Table of Contents
كيفية الحصول على قرض مع أي فيكو
إذا كان لديك الائتمان رقيقة، وسوء الائتمان، أو أرباح معقدة، قد تكون برامج موافقة المحوسبة السريع إلى انخفاض الطلب. ومع ذلك، فإنه لا يزال من الممكن للحصول على الموافقة مع الاكتتاب اليدوي. هذه العملية هي أكثر تعقيدا، لكنه خيار بالنسبة للمقترضين الذين لا تناسب القالب القياسية.
إذا كنت محظوظا بما فيه الكفاية لدرجة ائتمانية عالية والكثير من الدخل، سترى طلب القرض الخاص بك التحرك بسرعة نسبيا.
ولكن ليس الجميع يعيش في هذا العالم.
كيف دليل الأشغال الاكتتاب
الاكتتاب اليدوي هو عملية يدوية (في مقابل الآلي العملية) لتقييم قدرتك على سداد القرض. والمقرض الخاص بك تعيين شخص لمراجعة طلبك، بما في ذلك الوثائق التي تدعم قدرتك على السداد (مثل البيانات المصرفية، ودفع بذرة، وأكثر من ذلك). إذا قرر ضامن أن تستطيع لسداد القرض، ستتم الموافقة لك.
لماذا قد تحتاج الاكتتاب دليل
تمت الموافقة على معظم القروض العقارية أكثر أو أقل عن طريق الكمبيوتر: إذا كنت تلبية معايير معينة، سيتم الموافقة على القرض. على سبيل المثال، والمقرضين يبحثون عن عشرات الائتمان فوق مستوى معين. إذا كانت النتيجة هي منخفضة جدا، فسوف يكون رفض. وبالمثل، والمقرضين يريدون عادة لمعرفة نسبة الدين إلى الدخل أقل من 31/43. ومع ذلك، “الدخل” قد يكون من الصعب تحديد، والمقرض الخاص بك قد لا تكون قادرة على الاعتماد كل من دخلك.
تم تصميم النماذج المحوسبة للعمل مع الغالبية العظمى من المقترضين وبرامج القروض التي غالبا ما تستخدم.
هذه الأنظمة الاكتتاب الآلي (AUS) تجعل من السهل بالنسبة للمقرضين لمعالجة العديد من القروض مع ضمان القروض تلبي المبادئ التوجيهية للمستثمرين والمنظمين.
على سبيل المثال، FNMA وإدارة الإسكان الفدرالية القروض (وغيرهم) تتطلب الرهون العقارية تندرج ضمن معين، ومعظم الناس تناسب بشكل واضح داخل أو خارج منطقة الجزاء.
أيضا، قد يكون المقرضين قواعد الخاصة بهم (أو “طبقات”) التي هي أكثر تقييدا من متطلبات إدارة الإسكان الفدرالية.
إذا سارت الامور بشكل جيد، سيقوم الكمبيوتر بصق على الموافقة . ولكن إذا كان أي شيء غير ما يرام، سوف القرض الخاص بك الحصول على “الرجوع” التوصية، وأنها سوف تضطر إلى إعادة النظر خارج AUS.
ما قد يعرقل التطبيق الخاص بك؟
حياة خالية من الديون: المفتاح لعشرات الائتمان كبيرة هو تاريخ الاقتراض وسداد القروض. ولكن بعض الناس يختارون العيش من دون ديون، والتي يمكن أن يكون أكثر بساطة وأقل تكلفة. لسوء الحظ، سوف تتبخر الائتمان الخاصة بك في نهاية المطاف إلى جانب تكاليف اهتمامك. انها ليست لديك سوء الائتمان – لم يكن لديك الائتمان على الإطلاق (جيدة أو سيئة). ومع ذلك، فإنه من الممكن الحصول على قرض بدون فيكو اذا ذهبت من خلال الاكتتاب اليدوي. في الواقع، وجود أي الائتمان يمكن أن يكون أفضل من وجود العناصر السلبية مثل الإفلاس في تقارير الائتمان الخاصة بك.
الجديد على الائتمان: بناء الائتمان يستغرق عدة سنوات. إذا كنت لا تزال في هذه العملية، قد تضطر إلى الاختيار بين الانتظار لشراء والاكتتاب اليدوي. مع قرض المنزل في تقارير الائتمان الخاصة بك، يمكنك تسريع عملية بناء الائتمان لأنك اضافة الى مزيج من القروض في الملف الخاص بك.
المشاكل المالية الأخيرة: الحصول على قرض بعد إفلاس أو الرهن ليست غير وارد.
تحت بعض البرامج HUD، يمكنك الحصول على الموافقة في غضون عام أو اثنين – دون الاكتتاب اليدوي. ومع ذلك، يوفر الاكتتاب اليدوي المزيد من الخيارات للاقتراض، وخاصة إذا كانت الصعوبات المالية التي تتعامل معها حديثة نسبيا (ولكن كنت مرة أخرى على قدميك). الحصول على قرض تقليدي مع درجة الائتمان أقل من 640 (أو حتى أعلى من ذلك) أمر صعب، ولكن الاكتتاب اليدوي قد تجعل من الممكن.
انخفاض نسبة الدين إلى الدخل: انه من الحكمة للحفاظ على الانفاق الخاص بك منخفضة نسبة إلى الدخل الخاص بك، ولكن بعض الحالات دين العالي إلى نسبة الدخل المنطقي. مع الاكتتاب اليدوي، يمكنك الذهاب أعلى – وهو ما يعني في كثير من الأحيان لديك المزيد من الخيارات المتاحة في أسواق الإسكان المحلية. حذار فقط تمتد أكثر من اللازم وشراء العقارات باهظة الثمن التي سوف أترك لكم “دار الفقراء”.
كيفية الحصول على الموافقة
منذ لم يكن لديك التصنيف الائتماني معيار أو التعريف الدخل للحصول على الموافقة، ما هي العوامل التي تساعد على طلبك؟
سوف تحتاج أساسا إلى استخدام كل ما في وسعها لاظهار ان كنت مستعدة وقادرة على سداد القرض. للقيام بذلك، وكنت حقا بحاجة إلى أن تكون قادرة على تحمل القرض – تحتاج ما يكفي من الدخل، والأصول، أو بعض الطريق لاثبات ان كنت قادرة على التعامل مع المدفوعات.
شخص ما سوف نلقي نظرة عن كثب على اموالك، وسوف تكون هذه العملية محبطة وتستغرق وقتا طويلا. قبل أن تبدأ، تأكد من أنك حقا في حاجة للذهاب من خلال عملية (انظر إذا كان يمكنك الحصول على الموافقة مع القرض التقليدي). إجراء جرد للاموالك بحيث يمكنك مناقشة متطلبات مع المقرض الخاص بك، وحتى يتسنى لك الحصول على السبق على جمع المعلومات التي يحتاجون إليها.
التاريخ المدفوعات: هل يمكنك إثبات أن كنت قد تم تسديد الدفعات الأخرى في الوقت المحدد خلال العام الماضي؟ تبدو تقارير الائتمان في تاريخ الدفع (من بين أمور أخرى)، وسوف تحتاج لإظهار السلوك دفع نفسه باستخدام مصادر مختلفة. المدفوعات الكبيرة مثل الإيجار والسكن والمدفوعات الأخرى هي الأفضل، ولكن المرافق، وعضوية، وأقساط التأمين يمكن أن تكون مفيدة أيضا. من الناحية المثالية، سوف تتعرف على الأقل أربع دفعات بعد أن كنت قد تم صنع في الوقت المحدد لمدة 12 شهرا على الأقل.
صحية دفعة: دفعة أولى يقلل من خطر المقرض الخاص بك. فإنه يدل على أن لديك الجلد في اللعبة، وأنه يعطيهم العازلة – إذا كانت بحاجة إلى اتخاذ منزلك في الرهن، وانهم أقل عرضة لفقدان المال عند إجراء أكبر دفعة أولى. وكلما اخماد أفضل، و 20 في المئة وغالبا ما يعتبر دفع جيدة أسفل (على الرغم من أنك قد تكون قادرة على القيام أقل). مع أقل من 20 في المئة، قد أيضا تضطر لدفع التأمين والرهن العقاري الخاص (PMI)، الامر الذي يجعل الأمور أكثر صعوبة بالنسبة لك، والمقرض الخاص بك. للحصول على نصائح من التوصل إلى هذا المال، وقراءة المزيد حول استخدام والادخار لدفعة أولى.
نسبة الدين إلى الدخل: الموافقة هو دائما أسهل مع نسب منخفضة. وقال وضمان الاكتتاب اليدوي يمكن استخدامها للحصول على موافقة بنسب أعلى – ربما تصل إلى 40/50، اعتمادا على الائتمان الخاصة بك وعوامل أخرى.
برامج القروض الحكومية: فرصك في الموافقة هي الأفضل مع برامج القروض الحكومية. على سبيل المثال، قروض إدارة الإسكان الفدرالية، VA، وزارة الزراعة هي أقل خطورة بالنسبة للمقرضين. تذكر أنه ليس كل المقرضين تفعل الاكتتاب اليدوي، لذلك قد تحتاج إلى يتسوق للمقرض أن يفعل – والذي يعمل مع البرنامج الحكومي محدد كنت تبحث في. إذا كنت تحصل على “لا”، قد يكون هناك شخص آخر هناك.
الاحتياطيات النقدية: عليك ربما تحتاج لاخماد جزء كبير من التغيير كدفعة مقدمة، ولكن من الحكمة أن يكون احتياطيات اضافية على اليد – ويمكن أن احتياطيات تساعدك على الحصول على الموافقة. المقرضين يريدون أن تكون مريحة أنه يمكنك استيعاب المفاجآت الصغيرة مثل عدم سخان الماء الساخن أو النفقات الطبية غير متوقع.
تعويض العوامل
“العوامل تعويض” جعل التطبيق أكثر جاذبية، وأنها قد تكون مطلوبة . هذه هي مبادئ توجيهية محددة المحددة من قبل المقرضين أو برامج القروض، ولكل واحد منكم تلبية يجعل من الاسهل للحصول على الموافقة. النصائح أعلاه يجب أن تعمل في صالحك، وترد تفاصيل اليدوي إدارة الإسكان الفدرالية الاكتتاب أدناه.
اعتمادا على درجة الائتمان الخاصة بك ونسبة الدين إلى الدخل، قد تحتاج إلى تلبية واحدة أو أكثر من هذه المتطلبات للحصول على موافقة إدارة الإسكان الفدرالية.
- الاحتياطيات: الأصول السائلة التي من شأنها تغطية مدفوعات الرهن العقاري الخاص بك لمدة ثلاثة أشهر على الأقل. إذا كنت شراء عقار أكبر (3-4 وحدة)، ستحتاج يكفي لمدة ستة أشهر. الاموال التي تتلقاها كهدية أو قرض لا يمكن الاعتماد كاحتياطي.
- الخبرة: الدفع الخاص بك (إذا وافقت) لا يمكن أن يتجاوز حساب السكن الحالي من أقل من 5 في المئة من 100 $. والهدف من ذلك هو تجنب الزيادات الكبيرة ( “الصدمة دفع”) أو الدفع الشهري أنك لست معتادة على.
- أي دين التقديرية: إذا كنت سداد جميع بطاقات الائتمان الخاصة بك بالكامل، وكنت لا حقا في الدين – ولكن قد كان لديك فرصة لالرف حتى الدين إذا أردت. للأسف، ونمط الحياة تماما خالية من الديون لا يساعد لكم هنا.
- دخل إضافي: في بعض الحالات، الاكتتاب الآلي لا يمكن الاعتماد الإضافي، والأرباح الموسمية، وغيرها من البنود كجزء من دخلك. لكن مع الاكتتاب اليدوي سيمكنكم إظهار دخل العالي (طالما يمكنك توثيق الدخل ويمكن نتوقع أن مواصلة)
- عوامل أخرى: اعتمادا على القرض الخاص بك، قد تكون عوامل أخرى مفيدة. بشكل عام، والفكرة هي لإظهار أن القرض لن تكون عبئا وتستطيع أن السداد. الاستقرار في عملك لا يؤذي، و المزيد من الاحتياطيات من المطلوب يمكن أيضا أن تحدث فرقا.
نصائح عملية
التخطيط للعملية بطيئة وتستغرق وقتا طويلا. والفعلي شخص يحتاج للذهاب من خلال الوثائق التي تقدمها وتحديد ما إذا كنت مؤهلا للحصول على القرض – هذا يستغرق وقتا.
الكثير من الأوراق: الحصول على قرض عقاري دائما تتطلب الوثائق. الاكتتاب اليدوي يتطلب أكثر من ذلك. نتوقع أن حفر كل وثيقة المالية التي يمكن تصورها، والاحتفاظ بنسخ من كل ما تقدم (في حال كنت بحاجة إلى إعادة تقديم). ستحتاج إلى كعوب شيكات الراتب المعتادة والبيانات المصرفية، ولكن قد تحتاج أيضا إلى الكتابة أو تقديم الرسائل التي تشرح موقفك ومساعدة ضامن الخاص بدراسة الوقائع.
عملية Homebuying: إذا كنت بجعل محاولة، وبناء في متسع من الوقت للإكتتاب العام قبل أن يغلق. تشمل طوارئ التمويل بحيث يمكنك الحصول على المال جادة بك مرة أخرى إذا تم رفض طلبك (نقاش مع وكيل عقارات لفهم الخيارات). لا سيما في الأسواق الساخنة، قد يكون أقل جاذبية كمشتري إذا كنت تستخدم الاكتتاب اليدوي.
استكشاف البدائل: إذا لم الاكتتاب اليدوي عمل لك، قد تكون هناك طرق أخرى للحصول على السكن. قد يكون المقرضين المال الثابت حل مؤقت بينما كنت بناء الائتمان أو تنتظر العناصر السلبية لتسقط تقرير الائتمان الخاصة بك. قد يكون المقرض الخاص، شارك في المقترض، أو cosigner (عند اختيار مسؤول) أيضا خيار. وأخيرا، قد حددت أن يجعل مجرد إحساس أكثر لاستئجار حتى كنت قادرا على الحصول على الموافقة.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.