يظهر العقارات مثل الوجه أو الفشل ، مليون دولار قائمة ، و انعكاس هذا البيت يمكن أن تجعل الأمر يبدو وكأنه ليس هناك طريقة لانقاص اللعبة. يمكنك استثمار مبلغ معين من المال في الممتلكات وتحديث وتجديد بعناية، ثم قائمة للبيع، شبه فوري. النجوم من هذه البرامج قد تصل الرياح كسب أقل مما كانت تتوقع، ولكن يبدو أنها لم تفقد قمصانهم.
ولكن وفقا لميندي جنسن، مدير المجتمع للاستثمار العقاري موقع جيوب أكبر، وهناك من نصف طن من قضايا هذه البرامج لم تصور. أنها لا تظهر جميع المشاكل التي تواجهها عند بدء تشغيل أول مرة، على سبيل المثال. أنها لا تظهر فقط كم هو سهل أن نقلل من تكاليف اعادة التأهيل، أو لنسيان كل نفقات أصغر فسوف نواجه على طول الطريق.
عند استبدال البلاط في المطبخ، على سبيل المثال، فإنه أبعد ما يكون من السهل جدا لتقدير فقط تكلفة البلاط، ونسيان أشياء مثل لاصق البلاط والجص، وسداده البلاط، والإسفنج، وقيمة الوقت الخاص بك. “، في حين أن هذه البنود ليست فائقة مكلفة، وأنها لا تزال بحاجة إلى أن تمثل” قال جنسن.
ثم هناك كبيرة القضايا تواجه المستثمرين بأن رمي ميزانياتها عن مسارها – أشياء مثل مشاكل الأساس، وقضايا تقسيم المناطق، والعفن الأسود. بطريقة أو بأخرى معظم العقارات معارض الخوض أبدا في هذه المناطق المظلمة حيث يمكن للمستثمرين يختتم فقدان المال على الصفقة.
Table of Contents
تجنب هذه خمسة أخطاء الاستثمار العقاري
والحقيقة هي، الاستثمار العقاري ليست دائما وردية كما يمكن التنبؤ به أو كما يبين TV جعله من أن تكون. وهذا صحيح ما إذا كنت تستثمر في المنازل ل”الوجه” لهم بالنسبة للمشترين الجدد، أو ما إذا كنت تستثمر في العقارات المؤجرة لبناء طويلة الأجل، الدخل السلبية.
إذا كنت تفكر في الاستثمار في العقارات بهدف التقليب لجني الأرباح أو تصبح المالك، وهنا بعض الأخطاء الصاعد سترغب في تجنب ما يلي:
# 1: نسيان التفتيش الرئيسية
يقول جنسن بعض المشترين قد تكون مستعدة للتخلي عن عملية تفتيش منزل المهنية للحصول على صفقة من خلال الذهاب. هذا هو دائما خطأ، كما تقول، منذ تفتيش المنزل يمكن أن تكشف عن الإصلاحات التي ستحتاج إليها لتقديم والتخطيط ل. كيف يمكن أن المستثمرين العقاريين تشغيل بشكل صحيح الأرقام إذا لم تكن متأكدا كم هم بحاجة للإنفاق على إصلاح؟ الجواب: انهم لا يستطيعون.
ليس ذلك فحسب، ولكن من الممكن هل يمكن الحصول على البائع لتغطية بعض تكاليف إصلاح أثناء عملية التفاوض. ومع ذلك، وهذا ممكن فقط إذا كنت تعرف ما هو الخطأ لتبدأ.
جنسن يقترح المشي من خلال المنزل مع المفتش لطرح الأسئلة لأنها الانتقال من غرفة الى غرفة. “مواصلة يسأل حتى كنت راضيا أن تفهم ما يقولونه”، قالت. في حين أن مفتش المنزل لا تكون قادرة على إعطائك تقديرات لإجراء إصلاحات، فإنها غالبا ما أعلمك ما يقرب وكم كنت ستدفعه.
يمكنك استخدام هذه المعلومات لتحديد ما إذا كانت الخاصية يستحق الاستثمار فيه، أو ما إذا كان يجب خفض الخسائر الخاصة بك وتشغيل.
# 2: عدم تشغيل أرقام
وهذا يقودنا إلى الصاعد خطأ شائع آخر جعل المستثمرين العقاريين. في بعض الأحيان أن يكون بين المستثمرين الحصول على متحمس جدا حول شراء عقار ينسون أن رسميا التعليم والتدريب المهني الصفقة.
ليس كل الممتلكات سيجعل استثمارا جيدا، يقول جنسن، وبعض الخصائص لا معنى لها بأي ثمن. لهذا السبب، عليك أن تجلس وتشغيل جميع الأرقام أن تقرر ما إذا خاصية يستحق الاستثمار فيه.
في الحد الأدنى، لديك لتقدير دفع أقساط الرهن العقاري والضرائب والتأمين وتكاليف الإصلاح مقدما، وتكاليف الصيانة المستمرة، وغيرها من النفقات ومقارنتها سوق الإيجار المقدرة أو سعر البيع ستتلقى للممتلكات.
ولا تنسى أن نستعرض ما والنظر في كل حساب أنت من المحتمل أن تواجهها. “ليس المحاسبة لجميع المصروفات هي المشكلة الأكثر شيوعا” قال جنسن. “باستثناء الوظائف الشاغرة والنفقات الرأسمالية هي أسوأ المجرمين”.
سيكون لديك وظيفة شاغرة في مرحلة ما، وليس المحاسبة لمدة شهر من الإيجار فقدت كل عام (أو كل بضع سنوات) يمكن ان يفجر الربح الخاص بك كامل. وينطبق الشيء نفسه على النفقات الكبيرة مثل سقف جديد، ونظام HVAC جديد، أو سخان الماء.
# 3: الفشل في الشاشة بشكل صحيح المستأجرين
إذا كنت الاستثمار في العقارات لتصبح المالك، فأنت تريد أن يكون لديك خطة في مكان لفحص وشاشة المستأجرين الذين يطلبون استئجار الخاص. يقول جنسن قد يكون من الصعب على الفور المستأجرين المحتملين مشكلة منذ والمستأجرين سيئة لن اقول لكم مقدما أوجه القصور فيها.
“لا أحد يذهب لنهج لكم كمستأجر ويقول:” أنا لا أذهب إلى دفع الإيجار بعد الشهر الأول، وأنا رمي الحفاضات في المرحاض ولكمة ثقوب في الجدران، “ولكن هذا يحدث أكثر بكثير في كثير من الأحيان مما كنت اعتقد عندما كنت لا المستأجرين الشاشة الخاصة بك “.
يقول جنسن يجب تشغيل الائتمان والشيكات وكذلك تحريات جنائية على المستأجرين المحتملين. وبالإضافة إلى ذلك، يجب أن احترس من “الأعلام الحمراء” التي قد يكون مؤشرا قد يكون لديك مشكلة. بعض الأشياء لمشاهدة لتشمل ما يلي:
- المستأجرين الذين يرغبون في الانتقال في الفور: “في حين ليس دائما أمرا سيئا، فإنه يمكن أن يعني شخص ما الحصول على طرد” قال جنسن. “كما انها علامة على سوء التخطيط للغاية من جانبهم، والناس الذين يخططون لأمور سيئة كبيرة مثل هذه الخطوة سوف تميل أيضا إلى خطة سيئة للأشياء الصغيرة مثل دفع الإيجار في الوقت المحدد”.
- الرغبة في دفع مقدما لمدة سنة: جنسن يقول هذا هو العلم الاحمر ضخمة لعدة أسباب. أولا، قد يعني أنها تريد أن تفعل أشياء شريرة في الممتلكات الخاصة بك ولا أريد منك حولها. ثانيا، وهو ما يعني أنها يمكن أن تكون سيئة مع المال وربما تريد أن تدفع لك في وقت مبكر حين أن لديهم بعض، وربما من الميراث أو أي نوع آخر من غير متوقعة.
في حين فحص المستأجرين هو عنصر حاسم في أي عمل تجاري المالك، المستثمر العقاري شون براير من بيع بيتي سريعة أتلانتا يقول أنه من المهم أيضا كنت لا تدري التمييز ضد المستأجرين.
“ ، لتجنب دعاوى قضائية من الإدارة الاتحادية للإسكان (FHA)، وسوف تحتاج إلى التعامل بحذر عند إدارة واستئجار العقارات بحيث لا تميز تدري ضد المستأجرين”، قال. وقال “هناك الطبقات محمية واضحة. العرق أو اللون أو الدين أو الجنس أو الأصل القومي. وهما أن الملاك جديدة تميز قصد ضد تبلغ من العمر، والأسرة، والإعاقة “.
إذا كان لديك أسئلة حول متى يمكنك أن تمنع تطبيق من المستأجر المحتملين، يقول براير للبحث عن محام في ولايتك.
# 4: عدم توفر عدد كاف الاحتياطيات النقدية
ذكرنا كيف ينبغي أن تعمل دائما الأرقام عند الاستثمار في العقارات، ولكن من المهم أيضا للتأكد من لديك النقد في الصندوق لدفع نفقات كبيرة تتوقع (على سبيل المثال، سقف جديد أو نظام HVAC) – ونفقات مفاجئة لا يمكن التكهن بما اذا كان حاولت (على سبيل المثال، والمستأجرين تدمير الممتلكات الخاصة بك).
ووفقا لبراير، حتى لو كنت تجديده مؤخرا الممتلكات وأنت لم يكن لها أي قضايا في السنة، يجب أن لا يزال يتم وضع المال جانبا. ويقول أيضا هذا هو أحد الدروس التي تعلمها بالطريقة الصعبة. هو وزوجته بشراء دوبلكس كأول تأجير ممتلكاتهم وتجديد ذلك من أعلى إلى أسفل. لأن كل شيء كان جديدا، كانوا يعتقدون أنهم يمكن الاسترخاء وتجنب الإصلاحات الثمن لبضع سنوات. الصبي، كانوا الخطأ.
“عام في الملكية، وأبلغنا أن المدينة كان يخرج للقيام عملية تفتيش روتينية للتحقق من حالة الملكية”، كما يقول. “وبعد التفتيش، أرسلوا لنا قائمة من ثلاث صفحات من البنود التي تحتاج إلى معالجة، بدءا من تغيير الأسلاك الكهربائية واستبدال السقف وصولا الى استبدال وسائل والتجهيزات”.
في شهر واحد، كان عليهم أن يحل محل نصف من السقف، استبدال فرن وتركيب سخان مياه جديدة وتركيب مضخة مستنقع، وتركيب شبكة كهرباء جديدة المرآب كله. تحولت المجموع الكلي ليكون $ 13357.
الدرس المهم هنا هو أنه يجب تعيين دائما جانبا المال لملء الشواغر والتصليح، والترقيات، ونفقات مفاجئة. في حين لم يكن هناك حكم الجاد والسريع الذي يملي كم يجب أن تحفظ بعض الملاك يقول تجنيب 10٪ من قيمة الإيجار السنوي يمكن أن يكون كافيا. من الواضح، قد تحتاج إلى حفظ أكثر إذا كان لديك نفقات أكبر وإحلال المكون القادمة في المستقبل القريب.
# 5: الحصول على المشورة من جميع الأماكن الخطأ
عند بدء تشغيل أول مرة في الاستثمار العقاري، يمكن أن يبدو مثل كل شخص له رأي. كورنيليوس تشارلز من حلم حلول الملكية الرئيسية في مقاطعة فينتورا، كاليفورنيا. وتقول واحدة من أكبر الأخطاء الصاعد العقارات التي يمكن أن تجعل تتخذ هذه الآراء عشوائية القلب.
“وكما نعلم جميعا، والناس أكثر من استعداد لتقديم المشورة لهم، مهما كانت جيدة أو سيئة قد يكون”، كما يقول. “إن آخر شيء تريد القيام به هو لشراء واستئجار العقارات لوكيل عقارات تقول انها ستجعل تأجير الكمال دون تشغيل الأرقام والقيام بنفسك العناية الواجبة”.
عندما يتعلق الأمر أخذ المشورة من الناس الذين لم تستثمر في العقارات قبل اتخاذ أية “كلمات من الحكمة” مع حبة الملح. وينطبق الشيء نفسه عندما كنت الحصول على المشورة من شخص قد يستفيد من بيع العقار الذي ترغب في شرائه، مثل وكيل عقارات.
دائما إجراء البحوث الخاصة بك والوصول إلى خبرة المستثمرين العقاريين إذا كان هناك مفاهيم تحتاج إلى مساعدة التفاهم. يمكنك أيضا التحقق من المنصات الإلكترونية للالمستثمرين العقاريين إذا كنت بحاجة إلى طرح الأسئلة والحصول على المشورة من الناس الذين كانوا من خلال كل ذلك. الاستثمار العقاري المنتدى في جيوب أكبر هو مصدر ممتاز عندما كنت أول بدء العمل.
الخط السفلي
الاستثمار في العقارات ليست دائما ومثيرة أو مربحة كما جعل العروض العقارية المفضلة لدينا بها أن تكون. في العالم الحقيقي، وشراء العقارات لتجديد أو تأجير هو العمل الشاق! وهناك أيضا عدد لا نهاية له من مخاطر لتجنب، وكثير منها لا يمكن ان نرى تلعب بها على شاشات التلفزيون.
قبل شراء منزل على الوجه أو المديرين، تأكد من وجود خبير لتتكئ على، مؤشر جيد على الأرقام، والانضباط على السير بعيدا إذا كانت الخاصية التي تريد يختتم كونه صفقة الحامض. إذا كنت التسرع في العقارات دون الحاجة البط الخاص في صف واحد، هل يمكن أن تصل الرياح تعلم هذه الدروس والكثير من الآخرين بالطريقة الصعبة.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.