل جيب. هذا التأثير هو من القوة بحيث أنه حتى تعود في 1920s الاقتصاديين يحاولون أن يجدوا طريقة للحكومة الاتحادية في فرض الضرائب على المدخرات النقدية على استئجار لأصحاب المنازل خالية من الديون، معتبرا انه مصدر للدخل.
هذا هو نوع مختلف من الاستثمار، على الرغم من – ما يعرف ب “الاستثمار الاستراتيجي”. كان الاقتصاد إلى الانهيار، طالما أنك يمكن أن تدفع الضرائب على الممتلكات وصيانة الأساسية، لا يمكن لأحد طرد لكم من منزلك. حتى لو كان لديك لزراعة المحاصيل الغذائية الخاصة بك في حديقة، وهناك مستوى من السلامة الشخصية هناك ما يهم. هناك أوقات عندما يعود المالية الثانوية لاعتبارات أخرى، أكثر عملية. مهما فعلت، رغم ذلك، لا تضحي السيولة الخاص بك في محاولة لبناء رأس المال في الاستثمار العقاري الخاص بك بسرعة كبيرة جدا، لأن ذلك يمكن أن يؤدي إلى كارثة (بما في ذلك الإفلاس).
إذا كنت تحفظ للحصول على منزل، واحدة من أخطاء كبيرة أراه هو مستثمرين جدد يضعون أموالهم في سوق الأسهم، إما من خلال الأسهم الفردية أو صناديق المؤشرات. إذا كان لديك أي فرصة من الحاجة للاستفادة من المال الخاص بك في غضون خمس سنوات أو أقل، لديك أي عمل يجري في أي مكان بالقرب من سوق الأوراق المالية. بدلا من ذلك، يجب أن تكون بعد ولاية الاستثمار المعروفة باسم الحفاظ على رأس المال. هنا هي أفضل الأماكن للاستثمار الاموال التي تقوم بحفظ لدفعه.
أيهما أفضل – الاستثمار العقاري أو الاستثمار في الأسهم؟
أحد الأسئلة الأكثر شيوعا واجهت ينطوي على الجاذبية النسبية للاستثمار في الأسهم مقابل الاستثمار في العقارات. النص القصير هو أنه يشبه إلى حد ما مقارنة الفانيليا والشوكولاته والآيس كريم. فهي مختلفة، وكما ينمو صافي القيمة الخاص بك، قد تجد حتى أن كلا يكون لها دور تلعبه في محفظة العامة الخاصة بك. سوف شخصيتك أيضا إبلاغ قرارك، كما وتوجه بعض الناس أكثر مزاجه نحو ملكية الأسهم أو ملكية العقارات، على التوالي.
مخاطر الاستثمار العقاري
يتم إنشاء نسبة كبيرة من عوائد العقارات بسبب استخدام النفوذ. ويكتسب خاصية العقارات مع نسبة من الأسهم، والباقي ممول من الديون. وهذا يؤدي إلى عوائد أعلى على حقوق المساهمين للمستثمر العقارات؛ ولكن اذا سارت الامور بشكل سيئ، يمكن أن يؤدي إلى الخراب بسرعة أكثر بكثير من مجرد مجموعة من الأسهم المشتركة مدفوعة بالكامل. (وهذا صحيح حتى لو رفض هذا الأخير بنسبة 90٪ في سيناريو الكساد العظيم، كما لا يمكن لأحد أن يجبرك على تصفية).
لهذا السبب يصر المستثمرين العقاريين الأكثر تحفظا على 50٪ نسبة الدين إلى حقوق المساهمين، أو في الحالات القصوى، و 100٪ من الأسهم هياكل رأس المال، والتي لا تزال تنتج عوائد جيدة إذا تم اختيار الأصول العقارية بحكمة. الملياردير تشارلي مونجر يتحدث عن صديق من قبل له إلى انهيار 2007-2009 العقارات. هذا الصديق، المالك غنية جدا في ولاية كاليفورنيا، تطلعت حولي في التقييمات العالية على ممتلكاته، وقال في نفسه: “أنا أغنى مما كنت في حاجة من أي وقت مضى أن يكون هناك أي سبب بالنسبة لي لتحمل المخاطر من أجل المزيد “. هذا الصديق بيع العديد من ممتلكاته واستخدام العائدات لتسديد الديون على ما تبقى منها انه يعتقد ان أكثر جاذبية. ونتيجة لذلك، عندما انهار الاقتصاد، كانت أسواق العقارات في حالة اضطراب، كان الناس يفقدون ممتلكاتهم في الرهن، وأسهم البنوك وتنهار – انه لا داعي للقلق حول أي من ذلك. رغم انخفاض الايجارات بسبب المستأجر صعوبات مالية، كان كل شيء لا يزال الفائض النقدي وأنه كان مسلحا مع الأموال التي أبقت تجديد نفسها، مما يتيح له الاستفادة من شراء الأصول واضطر الجميع للبيع.
الكف عن محاولة الثراء بسرعة، ويكون مضمون لتفعل ذلك بالطريقة الصحيحة. سيكون لديك أقل من ذلك بكثير الإجهاد في حياتك، وأنه يمكن أن يكون هناك الكثير من المرح.
بعض الأفكار النهائية على الاستثمار العقاري
بالطبع، هذه ليست سوى بداية رحلتك لفهم الموضوع، كما قمنا بالكاد السطح. الاستثمار العقاري يأخذ سنوات من الممارسة والخبرة، والتعرض لحقا نقدر، وفهم، والماجستير.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
إذا كان لديك الائتمان رقيقة، وسوء الائتمان، أو أرباح معقدة، قد تكون برامج موافقة المحوسبة السريع إلى انخفاض الطلب. ومع ذلك، فإنه لا يزال من الممكن للحصول على الموافقة مع الاكتتاب اليدوي. هذه العملية هي أكثر تعقيدا، لكنه خيار بالنسبة للمقترضين الذين لا تناسب القالب القياسية.
إذا كنت محظوظا بما فيه الكفاية لدرجة ائتمانية عالية والكثير من الدخل، سترى طلب القرض الخاص بك التحرك بسرعة نسبيا.
ولكن ليس الجميع يعيش في هذا العالم.
كيف دليل الأشغال الاكتتاب
الاكتتاب اليدوي هو عملية يدوية (في مقابل الآلي العملية) لتقييم قدرتك على سداد القرض. والمقرض الخاص بك تعيين شخص لمراجعة طلبك، بما في ذلك الوثائق التي تدعم قدرتك على السداد (مثل البيانات المصرفية، ودفع بذرة، وأكثر من ذلك). إذا قرر ضامن أن تستطيع لسداد القرض، ستتم الموافقة لك.
لماذا قد تحتاج الاكتتاب دليل
تمت الموافقة على معظم القروض العقارية أكثر أو أقل عن طريق الكمبيوتر: إذا كنت تلبية معايير معينة، سيتم الموافقة على القرض. على سبيل المثال، والمقرضين يبحثون عن عشرات الائتمان فوق مستوى معين. إذا كانت النتيجة هي منخفضة جدا، فسوف يكون رفض. وبالمثل، والمقرضين يريدون عادة لمعرفة نسبة الدين إلى الدخل أقل من 31/43. ومع ذلك، “الدخل” قد يكون من الصعب تحديد، والمقرض الخاص بك قد لا تكون قادرة على الاعتماد كل من دخلك.
تم تصميم النماذج المحوسبة للعمل مع الغالبية العظمى من المقترضين وبرامج القروض التي غالبا ما تستخدم.
هذه الأنظمة الاكتتاب الآلي (AUS) تجعل من السهل بالنسبة للمقرضين لمعالجة العديد من القروض مع ضمان القروض تلبي المبادئ التوجيهية للمستثمرين والمنظمين.
على سبيل المثال، FNMA وإدارة الإسكان الفدرالية القروض (وغيرهم) تتطلب الرهون العقارية تندرج ضمن معين، ومعظم الناس تناسب بشكل واضح داخل أو خارج منطقة الجزاء.
أيضا، قد يكون المقرضين قواعد الخاصة بهم (أو “طبقات”) التي هي أكثر تقييدا من متطلبات إدارة الإسكان الفدرالية.
إذا سارت الامور بشكل جيد، سيقوم الكمبيوتر بصق على الموافقة . ولكن إذا كان أي شيء غير ما يرام، سوف القرض الخاص بك الحصول على “الرجوع” التوصية، وأنها سوف تضطر إلى إعادة النظر خارج AUS.
ما قد يعرقل التطبيق الخاص بك؟
حياة خالية من الديون: المفتاح لعشرات الائتمان كبيرة هو تاريخ الاقتراض وسداد القروض. ولكن بعض الناس يختارون العيش من دون ديون، والتي يمكن أن يكون أكثر بساطة وأقل تكلفة. لسوء الحظ، سوف تتبخر الائتمان الخاصة بك في نهاية المطاف إلى جانب تكاليف اهتمامك. انها ليست لديك سوء الائتمان – لم يكن لديك الائتمان على الإطلاق (جيدة أو سيئة). ومع ذلك، فإنه من الممكن الحصول على قرض بدون فيكو اذا ذهبت من خلال الاكتتاب اليدوي. في الواقع، وجود أي الائتمان يمكن أن يكون أفضل من وجود العناصر السلبية مثل الإفلاس في تقارير الائتمان الخاصة بك.
الجديد على الائتمان: بناء الائتمان يستغرق عدة سنوات. إذا كنت لا تزال في هذه العملية، قد تضطر إلى الاختيار بين الانتظار لشراء والاكتتاب اليدوي. مع قرض المنزل في تقارير الائتمان الخاصة بك، يمكنك تسريع عملية بناء الائتمان لأنك اضافة الى مزيج من القروض في الملف الخاص بك.
المشاكل المالية الأخيرة: الحصول على قرض بعد إفلاس أو الرهن ليست غير وارد.
تحت بعض البرامج HUD، يمكنك الحصول على الموافقة في غضون عام أو اثنين – دون الاكتتاب اليدوي. ومع ذلك، يوفر الاكتتاب اليدوي المزيد من الخيارات للاقتراض، وخاصة إذا كانت الصعوبات المالية التي تتعامل معها حديثة نسبيا (ولكن كنت مرة أخرى على قدميك). الحصول على قرض تقليدي مع درجة الائتمان أقل من 640 (أو حتى أعلى من ذلك) أمر صعب، ولكن الاكتتاب اليدوي قد تجعل من الممكن.
انخفاض نسبة الدين إلى الدخل: انه من الحكمة للحفاظ على الانفاق الخاص بك منخفضة نسبة إلى الدخل الخاص بك، ولكن بعض الحالات دين العالي إلى نسبة الدخل المنطقي. مع الاكتتاب اليدوي، يمكنك الذهاب أعلى – وهو ما يعني في كثير من الأحيان لديك المزيد من الخيارات المتاحة في أسواق الإسكان المحلية. حذار فقط تمتد أكثر من اللازم وشراء العقارات باهظة الثمن التي سوف أترك لكم “دار الفقراء”.
كيفية الحصول على الموافقة
منذ لم يكن لديك التصنيف الائتماني معيار أو التعريف الدخل للحصول على الموافقة، ما هي العوامل التي تساعد على طلبك؟
سوف تحتاج أساسا إلى استخدام كل ما في وسعها لاظهار ان كنت مستعدة وقادرة على سداد القرض. للقيام بذلك، وكنت حقا بحاجة إلى أن تكون قادرة على تحمل القرض – تحتاج ما يكفي من الدخل، والأصول، أو بعض الطريق لاثبات ان كنت قادرة على التعامل مع المدفوعات.
شخص ما سوف نلقي نظرة عن كثب على اموالك، وسوف تكون هذه العملية محبطة وتستغرق وقتا طويلا. قبل أن تبدأ، تأكد من أنك حقا في حاجة للذهاب من خلال عملية (انظر إذا كان يمكنك الحصول على الموافقة مع القرض التقليدي). إجراء جرد للاموالك بحيث يمكنك مناقشة متطلبات مع المقرض الخاص بك، وحتى يتسنى لك الحصول على السبق على جمع المعلومات التي يحتاجون إليها.
التاريخ المدفوعات: هل يمكنك إثبات أن كنت قد تم تسديد الدفعات الأخرى في الوقت المحدد خلال العام الماضي؟ تبدو تقارير الائتمان في تاريخ الدفع (من بين أمور أخرى)، وسوف تحتاج لإظهار السلوك دفع نفسه باستخدام مصادر مختلفة. المدفوعات الكبيرة مثل الإيجار والسكن والمدفوعات الأخرى هي الأفضل، ولكن المرافق، وعضوية، وأقساط التأمين يمكن أن تكون مفيدة أيضا. من الناحية المثالية، سوف تتعرف على الأقل أربع دفعات بعد أن كنت قد تم صنع في الوقت المحدد لمدة 12 شهرا على الأقل.
صحية دفعة: دفعة أولى يقلل من خطر المقرض الخاص بك. فإنه يدل على أن لديك الجلد في اللعبة، وأنه يعطيهم العازلة – إذا كانت بحاجة إلى اتخاذ منزلك في الرهن، وانهم أقل عرضة لفقدان المال عند إجراء أكبر دفعة أولى. وكلما اخماد أفضل، و 20 في المئة وغالبا ما يعتبر دفع جيدة أسفل (على الرغم من أنك قد تكون قادرة على القيام أقل). مع أقل من 20 في المئة، قد أيضا تضطر لدفع التأمين والرهن العقاري الخاص (PMI)، الامر الذي يجعل الأمور أكثر صعوبة بالنسبة لك، والمقرض الخاص بك. للحصول على نصائح من التوصل إلى هذا المال، وقراءة المزيد حول استخدام والادخار لدفعة أولى.
نسبة الدين إلى الدخل: الموافقة هو دائما أسهل مع نسب منخفضة. وقال وضمان الاكتتاب اليدوي يمكن استخدامها للحصول على موافقة بنسب أعلى – ربما تصل إلى 40/50، اعتمادا على الائتمان الخاصة بك وعوامل أخرى.
برامج القروض الحكومية: فرصك في الموافقة هي الأفضل مع برامج القروض الحكومية. على سبيل المثال، قروض إدارة الإسكان الفدرالية، VA، وزارة الزراعة هي أقل خطورة بالنسبة للمقرضين. تذكر أنه ليس كل المقرضين تفعل الاكتتاب اليدوي، لذلك قد تحتاج إلى يتسوق للمقرض أن يفعل – والذي يعمل مع البرنامج الحكومي محدد كنت تبحث في. إذا كنت تحصل على “لا”، قد يكون هناك شخص آخر هناك.
الاحتياطيات النقدية: عليك ربما تحتاج لاخماد جزء كبير من التغيير كدفعة مقدمة، ولكن من الحكمة أن يكون احتياطيات اضافية على اليد – ويمكن أن احتياطيات تساعدك على الحصول على الموافقة. المقرضين يريدون أن تكون مريحة أنه يمكنك استيعاب المفاجآت الصغيرة مثل عدم سخان الماء الساخن أو النفقات الطبية غير متوقع.
تعويض العوامل
“العوامل تعويض” جعل التطبيق أكثر جاذبية، وأنها قد تكون مطلوبة . هذه هي مبادئ توجيهية محددة المحددة من قبل المقرضين أو برامج القروض، ولكل واحد منكم تلبية يجعل من الاسهل للحصول على الموافقة. النصائح أعلاه يجب أن تعمل في صالحك، وترد تفاصيل اليدوي إدارة الإسكان الفدرالية الاكتتاب أدناه.
اعتمادا على درجة الائتمان الخاصة بك ونسبة الدين إلى الدخل، قد تحتاج إلى تلبية واحدة أو أكثر من هذه المتطلبات للحصول على موافقة إدارة الإسكان الفدرالية.
الاحتياطيات: الأصول السائلة التي من شأنها تغطية مدفوعات الرهن العقاري الخاص بك لمدة ثلاثة أشهر على الأقل. إذا كنت شراء عقار أكبر (3-4 وحدة)، ستحتاج يكفي لمدة ستة أشهر. الاموال التي تتلقاها كهدية أو قرض لا يمكن الاعتماد كاحتياطي.
الخبرة: الدفع الخاص بك (إذا وافقت) لا يمكن أن يتجاوز حساب السكن الحالي من أقل من 5 في المئة من 100 $. والهدف من ذلك هو تجنب الزيادات الكبيرة ( “الصدمة دفع”) أو الدفع الشهري أنك لست معتادة على.
أي دين التقديرية: إذا كنت سداد جميع بطاقات الائتمان الخاصة بك بالكامل، وكنت لا حقا في الدين – ولكن قد كان لديك فرصة لالرف حتى الدين إذا أردت. للأسف، ونمط الحياة تماما خالية من الديون لا يساعد لكم هنا.
دخل إضافي: في بعض الحالات، الاكتتاب الآلي لا يمكن الاعتماد الإضافي، والأرباح الموسمية، وغيرها من البنود كجزء من دخلك. لكن مع الاكتتاب اليدوي سيمكنكم إظهار دخل العالي (طالما يمكنك توثيق الدخل ويمكن نتوقع أن مواصلة)
عوامل أخرى: اعتمادا على القرض الخاص بك، قد تكون عوامل أخرى مفيدة. بشكل عام، والفكرة هي لإظهار أن القرض لن تكون عبئا وتستطيع أن السداد. الاستقرار في عملك لا يؤذي، و المزيد من الاحتياطيات من المطلوب يمكن أيضا أن تحدث فرقا.
نصائح عملية
التخطيط للعملية بطيئة وتستغرق وقتا طويلا. والفعلي شخص يحتاج للذهاب من خلال الوثائق التي تقدمها وتحديد ما إذا كنت مؤهلا للحصول على القرض – هذا يستغرق وقتا.
الكثير من الأوراق: الحصول على قرض عقاري دائما تتطلب الوثائق. الاكتتاب اليدوي يتطلب أكثر من ذلك. نتوقع أن حفر كل وثيقة المالية التي يمكن تصورها، والاحتفاظ بنسخ من كل ما تقدم (في حال كنت بحاجة إلى إعادة تقديم). ستحتاج إلى كعوب شيكات الراتب المعتادة والبيانات المصرفية، ولكن قد تحتاج أيضا إلى الكتابة أو تقديم الرسائل التي تشرح موقفك ومساعدة ضامن الخاص بدراسة الوقائع.
عملية Homebuying: إذا كنت بجعل محاولة، وبناء في متسع من الوقت للإكتتاب العام قبل أن يغلق. تشمل طوارئ التمويل بحيث يمكنك الحصول على المال جادة بك مرة أخرى إذا تم رفض طلبك (نقاش مع وكيل عقارات لفهم الخيارات). لا سيما في الأسواق الساخنة، قد يكون أقل جاذبية كمشتري إذا كنت تستخدم الاكتتاب اليدوي.
استكشاف البدائل: إذا لم الاكتتاب اليدوي عمل لك، قد تكون هناك طرق أخرى للحصول على السكن. قد يكون المقرضين المال الثابت حل مؤقت بينما كنت بناء الائتمان أو تنتظر العناصر السلبية لتسقط تقرير الائتمان الخاصة بك. قد يكون المقرض الخاص، شارك في المقترض، أو cosigner (عند اختيار مسؤول) أيضا خيار. وأخيرا، قد حددت أن يجعل مجرد إحساس أكثر لاستئجار حتى كنت قادرا على الحصول على الموافقة.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
الرهن العقاري الثاني هو القرض الذي يتيح لك الاقتراض مقابل قيمة منزلك. منزلك هو أحد الأصول، وبمرور الوقت، يمكن أن الأصول تكتسب قيمة. الرهون العقارية الثانية، والمعروف أيضا باسم خطوط الائتمان البيت الانصاف (HELOCs) هي وسيلة لاستخدام تلك الموجودات للمشاريع وغيرها من الأهداف دون بيعه.
ما هو الرهن العقاري الثانية؟
الرهن العقاري الثاني هو القرض الذي يستخدم منزلك كضمان، على غرار القروض التي قد تستخدم ل شراء منزلك.
ومن المعروف القرض والرهن العقاري “الثاني” لقرض شراء الخاص بك هو عادة أول قرض التي تم تأمينها من قبل ليان على منزلك.
الرهون العقارية الثانية الاستفادة من الإنصاف في منزلك، والتي هي القيمة السوقية لمنزلك بالنسبة إلى أي أرصدة القروض. الأسهم يمكن أن تزيد أو تنقص، ولكن من الناحية المثالية، وأنها تنمو إلا مع مرور الوقت. الأسهم يمكن أن تتغير في مجموعة متنوعة من الطرق:
عند إجراء دفعات شهرية على القرض الخاص بك، يمكنك تقليل رصيد القرض الخاص بك، مما يزيد من الأسهم الخاصة بك.
إذا مكاسب منزلك قيمة بسبب قوية للسوق أو العقارات التحسينات التي تجريها على الزيادات في المنزل الخاص الأسهم.
تفقد الأسهم عندما يفقد منزلك قيمة أو كنت اقتراض ضد منزلك.
الرهون العقارية الثانية يمكن أن تأتي في عدة أشكال مختلفة.
مبلغ مقطوع: الرهن العقاري الثاني هو معيار قرض لمرة واحدة أن يوفر مبلغ مقطوع من المال يمكنك استخدامها لكل ما تريد. مع هذا النوع من القروض، سوف تقوم بسداد القرض تدريجيا مع مرور الوقت، في كثير من الأحيان مع دفعات شهرية ثابتة.
مع كل دفعة، عليك دفع جزء من تكاليف الفائدة وجزء من رصيد القرض الخاص بك (وهذا ما يسمى عملية الإطفاء).
خط ائتمان: إنه من الممكن أيضا أن الاقتراض باستخدام خط ائتمان، أو مجموعة من الأموال التي يمكن أن نستخلصها من. مع هذا النوع من القروض، وكنت لا حاجة لاتخاذ أي أموال، ولكن لديك خيار للقيام بذلك إذا كنت ترغب في ذلك.
المقرض الخاص بك يحدد الحد الأقصى الاقتراض، ويمكنك الاستمرار في الاقتراض (عدة مرات) حتى تصل إلى أن الحد الأقصى. كما هو الحال مع بطاقة الائتمان، يمكنك سداد والاقتراض مرارا وتكرارا.
خيارات معدل: اعتمادا على نوع القرض الذي تستخدمه وتفضيلاتك، القرض الخاص بك قد تأتي مع سعر الفائدة الثابتة التي تساعدك على التخطيط المدفوعات الخاصة بك لسنوات قادمة. معدل القروض متغيرة وتتوفر أيضا وهي القاعدة لخطوط الائتمان.
مزايا الرهون العقارية الثانية
مبلغ القرض: الرهون العقارية الثانية تسمح لك لاقتراض مبالغ كبيرة. لأن يتم تأمين قرض من منزلك (والذي هو عادة يستحق الكثير من المال)، لديك الوصول إلى أكثر من يمكن أن تحصل دون استخدام منزلك كضمان. كم يمكنك الاقتراض؟ ذلك يعتمد على المقرض الخاص بك، ولكن هل يمكن أن نتوقع لاقتراض ما يصل إلى 80٪ من قيمة منزلك. ومن شأن ذلك أن أقصى عد كل من القروض العقارية، بما في ذلك الرهون العقارية الأولى والثانية.
أسعار الفائدة: الرهون العقارية الثانية غالبا ما يكون انخفاض أسعار الفائدة من الأنواع الأخرى من الديون. مرة أخرى، وتأمين قرض مع منزلك يساعدك لأنه يقلل من خطر المقرض الخاص بك. على عكس القروض الشخصية غير المضمونة مثل بطاقات الائتمان، وأسعار الفائدة على الرهن العقاري الثانية هي عادة في خانة واحدة.
المزايا الضريبية (وخاصة ما قبل 2018): في بعض الحالات، سوف تحصل على خصم الفوائد المدفوعة على الرهن العقاري الثانية. هناك العديد من التقنيات لتكون على علم، لذلك نسأل معد الضرائب الخاصة بك قبل البدء في اتخاذ الخصومات. لمزيد من المعلومات، تعرف على خصم الفائدة على الرهن العقاري. لسنوات الضريبة بعد عام 2017، وخفض الضرائب وقانون وظائف يلغي خصم إلا إذا كنت تستخدم المال ل “تحسينات جوهرية” لمنزل.
عيوب الرهون العقارية الثانية
فوائد تأتي دائما مع المفاضلات. التكاليف والمخاطر تعني أن هذه القروض يجب أن تستخدم بحكمة.
مخاطر الرهن: واحدة من أكبر المشاكل مع الرهن العقاري الثاني هو أن لديك لوضع منزلك على الخط. إذا توقفت عن تسديد الدفعات، والمقرض الخاص بك تكون قادرة على اتخاذ المنزل من خلال الرهن، والتي يمكن أن تسبب مشاكل خطيرة بالنسبة لك ولعائلتك.
لهذا السبب، فإنه نادرا ما المنطقي لاستخدام الرهن العقاري الثاني لتكاليف “الاستهلاك الحالي”. لنفقات الترفيه والمعيشة العادية، انها مجرد لا يمكن أن يستمر أو يستحق المخاطرة لاستخدام قرض المنزل الانصاف.
التكلفة: الرهون العقارية الثانية، مثل قرض الشراء، ويمكن أن تكون مكلفة. سوف تحتاج إلى دفع العديد من التكاليف لأشياء مثل الائتمان والشيكات، وتقييم، رسوم نشأة، وأكثر من ذلك. ويمكن لتكاليف إغلاق بسهولة إضافة إلى الآلاف من الدولارات. حتى لو كنت وعدت على قرض “إغلاق أي تكلفة”، كنت لا تزال تدفع لكم لا أرى تلك التكاليف بشفافية.
تكاليف الفائدة: في أي وقت كنت اقتراض، وأنت تدفع الفائدة. معدلات الرهن العقاري الثانية وعادة ما تكون أقل من أسعار الفائدة بطاقة الائتمان، ولكنها غالبا ما تكون أعلى قليلا من سعر الفائدة على القروض الأول الخاص بك. المقرضين الرهن العقاري الثانية تأخذ المزيد من المخاطر من المقرض الذي جعل القرض الأول. إذا توقفت عن تسديد الدفعات، لن تحصل على رواتبها تمويل الرهونات العقارية الثاني ما لم وحتى المقرض الأساسي يحصل كل من أموالهم. لأن هذه القروض هي كبيرة جدا، يمكن أن إجمالي تكاليف الفائدة تكون كبيرة.
الاستخدامات الشائعة من الرهون العقارية الثانية
اختر بحكمة كيفية استخدام أموال من القرض الخاص بك. فمن الأفضل أن أضع هذه الأموال نحو شيء من شأنها أن تحسن صافي القيمة الخاص بك (أو قيمة منزلك) في المستقبل. ستحتاج لسداد هذه القروض، وانهم محفوف بالمخاطر، وأنها تكلف الكثير من المال.
التحسينات المنزلية هي خيار شائع لأن الافتراض هو أن عليك تسديد القرض عند بيع منزلك مع ارتفاع سعر البيع.
تجنب تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) قد يكون من الممكن مع مزيج من القروض. على سبيل المثال، استراتيجية 80/20 أو قرض “الظهر” تستخدم الرهن العقاري الثانية للحفاظ على نسبة القروض إلى قيمة أعلى من 80 في المئة على القرض الأول الخاص بك. فقط للتأكد من أنه من المنطقي مقارنة الأجر ومن ثم إلغاء-PMI.
دين التوحيد: غالبا ما يمكنك الحصول على معدل أقل مع الرهن العقاري الثانية، ولكن هل يمكن أن يكون التحول من القروض غير المضمونة للحصول على قرض يمكن أن يكلفك منزلك.
التعليم: قد تكون قادرا على وضع نفسك للحصول على دخل أعلى. ولكن كما هو الحال مع حالات أخرى، كنت خلق حالة حيث يمكن أن تواجه الرهن. معرفة ما إذا كان القروض الطلابية القياسية هي الخيار الأفضل
نصائح للحصول على قرض عقاري الثانية
يتسوق والحصول على مقتطفات من ثلاثة على الأقل من مصادر مختلفة. تأكد من تضمين ما يلي في بحثك:
مصرف أو الائتمان الاتحاد المحلي
وقال سمسار الرهن العقاري أو القروض المنشئ (اسأل وكيل عقارات للاقتراحات)
المقرض على الانترنت
الاستعداد لعملية عن طريق الحصول على المال في الأماكن الصحيحة والحصول على المستندات الخاصة بك جاهزة. وهذا سيجعل العملية أسهل بكثير وأقل إرهاقا.
حذار من الميزات قرض محفوفة بالمخاطر . معظم القروض لا تملك هذه المشاكل، ولكن الامر يستحق يراقبون لهم:
بالون المدفوعات التي من شأنها أن تسبب مشاكل على الطريق
العقوبات الدفع المسبق أن تمحو فوائد سداد الديون الخاصة بك في وقت مبكر
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
زيادة الإيجار المستأجر الخاص بك من حقك بوصفها المالك. ومع ذلك، هناك بعض القوانين يجب أن تتبع عند القيام. يجب أن ترسل عادة المستأجر إشعار خطي عدد معين من الأيام قبل انتهاء عقد الإيجار الخاصة بهم. وفيما يلي بعض الحقائق عن خمسة رفع الإيجار على المستأجر سنويا وبريد إلكتروني لمراجعة عينة.
5 زيادة أساسيات إيجار
فوائد زيادة تأجير المستأجر
لمواكبة معرض سوق Rent- قد تحتاج إلى رفع الإيجار على المستأجر لمواكبة أسعار الإيجارات الأخرى في المنطقة.
لقد كان لديها زيادة في Expenses- قد تحتاج إلى رفع الإيجار على المستأجر لمواكبة زيادة النفقات، مثل فواتير الماء والكهرباء أو ارتفاع الضرائب على الممتلكات.
لديك القانونية حق الاستحقاق قد تقرر رفع الإيجار على المستأجر لأنك تملك الحق القانوني للقيام بذلك في كل عام.
مخاطر زيادة تأجير المستأجر
التحركات المستأجر الملتحقين أكبر مشكلة التي قد تواجهها عند محاولة لزيادة الإيجار على المستأجر هو أن المستأجر يقرر عدم تجديد عقد الإيجار الخاصة بهم ويتحرك بها. سيكون لديك ثم للتعامل مع تكاليف الوظائف الشاغرة وإيجاد مستأجر جديد.
عندما يمكنك زيادة إيجار؟
عموما، إذا كان لديك المستأجر الذي وقع على عقد الإيجار لمدة محددة، مثل السنة، ويسمح لك فقط لزيادة الإيجار مرة واحدة مدة عقد الإيجار قد انتهى. لذلك، إذا كان لديك المستأجر الذي وقع عقد الإيجار السنوي، يمكنك رفع قانونا الإيجار مرة واحدة في ذلك العام قد انتهى.
توفير كتابي مسبق
في معظم الحالات، يجب توفير المستأجر مع إشعار مسبق قبل أن تتمكن من زيادة الإيجار. يجب عليك إرسال إشعار خطي للمستأجر، يخطرهم من رغبتك في زيادة بدلات الإيجار.
يجب أن ترسل هذه الرسالة قبل انتهاء مدة الإيجار. إلى أي مدى مقدما يجب عليك إرسال هذا الإشعار سوف تختلف من دولة، ولكن يتوقع أن تكون هناك حاجة لإرسالها بين 15 و 60 يوما قبل تاريخ انتهاء عقد الإيجار.
وبعض القوانين تسمح المالك لرفع الإيجار خلال عقد إيجار لمدة محددة. للقيام بذلك، يجب عقد الإيجار يقول بوضوح أن الإيجار قد تثار أثناء فترة الإيجار.
كم يمكنك زيادة الإيجار بنسبة؟
فإن العديد من الدول وضع حدود على المبلغ الذي يمكن زيادة الإيجار على المستأجر من خلال كل عام.
وسوف تسمح لك فقط لرفع الإيجار بنسبة مئوية معينة كل عام، على سبيل المثال، إيجار خمسة في المئة زيادة في كل عام. هذا هو السبب في أنك يجب أن تعرف قوانين دولتكم. حتى تعرف إذا كان هناك حدود لمدى يمكنك زيادة الإيجار أو إذا أنت حر لرفعه من قبل أي المبلغ الذي تختاره.
-عينة رسالة RENT FOR الزيادة TENANTS- YEARLY
TO: إدراج اسم المستأجر
أدخل عنوان المستأجر
إدراج رقم الوحدة
1. الغرض من ملاحظة : هذا الإشعار هو إبلاغ المستأجر أن المالك سيتم زيادة الإيجار للمستأجر. تبدأ في، إدراج تاريخ إيجار زيادة ، الإيجار الشهري للوحدة التي تحتل حاليا، وحدة إدراج وحدة عدد ، والذي يقع في، إدراج عنوان العقار ، سيتم زيادة ل إدراج جديد ايجار شهري شهريا. سيتم إنهاء عقد الإيجار الحالي المستأجر على إدراج إنهاء التسجيل وفقا للمدة عقد الإيجار الأصلي.
ويجري عرض للمستأجر فرصة جديدة في الإيجار الشهري الجديد لل إدراج جديد ايجار شهري . هذا التغيير وأية تغييرات أخرى معقولة يمكن العثور عليها في عقد الإيجار الجديد المستأجر.
2. إنهاء الإيجار : سوف الإيجار والمستأجر تنتهي في إدراج التاريخ الإيجار الحالي ينتهي . إذا لم يقم المستأجر توافق على استئجار وحدة في زيادة سعر الإيجار الشهري، والمستأجر وجميع شاغلي الوحدة يجب إخلاء وحدة من قبل إدراج التاريخ الإيجار الحالي ينتهي .
المستأجر يجب أن تلتزم كافة الإجراءات الخطوة المغادرة، بما في ذلك مغادرة الوحدة اجتاحت مكنسة تنظيف.
3. قبول: إذا وافق المستأجر على استئجار وحدة في زيادة سعر استئجار إدراج جديد إيجار شهري ، في الشهر، قد تبقى المستأجر في أماكن العمل، ولكن يجب أن يوقع والالتزام بشروط عقد إيجار جديد في اتفقت على الإيجار الشهري. من خلال ما تبقى في الممتلكات بعد تاريخ انتهاء عقد الإيجار الأصلي، والمستأجر والموافقة على زيادة الإيجار الشهري والتمسك أية تغييرات أخرى معقولة لعقد الإيجار. ومن المقرر في أو قبل اليوم 5TH من كل شهر هذا دفع الإيجار.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
هل يأخذ من تلك الرهن العقاري الفائدة فقط؟ وهذه هي القروض العقارية التي لم تقلل من الرصيد الرئيسي، وعلى الرغم من استيفائهم مكانة معينة، فهي ليست لكل مشتري. فهذا يعني أنك سوف ندين دائما نفس المبلغ من المال بغض النظر عن عدد المدفوعات التي تقوم بها لأنك تدفع سوى الفائدة.
الرهون العقارية الفائدة الوحيدة هي القروض المضمونة بعقارات، وغالبا ما تحتوي على خيار لدفع مبلغ الفائدة.
يمكنك أن تدفع أكثر ولكن معظم الناس لا. الناس مثل الرهون العقارية الفائدة فقط لأنها وسيلة لخفض كبير دفع الرهن العقاري الخاص بك. عناوين الأخبار في كثير من الأحيان يشوه الحقيقة حول الرهون العقارية الفائدة فقط، مما يجعل بها أن تكون سيئة أو محفوفة بالمخاطر القروض، والتي هي بعيدة كل البعد عن الحقيقة. كما هو الحال مع أي نوع من التمويل الصك، هناك إيجابيات وسلبيات. الرهون العقارية الفائدة فقط ليست شريرة بطبيعتها في حد ذاتها.
ما هو الرهن العقاري الفائدة فقط؟
مدفوعات الفائدة فقط لا تحتوي على المدرسة. العديد من الرهون العقارية الفائدة الوحيدة المتاحة اليوم ميزة خيار لدفع الفائدة فقط. هنا مثال:
$ 200،000 قرض، مع الاهتمام بنسبة 6.5٪. أن مدفوعات المطفأة للحصول على قرض لمدة 30 عاما أن يكون 1254 $ شهريا، والتي تحتوي على أصل الدين والفائدة.
مصلحة فقط الدفع $ 1،083.
الفرق بين P & I دفع ودفع الفائدة وفورات من 170 $ شهريا.
الرهون العقارية الفائدة فقط المشتركة
الرهون العقارية الفائدة فقط الأكثر شعبية لا تسمح المقترضين لجعل لدفع الفائدة فقط إلى الأبد.
عموما، يقتصر تلك الفترة الزمنية لخمس أو عشر سنوات الأولى من القرض. بعد تلك الفترة، يتم إطفاء القرض للفترة المتبقية من ولايته. وهذا يعني أن المدفوعات نقل ما يصل إلى مبلغ المطفأة ولكن لم يتم زيادة رصيد القرض. اثنين من الرهون العقارية شعبية هي:
قرض لمدة 30 عاما. الخيار لجعل مدفوعات الفائدة الوحيدة هي في الأشهر 60 الأولى. على سبيل الاعارة $ 200،000 بنسبة 6.5٪، والمقترض لديه خيار لدفع 1083 $ شهريا في أي وقت خلال السنوات الخمس الأولى. لسنوات من 6 إلى 30، سوف يكون الدفع $ 1264.
قرض لمدة 40 عاما. الخيار لجعل مدفوعات الفائدة الوحيدة هي للأشهر 120 الأولى. على سبيل الاعارة $ 200،000 بنسبة 6.5٪، والمقترض لديه خيار للسنوات العشر الأولى لدفع دفع الفائدة فقط في أي شهر. لسنوات من 11 إلى 40، وسوف يكون الدفع $ 1264.
كيفية حساب ودفع الفائدة فقط
انها بسيطة لمعرفة الفائدة على الرهن العقاري. خذ رصيد القرض غير المدفوع من 200،000 $ واضربها في سعر الفائدة. في هذه الحالة، فإن معدل 6.5٪. هذا العدد هو 13000 $ من الفائدة، وهو المبلغ السنوي من الفائدة. تقسيم $ 13،000 لمدة 12 شهرا، والتي سوف تساوي ما تبذلونه من دفع الفائدة الشهرية أو $ 1،083.
الذي يأخذ من تلك الرهن العقاري الفائدة فقط؟
الرهون العقارية الفائدة الوحيدة هي مفيدة لمشتري المنازل للمرة الأولى. العديد من أصحاب المنازل الجديدة النضال خلال السنة الأولى من الملكية لأنها ليست معتادة على دفع أقساط الرهن العقاري، والتي هي أعلى عموما من مدفوعات الإيجار.
لا يتطلب الرهن العقاري الفائدة فقط أن صاحب المنزل بدفع دفع الفائدة فقط. ماذا يفعل هو إعطاء المقترض OPTION لدفع أقل الدفع خلال السنوات الأولى من القرض. إذا كان صاحب المنزل يواجه مشروع القانون غير متوقع – مثلا، يحتاج سخان المياه لتحل محلها – يمكن ان تكلف المالك 500 $ أو أكثر.
من خلال ممارسة الخيار في ذلك الشهر لدفع أقل الدفع، ويمكن أن الخيار يساعد على توازن الميزانية صاحب المنزل.
يستفيد مشترين الذين دخل تتقلب بسبب جان كسب، على سبيل المثال، بدلا من راتب ثابت، وأيضا من خيار الرهن العقاري الفائدة فقط. هؤلاء المقترضين غالبا ما تدفع دفعات الفائدة فقط خلال الأشهر ضئيلة ودفع اضافية نحو الرئيسية عند تلقي مكافآت أو عمولات.
وكم التكلفة الرهون العقارية الفائدة فقط؟
لأن المقرضين نادرا ما يفعل أي شيء مجانا، والتكلفة لفائدة فقط الرهن العقاري قد تكون أعلى قليلا من القروض التقليدية. على سبيل المثال، إذا كان لمدة 30 عاما الرهن العقاري معدل ثابت هو متاح في معدل الذهاب من الفائدة 6٪، قد الرهن العقاري الفائدة فقط يكلف ل1/2 في المئة إضافية أو أن تحدد بنسبة 6.5٪.
قد المقرض أيضا تهمة مئوية من نقطة لتقديم القرض.
جميع الرسوم المقرض تختلف، لذلك فإنه يدفع إلى يتسوق.
ما هي المخاطر والأساطير المرتبطة الرهن العقاري الفائدة فقط؟
الجانب المهم من الرهن العقاري الفائدة فقط هو أن نتذكر أن رصيد القرض سيزيد أبدا. قروض الخيار ARM تحتوي على مخصص الاستهلاك السلبي. الرهون العقارية الفائدة فقط لا تفعل ذلك.
المخاطر المرتبطة مع الأكاذيب الرهن العقاري الفائدة فقط في يجبرون على بيع العقار إذا لم يقدر على الممتلكات. إذا كان المقترض يدفع فقط لمصلحة كل شهر، في نهاية، ويقول، خمس سنوات، فإن المقترض مدينا رصيد القرض الأصلي لأنه لم يتم تخفيضها. فإن رصيد القرض يكون نفس المبلغ عندما نشأت القرض.
ومع ذلك، حتى جدول زمني للدفع المطفأة عادة لن تدفع أسفل بما فيه الكفاية لقرض يمول 100٪ لتغطية تكاليف البيع إذا لم يقدر على الممتلكات. A أكبر دفعة في وقت الشراء يقلل من المخاطر المرتبطة الرهن العقاري الفائدة فقط.
اذا انخفضت قيمة العقارات، ولكن، والإنصاف وردت في الممتلكات في وقت الشراء يمكن أن تختفي. ولكن معظم أصحاب المنازل، بغض النظر عن ما إذا كان إطفاء قرض، يواجه هذا الخطر في سوق هابطة.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
تأجير لامتلاك صفقات الشكل والمظهر الكثير مثل مبيعات المنازل القياسية، وأنها بديل للقروض المنازل التقليدية. من المشترين والبائعين يمكن أن تستفيد من هذه الترتيبات، ولكن من الضروري أن يعرف الجميع ما هي المخاطر قبل الشروع في العمل.
يتناول هذا الصفحة مع الإيجار لتملك المعاملات التي تنطوي على المنزل، ولكن هناك أنواع أخرى من البرامج هناك.
ما هو إيجار لعون؟
تأجير لامتلاك وسيلة لشراء أو بيع شيء مع مرور الوقت، مما يتيح للمشتري “خيارا” لشراء في مرحلة ما في المستقبل.
مع شراء التقليدي وبيع، من البائع والمشتري إتمام شراء أكثر أو أقل مباشرة بعد الموافقة على الشروط (في الختام)، ولكن استئجار لامتلاك مختلفة.
تحت الإيجار لاتفاق الخاص، البائع والمشتري الاتفاق على إمكانية لبيع في وقت ما في المستقبل. في نهاية المطاف، والمستأجر / المشتري يقرر إذا كانت المعاملة سوف تتخذ فعلا. في غضون ذلك، يجعل المشتري الدفع للبائع، وجزء من هذه المدفوعات (عادة) تخفض من الأموال اللازمة لشراء منزل في وقت لاحق.
لماذا شراء وإيجار لعون؟
إيجار للبرامج الخاصة يمكن أن تكون جذابة للمشترين، وخاصة أولئك الذين يتوقعون أن تكون في وضع مالي أقوى في غضون بضع سنوات.
شراء مع سوء الائتمان: يمكن للمشترين الذين لا يستطيعون مؤهلة للحصول على قرض المنزل تبدأ شراء منزل مع الإيجار لتملك الاتفاق. مع مرور الوقت، وأنها يمكن أن تعمل على إعادة بناء عشرات الائتمان الخاصة بهم، وأنها قد تكون قادرة على الحصول على قرض بمجرد أن يكون الوقت أخيرا لشراء منزل.
قفل في سعر الشراء: في الأسواق مع زيادة أسعار المساكن، يمكن للمشترين الحصول على اتفاق لشراء بسعر اليوم (ولكن وشراء سيعقد عدة سنوات في المستقبل). المشترين لديك خيار التراجع إذا انخفضت أسعار المنازل، على الرغم من ما إذا كان من المنطقي ماليا سوف تعتمد على مقدار ما دفعت بموجب الاتفاق.
اختبار القيادة: يمكن للمشترين يعيش في المنزل قبل ارتكاب لشراء العقار. ونتيجة لذلك، فإنها يمكن التعرف على القضايا مع المنزل، والجيران كابوس، وغيرها من المشاكل قبل فوات الاوان.
نقل أقل: يمكن للمشترين الذين يلتزمون المنزل والحي (ولكن غير قادر على شراء) وصول الى منزل أنها سوف تشتري في نهاية المطاف. وهذا يقلل من التكلفة وإزعاج للتحرك بعد بضع سنوات.
بناء الإنصاف: من الناحية الفنية، والمستأجرين لا تبني العدالة في بنفس الطريقة التي أصحاب المنازل القيام به. ومع ذلك، والمدفوعات يمكن أن تتراكم وتوفير مبلغ كبير لوضعها نحو شراء المنزل. يمكن للمشترين أيضا مجرد توفير المال في حساب التوفير واستخدام هذه الأموال بدلا من ذلك (تجنب المزالق من الإيجار لتملك، وتوفير القدرة على شراء أي منزل).
لماذا بيع وايجار لعون؟
يمكن الباعة أيضا الاستفادة من الإيجار لتملك الترتيبات.
المزيد من المشترين: إذا كنت تواجه صعوبة في اجتذاب المشترين، يمكنك أيضا تسويق للمستأجرين الذين يأملون في شراء في المستقبل. ليس الجميع لديه ائتماني جيد ويمكن أن يتأهل للحصول على قرض، ولكن الجميع في حاجة إلى مكان للعيش فيه.
كسب الدخل: إذا كنت لا تحتاج لبيع الحق بعيدا واستخدام المال لدفع أخرى إلى أسفل، يمكنك كسب إيرادات الإيجار في الوقت الذي يتجه نحو بيع ممتلكات.
ارتفاع الأسعار: يمكنك أن تطلب ثمنا أعلى المبيعات عند تقديم تأجير لامتلاك. كنت توفير فرصة أن الناس قد تكون مستعدة لدفع ثمن. يكون المستأجرين أيضا “خيارا” لشراء منزل – التي قد تستخدم أبدا – والمرونة تكاليف دائما اضافية.
استثمرت المستأجر: للمشتري المحتمل هو أكثر عرضة لرعاية خاصية (والحصول على جنبا إلى جنب مع الجيران) من المستأجر مع عدم وجود الجلد في اللعبة. والمشتري استثمرت في العقار وله مصلحة في الحفاظ عليه.
كيف تعمل
كل شيء قابل للتفاوض: A الإيجار إلى المعاملة الخاصة، التي تعرف أيضا باسم خيار التأجير، يبدأ العقد. كل من المشتري والبائع توافق على شروط معينة، وجميع الشروط يمكن تغييرها لتناسب احتياجات الجميع. اعتمادا على ما هو مهم بالنسبة لك (سواء كنت المشتري أو البائع)، يمكنك طلب بعض الميزات قبل توقيع الاتفاق.
على سبيل المثال، قد طلب مقدما دفع أكبر أو أصغر إذا كان ذلك سيكون مفيدا بالنسبة لك.
النصيحة الأساسية: تأكد من مراجعة أي عقد مع محام العقارات لأن هذه المعاملات يمكن أن تكون معقدة، وهناك الكثير من المال. الإيجار لصفقات الخاصة عرضة للخطر وخاصة بالنسبة للمشترين. عدة الحيل للاستفادة من الناس مع سوء الائتمان وآمال كبيرة لشراء منزل. حتى مع وجود بائع صادق، فمن الممكن أن يخسر الكثير من المال اذا كانت الامور لا تسير كما مخطط له.
على خيار لشراء: في بداية أي الإيجار لتملك الصفقة، يدفع المشتري من البائع قسط الخيار ، الذي غالبا ما يكون نحو خمسة في المئة من سعر الشراء النهائي (على الرغم من أنه يمكن أن يكون بالتأكيد أعلى أو أقل). هذا المبلغ يعطي المشتري الحق أو “الخيار” – ولكن ليس الالتزام – لشراء منزل في مرحلة ما في المستقبل.
لا المبالغ المستردة: دفع قسط أولي غير قابلة للاسترداد، ولكن يمكن تطبيقها على سعر الشراء (اذا كان المشتري يشتري من أي وقت مضى المنزل، وقالت انها لن تضطر إلى الخروج مع الكثير من النقد). خيار المدفوعات أكبر محفوفة بالمخاطر للمشترين: إذا لم الصفقة من خلال الذهاب لأي سبب من الأسباب، وليس هناك طريقة للحصول على هذا المال. البائع يحصل عادة للحفاظ على أي أقساط التأمين بعد الإيجار لتملك ينهي الصفقة.
سعر الشراء: المشتري والبائع رقما سعر الشراء للمنزل في العقد المبرم بينهما. في مرحلة ما في المستقبل (عادة ما بين سنة وخمس سنوات، اعتمادا على المفاوضات)، ويمكن للمشتري شراء منزل لهذا السعر – بغض النظر عن ما هو البيت فعلا يستحق. عند تحديد السعر، وهو سعر هذا أعلى من السعر الحالي ليس من غير المألوف (وإلا، والبائع هو أفضل حالا مجرد بيع اليوم). إذا ذهبت المنزل تصل في قيمتها بشكل أسرع مما كان متوقعا، الأشياء تعمل في صالح المشتري. إذا يفقد المنزل القيمة، والمستأجر ربما لن شراء منزل (جزئيا لأنه قد لا معنى له، ويرجع ذلك جزئيا إلى المستأجر قد لا تكون قادرة على التأهل للحصول على قرض كبير مع ارتفاع نسبة القروض إلى القيمة). تطبق عادة المشترين عن الرهن العقاري عندما يحين الوقت لشراء المنزل.
دفعات شهرية: المشتري / المستأجر أيضا يجعل دفعات شهرية للبائع. تلك المدفوعات بمثابة مدفوعات الإيجار (لأن البائع لا تزال تملك العقار)، ولكن المستأجر عادة يدفع اضافية قليلا كل شهر. وعادة ما ينسب مبلغ إضافي لسعر الشراء النهائي، لذلك يقلل من كمية من المال والمشتري أن يأتي مع عند شراء المنزل. مرة أخرى، الإيجار “قسط” إضافية غير قابلة للاسترداد – يعوض البائع لانتظار حولنا لنرى ماذا سيفعل المشتري (البائع لا يمكن بيع العقار إلى أي شخص آخر حتى الاتفاق مع نهايات المستأجر).
الصيانة: الجميع يشارك يستفيد من الواقعات المنزل، ولكن الذي يجب أن تدفع؟ موافقتك ينبغي أن يحدد من هو المسؤول عن الصيانة الروتينية وإصلاحات واسعة النطاق. وتقول بعض الاتفاقات أن أي شيء أقل من 500 $ هو من مسؤولية المشتري، ولكن يمكن للقوانين المحلية تعقيد الأمور (قد تكون هناك حاجة الملاك لتوفير بعض الراحة، حتى لو كان يقول اتفاق على خلاف ذلك).
الإيجار لعون مطبات
لا شيء على ما يرام، وهذا يشمل الإيجار لامتلاك البرامج. هذه المعاملات معقدة، وكلا من المشترين والبائعين يمكن الحصول على بعض المفاجآت غير السارة. يتم سرد بعض الأمثلة أدناه، ولكن قائمة من الاشياء التي يمكن ان تذهب الخطأ هو أطول من ذلك بكثير. فقط محام العقارات المحلية يمكن أن تعطيك فكرة جيدة عن ما هو على المحك في الوضع الخاص بك، لذا يجب التأكد من زيارة واحدة قبل التوقيع على أي شيء.
المخاطر التي يتعرض لها المشترون
مصادرة الأموال: إذا لم يكن لشراء منزل – لسبب ما – تفقد كل من الدخل الإضافي الذي دفعته. الباعة الذين يميل بسهولة قد يجعل من الصعب أو غير جذابة بالنسبة لك لشراء.
التقدم البطيء: قد تخطط لتحسين الائتمان الخاصة بك أو زيادة دخلك ذلك أن عليك التأهل للحصول على قرض عندما ينتهي الخيار، ولكن الأمور قد لا تعمل كما هو مخطط لها.
أقل التحكم: لا بعد تملك العقار، لذلك لم يكن لديك السيطرة الكاملة على ذلك. مالك العقار يمكن أن يوقف تقديم مدفوعات الرهن العقاري وفقدان الممتلكات من خلال الرهن، أو قد لا يكون مسؤولا عن القرارات حول بنود الصيانة الكبرى. وبالمثل، يمكن أن مالك العقار تفقد حكم أو الإقلاع عن دفع الضرائب على الممتلكات وينتهي مع الامتيازات على الممتلكات. الاتفاق ينبغي أن تعالج كل هذه السيناريوهات (ولا يسمح للمالك أن يبيع في حين لديك خيار على الممتلكات)، ولكن المعارك القانونية هي دائما ألم كبير.
انخفاض أسعار: قد أسعار المنازل تنخفض ، والتي قد لا تكون قادرة على إعادة التفاوض على خفض سعر الشراء. ثم كنت تركت مع خيار مصادرة جميع الأموال الخيار الخاص بك أو شراء منزل. إذا المقرض الخاص بك سوف لا يوافق على قرض ضخم، ستحتاج لجلب اموال اضافية لإغلاق لدفعه.
المدفوعات المتأخرة يصب: اعتمادا على اتفاق الخاص بك، إذا كنت لا تدفع الإيجار في الوقت المحدد، قد تفقد الحق في شراء (جنبا إلى جنب مع كل من مدفوعات اضافية الخاص بك). في بعض الحالات، عليك أن تبقي خيار، ولكن لديك دفع اضافية لشهر يست “تحسب”، وأنها لن تضيف إلى المبلغ الذي قد تراكمت للشراء في نهاية المطاف.
القضايا الرئيسية: قد يكون هناك مشاكل مع الخاصية التي لا نعرف عنها حتى محاولة لشرائه (مثل مشاكل العنوان). علاج الإيجار لتملك شراء مثل شراء “الحقيقي” – الحصول على لقب التفتيش والبحث قبل الغوص في.
الحيل: تأجير لعمليات الاحتيال الخاصة هي وسيلة جذابة لاتخاذ مبالغ كبيرة من المال من الناس الذين ليسوا في وضع آمن من الناحية المالية.
المخاطر للبائعين
لا اليقين: المستأجر الخاص بك قد لا شراء، لذلك عليك أن تبدأ من جديد والبحث عن مشتر أو مستأجر آخر (ولكن على الأقل تحصل للحفاظ على اموال اضافية).
بطء المال: أنت لا تحصل على كبير مبلغ مقطوع، والتي قد تحتاج إلى شراء منزلك المقبل.
في عداد المفقودين التقدير: أنت قفل عادة في سعر البيع عند التوقيع على اتفاق الإيجار لتملك، ولكن أسعار المساكن قد ترتفع بشكل أسرع مما هو متوقع. قد نفعل ما هو أفضل تأجير المكان والحصول على اتفاق البيع في المستقبل (أو أنت قد لا).
هبوط أسعار المساكن: قد تقع أسعار المنازل، وإذا لم يكن لديك المستأجر شراء، هل كنا أفضل حالا ببساطة بيع العقار.
العيوب اكتشاف: قد المشترون اكتشاف العيوب التي لم تعرف انك حول استخدام المنزل بشكل مختلف، وأنها قد قررت عدم شراء. ربما السباكة يمكن التعامل مع الزوجين، ولكن ليس لأسرة مكونة من خمسة، ولا أحد يمكن أن يعرف حول هذه القضية. كنت لا تحاول خداع أي شخص – انها عيب أبدا أن جاء تحت ترتيب معيشي السابق – ولكن الآن انها قضية وعليك أن الكشف عنها للمشترين في المستقبل (أو إصلاحه).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
